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Perché le spese per i "cappotti" degli edifici vanno ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi?
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Perché le spese per i "cappotti" degli edifici vanno ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi?

Spese condominiali in base ai millesimi di proprietà per la costruzione di cappotti termici

Avv. Alessandro Gallucci  

Il cappotto termico in condominio è argomento che genere sempre discussione.

Tanti gli aspetti che necessitano, secondo i nostri lettori, che portano dubbi e quindi che necessitano di attenta di valutazione.

Uno di essi ha a che vedere con la ripartizione delle spese per la posa in opera di un cappotto termico.

Cappotto termico e ripartizione spese, il quesito

Tempo fa mi è stato posto il seguente quesito:

"Nel mio condominio è stato deliberato di porre in opera dei cappotti termici per problemi di umidità, ma solo alle facciate laterali.

Io trovandomi al centro non beneficio in alcun modo dei cappotti, ne beneficiano solo i miei vicini.

Tabelle esplicativa delle maggioranze richieste dalla legge per le deliberazioni assembleari

La prima delibera è stata adottata tempo fa. Io ed altro condomino ed un altro abbiamo dato il parere negativo perché nella mia stessa situazione.

Successivamente c'è stata un'ulteriore assemblea per decidere tra i diversi preventivi è stato scelto quello reputato migliore, ripartita la spesa ai sensi del primo comma dell'art. 1123 c.c., ossia sulla base dei millesimi di proprietà e richiesto il pagamento della prima rata entro quarantacinque giorni dalla delibera.

La mia domanda: è nulla la decisione? Oppure dovevo rispettare i 30 gg dalla delibera?

Vorrei impugnare la delibera in relazione all'art. 1123 cc."

Cappotto termico e ripartizione spese, le norme e la giurisprudenza

La risposta al condomino è semplice ed è la seguente: lei non può impugnare il verbale e, se i motivi d'impugnazione sono solamente quelli che mi indica, deve pagare.

L'ipotetico condomino potrebbe, giustamente, chiedermi perché.

In effetti io sono un avvocato, non un oracolo e della mia parola, per quanto basta sulla conoscenza della materia, deve dare riscontri anche del suo fondamento.

=> Se il vostro condominio ha "freddo" mettetegli il cappotto (termico)

Autorevolissima dottrina ha affermato che "il problema della ripartizione delle spese è quello che, in Italia, ha portato una completa disarmonia nell'istituto condominiale" (così G. Terzago, Il condominio, Giuffré, 1985).

Mai verità fu detta più chiaramente: dire come debba essere ripartita una spesa, in assenza di norme chiare sovente porta con sé dubbi e incertezze. Certo, esistono i principi generali e la loro interpretazione, ma non sempre ciò è sufficiente per fare venire meno i suddetti dubbi ed incertezze.

Al riguardo è sempre utile scorrere le pronunce giurisprudenziali sull'argomento. Una sentenza della Corte Cassazione, resa a gennaio del 2013, pare particolarmente indicata in relazione al caso di specie.

Si legge nella sentenza che "in tema di condominio negli edifici le parti dell'edificio - muri e tetti (art. 1117 c.c., n. 1) - ovvero le opere ed i manufatti - fognature, canali di scarico e simili (art. 1117 c.c., n. 3) - deputati a preservare l'edificio condominiale dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua, piovana o sotterranea, rientrano, per la loro funzione, fra le cose comuni, le spese per la cui conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive ai sensi della prima parte dell'art. 1123 cod. civ., e non rientrano, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri (art. 1123 c.c., commi 1 e 2)" (Cass. n. 11423 del 1990; Cass. n. 4403 del 1999)" (Cass. 3 gennaio 2013 n. 64).

Il primo comma dell'art. 1123 c.c. specifica che "le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione". La riforma non ha modificato questa norma.

D'altra parte che senso ha pretendere di non pagare delle spese solamente perché l'unità immobiliare non è tra quelle interessate direttamente in quanto si trova al centro dell'edificio? I muri perimetrali non sono sempre comuni? se venissero meno, non verrebbe meno la conformazione originaria dello stabile?

Cappotto termico e ripartizione spese, le conclusioni

Se le facciate non sono immediatamente adiacenti alle abitazioni, allora queste non sono comproprietarie della facciata? Seguendo il ragionamento di chi mi ha posto il quesito dovrei concludere che chi abita al terzo o quarto piano non deve pagare le spese relative alla manutenzione delle fondamenta. Sicuramente non è così, a meno che tutti i condomini non stabiliscano diversamente.

Certo, si potrebbe obiettare, non è una spesa che riguarda la struttura, ma solamente quei vani immediatamente prospicenti il muro perimetrale.

Non è così: le abitazioni non sono compartimenti stagni. È l'intero edificio a beneficiare del cappotto, tanto in termini concreti, quanto in quelli connessi documentali riguardanti all'attestazione energetica.

Nessun dubbio, allora che la spesa debba essere suddivisa tra tutti i condòmini ai sensi dell'art. 1123, primo comma, c.c. - ossia sulla base dei millesimi di proprietà - salvo diversa convenzione, ossia salvo diverso accordo tra tutti i condòmini. Con un'annotazione finale: vista la disarmonia citata sopra, mi sento di aggiungere, a parere dello scrivente.

=> Assemblea condominiale e Sistema a Cappotto: la Guida Cortexa per affrontare in maniera competente l'Assemblea di Condominio

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Carlo
Carlo giovedì 29 settembre 2016 alle ore 16:52

Mi permetta di dissentire (a distanza di anni!) Trovo inappropriato il confronto che fa in quanto il "cappotto termico" non serve per fermare acqua piovana; ma in relatà è un beneficio applicabile anche alle sole unità immobiliari. Un condomino può farsi anche il cappotto da solo e pagarselo da solo ! Trattasi di migliorie, credo, e pertanto vanno trattate come tali. Saluti

Cesare Zaccaria
Cesare Zaccaria venerdì 28 settembre 2018 alle ore 16:11

Il cappotto da solo non è ammissibile in quanto intereressa le pareti esterne dell'edificio, pareti che non sono di proprietà esclusiva ma condominiale.

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