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Mirella 59

Impugnare una delibera assembleare - 1) costi: quanto mi costa?

buongiorno

in una precedente discussione avevo chiesto indicazioni per la ripartizione spese pulizia ed illuminazione scale, mi è stato confermato che devono seguire la prescrizione dell'art. 1123 (altezza piano), mentre l'amministratore continua a ripartire le pulizie secondo l'art. 1124 (50% MM di proprietà e 50% altezza piano) e l'illuminazione in parti uguali per unità abitativa.

Purtroppo riesce a farsi approvare sempre i consuntivi perchè non sono eccessivi quindi i condomini non li guardano neanche e sono tutti suoi amici. Purtroppo io non ho potuto partecipare all'ultima assemblea ordinaria e la persona a cui ho dato la delega è arrivata per un imprevisto in ritardo, quando consuntivo e preventivo erano già stati approvati. Io risultavo comunque assente.

Ho cercato di far capire all'amministratore che la sua ripartizone è sbagliata, ma lui si sente forte e mi snobba.

Voglio impugnare la delibera, anche se temo mi costerà di più di quanto andrei a risparmiare con una corretta ripartizione, ma non tollero più i suoi errori nonchè il suo atteggiamento. Inoltre gli altri condomini devono rendersi conto che questo signore non ha sempre ragione.

So di dovermi rivolgere ad un legale e seguirà una mediazione.

Domande:

1) COSTI: quanto mi costa? in caso raggiungiamo un accordo o mi venga riconosciuta ragione, a chi saranno addebitate le spese?

2) TEMPISTICHE: quanto tempo ci vorrà per arrivare ad un punto fermo?

3) CONSEGUENZE: l'approvazione del consuntivo risulterebbe quindi annullata? in questo caso andrebbero rifatti i conteggi con le corrette ripartizioni?

 

C'è molto da ridire anche sulla ripartizione del preventivo, anche questa approvata. Rispetto all'esercizio passato ha aumentato il preventivo dell'8% circa, che può essere accettabile. Ha poi sparato la ripartizione a caso, a me per esempio ha aumentato il preventivo di gestione del 15%, mentre alla sua amica ha mantenuto praticamente la stessa cifra dello scorso anno, giusto 20 € in più. Si giustifica dicendo che sono calcoli eseguiti dal software gestionale! Inoltre la scadenza della prima rata è antecedente la data dell'assemblea, quindi dell'approvazione!

Un vero fenomeno, impossibile da revocare con il buon senso.

Cosa mi consigliate?

Grazie!

Salve,

in merito alla ripartizione è esatto che vadano ripartite in base all'altezza, sull'illuminazione addirittura vi sono altri criteri volti ad una maggiore precisione che comunque qui non importano.

La mediazione comporta che con l'assistenza di un legale ci si potrà rivolgere ad un ente autorizzato a svolgere il tentativo di mediazione. I tempi sono rapidi ed ad ogni modo il tentativo interrompe il tempo di prescrizione per l'impugnazione della delibera (30 gg dal quando si riceve il verbale per assenti, contrari ed astenuti). Le spese sono minori della causa e sono a carico di entrambi ed il comportamento tenuto sarà utilissimo al giudice in caso di futura causa civile.

Se si raggiunge l'accordo, esso sarà valido ai fini civili e di immediata operatività, quindi si dovrà correggere la delibera da quel momento in poi a meno che l'accordo con coinvolga la precedente ripartizione.

In merito al preventivo di solito si aumenta rispetto al precedente per affrontare eventuali rincari, il tutto sarà poi valutato con le pezze giustificative e l'eventuale disavanzo sarà restituito con il consuntivo dietro specifica delibera.

 

Cordiali saluti.

Domande:

1) COSTI: quanto mi costa? in caso raggiungiamo un accordo o mi venga riconosciuta ragione, a chi saranno addebitate le spese?

2) TEMPISTICHE: quanto tempo ci vorrà per arrivare ad un punto fermo?

3) CONSEGUENZE: l'approvazione del consuntivo risulterebbe quindi annullata? in questo caso andrebbero rifatti i conteggi con le corrette ripartizioni?

