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Adeguamento della centrale termica: riparto spese sulla base dei millesimi di proprietà e non in base all'uso.
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Adeguamento della centrale termica: riparto spese sulla base dei millesimi di proprietà e non in base all'uso.

Ristrutturazione centrale termica e ripartizione spese.

Avv. Maurizio Tarantino  

In tema di condominio negli edifici, la ristrutturazione della centrale termica costituisce opera di manutenzione straordinaria e non di innovazione, quindi per la sua approvazione è sufficiente la maggioranza degli intervenuti all'assemblea condominiale (art. 1136 C.c., comma 2).

Ne consegue che la ripartizione delle spese va fatta sulla base dei millesimi di proprietà e non a quelli dell'uso del riscaldamento.

Così si è pronunciato il Tribunale di Roma nella sentenza n. 652 del 14 gennaio 2016, ove è stato precisato che è da considerarsi manutenzione straordinaria e non innovazione la sostituzione di caldaia e tubi inadeguati: all'assemblea basta la maggioranza per deliberare.

Questi i fatti di causa. Una condomina, con citazione spiegava formale opposizione avverso la delibera adottata dal condominio con la quale era stata approvata la ristrutturazione della centrale termica; in particolare, l'attrice lamentava che l'importo richiesto era eccessivo (criterio errato di ripartizione) e che con la convocazione non le erano stati trasmessi i preventivi di spesa (previsto dal regolamento condominiale), inoltre eccepiva che essendo tale intervento una innovazione, occorreva la maggioranza qualificata.

=> Il momento di fare la manutenzione obbligatoria della caldaia

Costituendosi in giudizio, il condominio convenuto, contestava in toto tutte le pretese dell'attrice; nel merito, evidenziava che la sostituzione delle caldaie (per adeguamento o vetustà) rappresentava atto di straordinaria amministrazione, pertanto, non era applicabile il criterio di ripartizione in proporzione all'uso bensì il criterio dei millesimi di proprietà.

Nel corso del procedimento, espletata l'attività istruttoria, il giudice adito, sui motivi di opposizione, preliminarmente, precisava che in merito alla mancata trasmissione dei preventivi di spesa in relazione alle opere previste dalla delibera, questa non rappresentava motivo di illegittimità della delibera.

A tal proposito, il giudice romano, richiamando un principio consolidato in giurisprudenza, ha meglio precisato che in tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito, con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, o quelle che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto. (In tal senso Cass. Sez. Unite Sentenza 7 marzo 2005, n. 4806).

Quindi, in virtù di quanto esposto, si evidenzia che quanto alla nullità, nessuna delle ipotesi indicate, ricomprende il motivo di censura (mancata trasmissione dei preventivi di spesa); quanto all'annullabilità, invece, tale mancata trasmissione non può ritenersi integrare un vizio formale in violazione del procedimento di convocazione.

=> Ripartizione spese del riscaldamento condominiale. Nuove modifiche in arrivo

Ed ancora, quanto ai lavori in oggetto, a parere del giudice, non possono essere considerati innovazioni ma atti di straordinaria amministrazione. Difatti, a tal proposito, giova ricordare che si ha innovazione quando si intraprende una nuova opera che alteri in tutto o in parte la cosa comune, mentre sono opere di manutenzione quelle che non comportano alterazione o modifica della cosa comune.

Pertanto in virtù di quanto esposto, le opere oggetto della fattispecie in esame (adeguamento impianto, sostituzione caldaia, riparazioni di tubazioni) devono considerarsi inequivocabilmente opere di manutenzione straordinaria approvabili con le maggioranze indicate al secondo comma dell'art. 1136 c.c.

Inoltre, sul punto, il Tribunale adito, in merito al criterio di ripartizione delle spese, ha puntualizzato che non è applicabile alle spese di sostituzione della caldaia il criterio di ripartizione in proporzione all'uso, in quanto trattasi di spese di straordinaria manutenzione necessarie alla conservazione e godimento della cosa comune. (In tal senso Cass. n. 12568 del 27.08.2002).

Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, conformemente al citato orientamento giurisprudenziale, il Tribunale di Roma ha correttamente rigettato la domanda dell'attrice, confermando la validità ed efficacia della delibera impugnata.

=> Lavori di manutenzione straordinaria, deliberazione di approvazione delle spese e scelta del criterio di ripartizione: profili d'invalidità

=> Il locale caldaia è di proprietà comune, salvo specifica prova contraria

Scarica Tribunale di Roma n. 652 del 14 gennaio 2016

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