In tema di condominio, la deliberazione dell'assemblea che procede all'approvazione del rendiconto consuntivo emesso dall'amministratore ha valore di riconoscimento di debito solo in relazione alle poste passive specificamente indicate; pertanto, ove il rendiconto - che è soggetto al principio di cassa - evidenzi un disavanzo tra le entrate e le uscite, l'approvazione dello stesso non consente di ritenere dimostrato, in via di prova deduttiva, che la differenza sia stata versata dall'amministratore con denaro proprio, poiché la ricognizione di debito richiede un atto di volizione, da parte dell'assemblea, su un oggetto specifico posto all'esame dell'organo collegiale.
Ne consegue che, l'amministratore uscente che vanta un credito dal condominio deve fornire la rigorosa prova del proprio credito.
Così si è pronunciato il Tribunale di Roma nella sentenza n. 19183 del 25 settembre 2015, ove è stato precisato che, quando il professionista lascia l'incarico, deve documentare uscite, entrate e saldo finale se vuole la somma richiesta dall'organo collettivo; pertanto, il condominio riconosce il debito solo per le spese giustificate nel rendiconto.
=> Il ruole del revisore condominiale
Questi i fatti di causa. Tizio (ex amministratore), a seguito del passaggio di consegne al nuovo professionista, citava in giudizio il Condominio al fine di ottenere la condanna di questo, al pagamento della somma per compenso del suo precedente mandato; in particolare, eccepiva di essere creditore per anticipazione di cassa e per fatture pagate.
Costituendosi in giudizio, Il condominio convenuto, contestava in toto tutte le pretese dell'attore.
Orbene, preliminarmente, quanto al caso in esame, giova ricordare che l'amministratore, quale mandatario dei condomini, ha diritto di ottenere dal mandante i mezzi necessari per l'esecuzione del mandato e per l'adempimento delle obbligazioni conseguenti, nonché il diritto di essere rimborsato delle anticipazioni fatte in esecuzione del mandato.
Difatti, l'amministratore che provveda a corrispondere somme di denaro per far fronte al pagamento dei fornitori o altri servizi in favore del condominio con mezzi propri, ha certo diritto di rivalersi sul mandante condominio per il recupero di tali somme, nonché il risarcimento dei danni eventualmente subiti in ragione del proprio incarico.
Rendiconto non veritiero, va annullata la delibera.
Premesso quanto esposto, il giudice adito, richiamando i principi giurisprudenziali consolidati in materia, ha evidenziato che l'assemblea dei condomini ha il potere di approvare anche successivamente, l'operato dell'amministratore che abbia effettuato spese di manutenzione ordinaria o straordinaria sulle parti comuni senza la preventiva approvazione; sicché, tuttavia, non è sufficiente che dal rendiconto approvato dall'assemblea emerga un disavanzo tale da far sorgere il corrispondente credito in capo all'amministratore.
Ne consegue che, l'amministratore uscente che vanta un credito dal condominio deve fornire la rigorosa prova del proprio credito. (In tal senso Tribunale di Roma del 17 aprile 2014 – Cassazione Civ. n. 10253/2011).
Difatti, in materia di deliberazione assembleare condominiale, l'approvazione di un rendiconto, ha valore di riconoscimento di debito solo in relazione alle sole poste passive specificamente indicate (entrate, uscite e saldo finale); quindi, poiché il credito per recupero delle somme, si fonda sull'articolo 1720 c.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, come chiarito dalla citata giurisprudenza, il professionista deve fornire la prova degli esborsi mediante un rendiconto del proprio operato.
Supercondominio. Entro quando va presentato il rendiconto
Nella fattispecie in esame, invece, la documentazione offerta dall'ex amministratore non è stata sufficiente a fondare i motivi dell'accoglimento della domanda; infatti, la sua richiesta difettava di qualsivoglia autorizzazione o ratifica da parte dell'organo assembleare.
Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il Tribunale romano ha respinto la domanda attorea e per l'effetto ha condannato l'ex amministratore alle spese processuali.
Approvazione del rendiconto, cosa comunicare ai condòmini?