1. 2. se arrivate ad un accordo nella prima fase, che è quella della mediazione con l'assistenza di un legale, salvo accordi diversi ognuno pagherà il proprio legale e le cose si metteranno come da accordi in questa fase, compreso il costo della mediazione, per i tempi non saprei indicare e dipende dalla disponibilità del mediatore

3. l'annullamento del consuntivo ed in particolare la ripartizione delle spese per la pulizia e illuminazione delle scale potrà essere deciso da un Giudice e non dal mediatore, per cui per l'annullamento sarà necessario arrivare al Tribunale

Tornado alla Mediazione, augurandoti che vi accodiate, si potrebbe decidere di rifare l'assemblea e decidere e deliberare una volta per tutte che le spese per la pulizia e illuminazione delle scale devono e dovranno essere ripartite per altezza piano.

grazie a tutti per le risposte e i suggerimenti

per Tullio: ti leggo spesso e apprezzo la tempestività e la competenza con cui intervieni nei forum di questo sito, però ora permettimi un appunto, sarà perchè sono arrabbiata!!!

scrivi: "si potrebbe decidere di rifare l'assemblea e decidere e deliberare una volta per tutte che le spese per la pulizia e illuminazione delle scale devono e dovranno essere ripartite per altezza piano"

NO! non si tratta di decidere e deliberare che le spese ecc: il Codice Civile stabilisce così e non esistono accorti condominiali che concedano deroghe, esiste solo l'ignoranza e la voglia di lavorare il meno possibile di un amministratore

grazie a tutti per le risposte e i suggerimenti

per Tullio: ti leggo spesso e apprezzo la tempestività e la competenza con cui intervieni nei forum di questo sito, però ora permettimi un appunto, sarà perchè sono arrabbiata!!!

scrivi: "si potrebbe decidere di rifare l'assemblea e decidere e deliberare una volta per tutte che le spese per la pulizia e illuminazione delle scale devono e dovranno essere ripartite per altezza piano"

NO! non si tratta di decidere e deliberare che le spese ecc: il Codice Civile stabilisce così e non esistono accorti condominiali che concedano deroghe, esiste solo l'ignoranza e la voglia di lavorare il meno possibile di un amministratore

Intendevo dire che si deve decidere e deliberare una volta per tutte per cancellare la delibera precedente, perchè se l'amministratore ed i condomini non lo sanno o fanno finta di non sapere le norme previste dal Codice Civile e non deliberano la modifica della precedente decisione, se tu vuoi far valere il criterio legale devi impugnare e rivolgerti al Giudice spendendo un bel po di soldini anche se hai ragione, invece deliberando una volta per tutte (come avevo scritto) risparmi i soldini.

Domande:

1) COSTI: quanto mi costa? in caso raggiungiamo un accordo o mi venga riconosciuta ragione, a chi saranno addebitate le spese?

2) TEMPISTICHE: quanto tempo ci vorrà per arrivare ad un punto fermo?

3) CONSEGUENZE: l'approvazione del consuntivo risulterebbe quindi annullata? in questo caso andrebbero rifatti i conteggi con le corrette ripartizioni?

1) dipende dall'importo che contesti, il costo è tabellare e predefinito. In ogni caso è ridotto e per importi minimi contestati si aggira intorno ai 100 euro

2) l'organo di mediazione ha un tempo massimo di 3 mesi

3) dipende da che accordo prendete in fase di mediazione, se il condominio ti da ragione allora si occorre rivedere i conteggi

 

ciao

grazie per le risposte

il condominio non mi darà mai ragione perchè sono quasi tutti con l'amministratore e io sono la rompiscatole

ma dovrebbe essere la legge che mi da ragione, poichè la ripartizione è stata fatta secondo criteri che non corrispondono a quanto prescritto dal Codice Civile, addirittura le spese di illuminazione scale divise in parti uguali, neanche secondo mm. E' un condominio, non una comunione. Abbiamo delle leggi e il prossimo non se ne può fregare.

Lo so che gli importi che pago in più per ripartizioni scorrette sono inferiori a quanto mi costa impugnare, ma i richiami verbali e scritti non hanno avuto esito. L'amministratore se ne frega. Devo dare una lezione, devono capire che il signore sbaglia, anche se il risultato sarà deludente.Diranno: quella è e si conferma una rompipalle.

Ancora una domanda: anche in caso mi venga riconosciuta ragione, o dal condominio o dall'organo preposto, devo pagare tutte le spese io?

Non è la legge che ti da ragione, è il Giudice che applicando la legge decide se tu hai ragione o meno.

 

Diciamo che se in fase di mediazione le due parti rimangono sulle loro posizioni il mediatore non può che prenderne atto in quanto non è il suo compito prendere decisioni o giudicare chi ha ragione. Il suo incarico è di cercare di far trovare un accordo tre le due Parti.

 

Di solito in mediazione ognuno paga le sue spese legali, nel caso invece si andasse avanti è il Giudice che decide l'attribuzione delle spese legali.

grazie per le risposte

il condominio non mi darà mai ragione perchè sono quasi tutti con l'amministratore e io sono la rompiscatole

ma dovrebbe essere la legge che mi da ragione, poichè la ripartizione è stata fatta secondo criteri che non corrispondono a quanto prescritto dal Codice Civile, addirittura le spese di illuminazione scale divise in parti uguali, neanche secondo mm. E' un condominio, non una comunione. Abbiamo delle leggi e il prossimo non se ne può fregare.

Lo so che gli importi che pago in più per ripartizioni scorrette sono inferiori a quanto mi costa impugnare, ma i richiami verbali e scritti non hanno avuto esito. L'amministratore se ne frega. Devo dare una lezione, devono capire che il signore sbaglia, anche se il risultato sarà deludente.Diranno: quella è e si conferma una rompipalle.

Ancora una domanda: anche in caso mi venga riconosciuta ragione, o dal condominio o dall'organo preposto, devo pagare tutte le spese io?

Come ha già riposto Conrad64 non è il condominio che dovrà darti ragione, perchè se i condomini non vogliono darti ragione non lo faranno mai, per avere piena ragione dovrà esserci una sentenza, oppure e sarebbe meno dispendioso per tutti se in assemblea non cedono, sarà il moderatore che cercherà di far in modo che vi mettete d'accordo con un punto fisso, ovvero quello che dice il Codice Civile, ma non riuscendoci se vorrai avere ragione dovrai adire al Giudice, augurandoti che la ragione sarà tutta dalla tua parte, cioè come si suol dire sino a sentenza nessuno ha vinto.

Ho parlato con un avvocato e mi ha confermato che i presupposti per impugnare ci sono tutti. Purtroppo ci sono anche i costi, non solo per la mediazione ma anche quelli per il legale. Non me la sento di sostenerli, in fondo si tratta di contestare un conteggio che mi penalizza per meno di 50€. E' una questione di principio. Non impugno ma non vorrei farla passare liscia all'amministratore. Cosa faccio? Gli scrivo una raccomandata rinfacciandogli i suoi errori anche se non ha valore legale?

Ho parlato con un avvocato e mi ha confermato che i presupposti per impugnare ci sono tutti. Purtroppo ci sono anche i costi, non solo per la mediazione ma anche quelli per il legale. Non me la sento di sostenerli, in fondo si tratta di contestare un conteggio che mi penalizza per meno di 50€. E' una questione di principio. Non impugno ma non vorrei farla passare liscia all'amministratore. Cosa faccio? Gli scrivo una raccomandata rinfacciandogli i suoi errori anche se non ha valore legale?
Prova a parlare a quattrocchi con l'amministratore e spiegagli che il criterio legale per la ripartizione delle spese è diverso da quello che viene adottato magari fai leggere questa sentenza, se lo capirà forse si renderà conto dell'errore, ma non sperare che la cosa cambi da un giorno all'altro, ma non si sa mai.

 

In tema di condominio negli edifici, la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale (e illuminazione n.d.r.) va effettuata in base al criterio proporzionale dell'altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione analogica,"in parte qua", dell'art. 1124 cod.civ., il quale segue, con riferimento al suddetto criterio, il principio generale posto dall'art. 1123, II comma, c.c., della ripartizione della spesa in proporzione all'uso del bene e trova la propria ratio nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi. Deve farsi riferimento, pertanto, per la ripartizione delle spese in questione, in via analogica, alla regola posta dall'articolo 1124,I comma, c.c.. Di tale precetto, peraltro, può applicarsi, con riguardo alle pulizia e illuminazione delle scale, solo la sua seconda parte - che prevede la ripartizione del relativo onere in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo - mentre è inapplicabile la prima (che prevede che metà delle spese sia ripartita in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piani).

Cass civ., Sez. II, 12 gennaio 2007, n. 432

grazie Tullio, ma è inutile. Gli avevo già mandato una mail informale dopo aver ricevuto la convocazione e i conteggi, gli avevo anche citato quello che mi dici tu, ma non mi ha considerata. Lui si ritiene forte e inaffondabile per il sostegno dei suoi amici condomini, che non controllano neppure i conti. L'ho già detto: sono considerata una rompiscatole.

Per questo vorrei dare una lezione impugnando, ma davvero mi costerebbe troppo.

Comunque vorrei mandare la raccomandata, cosa dici?

almeno così non può dire che non ne sapeva niente

grazie Tullio, ma è inutile. Gli avevo già mandato una mail informale dopo aver ricevuto la convocazione e i conteggi, gli avevo anche citato quello che mi dici tu, ma non mi ha considerata. Lui si ritiene forte e inaffondabile per il sostegno dei suoi amici condomini, che non controllano neppure i conti. L'ho già detto: sono considerata una rompiscatole.

Per questo vorrei dare una lezione impugnando, ma davvero mi costerebbe troppo.

Comunque vorrei mandare la raccomandata, cosa dici?

almeno così non può dire che non ne sapeva niente

Credo che la raccomandata a questo punto sia assolutamente inutile, la raccomandata serve se proprio hai intenzione di proseguire altrimenti rimane lettera morta e visto che ne avete già parlato l'amministratore probabilmente non si spaventerà e non cambierà idea per una raccomandata.
... vorrei dare una lezione impugnando, ma davvero mi costerebbe troppo.

Comunque vorrei mandare la raccomandata, cosa dici?

almeno così non può dire che non ne sapeva niente

Secondo me avrai solo speso altri 5 euro inutilmente.

Ad avere le risorse economiche e voler dare una lezione tentando di far pagare anche le spese si potrebbe tentare questa via:

impugnare la delibera di riparto ed in mediazione chiedere il rimborso delle maggiori spese ripartite e quello della mediazione e del tuo legale a causa del riparto errato.

Se la mediazione non va a buon fine proseguire in giudizio e chiedere l'annullamento della delibera ed il rimborso delle spese legali.

Ovviamente non c'è mai certezza sull'esito finale ma se il Giudice ti desse ragione su tutto avresti davvero la tua vittoria, procurando un bel danno a tutti quei condòmini che seguono l'amministratore.

grazie Leonardo, ne parlo con l'avvocato. Però ve ne racconto una bella: l'avv era davvero stupita del comportamento di questo amministratore, che inoltre rimaneggia i conteggi e rimane inaffondabile. Mi ha consigliato di fare dei controlli, tra cui quello dell'indirizzo pec. Sul sito INIPEC del ministero Sviluppo Economico ho fatto la ricerca: "non ci sono risultati". Va bene che la PEC non è obbligatoria per gli amministratori, ma pubblicare sui documenti una pec inesistente, tanto nessuno controlla, mi sembra davvero prendere in giro i condomini.

Magari gli scrivo una mail normale dicendogli che ho cercato di mandargli una mail pec da mio indirizzo pec al suo che è risultato inesistente, suggerendogli di controllare! almeno una piccola soddisfazione o no???

grazie Leonardo, ne parlo con l'avvocato. Però ve ne racconto una bella: l'avv era davvero stupita del comportamento di questo amministratore, che inoltre rimaneggia i conteggi e rimane inaffondabile. Mi ha consigliato di fare dei controlli, tra cui quello dell'indirizzo pec. Sul sito INIPEC del ministero Sviluppo Economico ho fatto la ricerca: "non ci sono risultati". Va bene che la PEC non è obbligatoria per gli amministratori, ma pubblicare sui documenti una pec inesistente, tanto nessuno controlla, mi sembra davvero prendere in giro i condomini.

Magari gli scrivo una mail normale dicendogli che ho cercato di mandargli una mail pec da mio indirizzo pec al suo che è risultato inesistente, suggerendogli di controllare! almeno una piccola soddisfazione o no???

Hai provato ad inviare una Pec all'indirizzo dell'amministratore indicato da lui sui documenti?

Hai avuto la ricevuta di invio e quella di consegna?

1. Se non hai ricevuto nulla, l'indirizzo è inesistente

2. Se hai ottenuto le ricevute, l'indirizzo è valido.

buongiorno

vi aggiorno sulla situazione. L' avvocato mi ha detto che in caso di mediazione ognuno pagherebbe le sue spese, perchè è proprio questo il senso: ci si mette d'accordo quindi non c'è chi ha ragione o torto. Rifiutare il patto di mediazione quando la controparte è disposta ad accordarsi sarebbe molto controproducente. Mi ha consigliato di fare pressioni sull'amministratore con mail chiedendo di riconvocare l'assemblea e far approvare i conti corretti.

Ho riguardato i conteggi: non ci sono solo gli errori concettuali per cui mi sono rivolta a questo forum, ma anche banali errori di disattenzione e refusi. Per esempio lo scorso esercizio un appartamento è stato per 4 mesi ad un inquilino e 8 al successivo, per cui i conteggi tenevano conto di 1/3 e 2/3. Questo esercizio c'è stato un solo inquilino a cui cotanto amministratore ha addebitato solo 2/3 della spesa imputata per l'illuminazione scale (che lui divide in parti uguali tra gli appartamenti), 1/3 sparito completamente! ma non è l'unica amenità dei suoi conteggi! a scuola doveva essere un asino e a più di 50 anni lo è rimasto. Peccato che faccia l'amministratore ma soprattutto peccato che in generale i condomini non controllino i conti.

Ho fatto i miei calcoli: in più pago circa 20 €, la soddisfazione di incastrarlo e farlo lavorare è grande ma purtroppo costosa.

Ho capito che fa l'amministratore per hobby, giusto per dire faccio qualcosa e che deve essere abbiente di famiglia. Infatti amministra solo una decina di condomini e il suo compenso è del 30% inferiore di quelli normalmente applicati, inoltre ha anche un ufficio. Una condomina mia amica lo definisce "un tipo da bar", di quelli che starebbero tutto il giorno al bar perchè non hanno voglia di lavorare.

Cosa faccio?

Buon fine settimana!

PS: l'indirizzo PEC che fornisce non è attivo, la mail inviata torna indietro

buongiorno

vi aggiorno sulla situazione. L' avvocato mi ha detto che in caso di mediazione ognuno pagherebbe le sue spese, perchè è proprio questo il senso: ci si mette d'accordo quindi non c'è chi ha ragione o torto. Rifiutare il patto di mediazione quando la controparte è disposta ad accordarsi sarebbe molto controproducente. Mi ha consigliato di fare pressioni sull'amministratore con mail chiedendo di riconvocare l'assemblea e far approvare i conti corretti.

Ho riguardato i conteggi: non ci sono solo gli errori concettuali per cui mi sono rivolta a questo forum, ma anche banali errori di disattenzione e refusi. Per esempio lo scorso esercizio un appartamento è stato per 4 mesi ad un inquilino e 8 al successivo, per cui i conteggi tenevano conto di 1/3 e 2/3. Questo esercizio c'è stato un solo inquilino a cui cotanto amministratore ha addebitato solo 2/3 della spesa imputata per l'illuminazione scale (che lui divide in parti uguali tra gli appartamenti), 1/3 sparito completamente! ma non è l'unica amenità dei suoi conteggi! a scuola doveva essere un asino e a più di 50 anni lo è rimasto. Peccato che faccia l'amministratore ma soprattutto peccato che in generale i condomini non controllino i conti.

Ho fatto i miei calcoli: in più pago circa 20 €, la soddisfazione di incastrarlo e farlo lavorare è grande ma purtroppo costosa.

Ho capito che fa l'amministratore per hobby, giusto per dire faccio qualcosa e che deve essere abbiente di famiglia. Infatti amministra solo una decina di condomini e il suo compenso è del 30% inferiore di quelli normalmente applicati, inoltre ha anche un ufficio. Una condomina mia amica lo definisce "un tipo da bar", di quelli che starebbero tutto il giorno al bar perchè non hanno voglia di lavorare.

Cosa faccio?

Buon fine settimana!

PS: l'indirizzo PEC che fornisce non è attivo, la mail inviata torna indietro

L'avevo già detto al messaggio 3#
1. 2. se arrivate ad un accordo nella prima fase, che è quella della mediazione con l'assistenza di un legale, salvo accordi diversi ognuno pagherà il proprio legale e le cose si metteranno come da accordi in questa fase, compreso il costo della mediazione, ...
Per cui devi valutare se conviene o non conviene ricorrere iniziando dalla Mediazione, per quanto riguarda la Pec, se ti ritorna indietro, quell'indirizzo Pec non è esatto o non esiste.
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