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La maggioranza dei millesimi è contro l'approvazione del rendiconto? La delibera che lo approva comunque è annullabile
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La maggioranza dei millesimi è contro l'approvazione del rendiconto? La delibera che lo approva comunque è annullabile

Per l'assunzione di una deliberazione prevale il numero dei votanti o il valore dei millesimi? Vale il doppio quorum deliberativo anche se i millesimi contrari sono di più? Che cosa succede se la maggioranza dei millesimi è contraria?

Avv. Anna Nicola  

L'interpretazione delle delibere

Le delibere assembleari soggiacciono ai criteri interpretativi dettati dagli artt. 1362 e segg. c.c. in tema di contratto.

=> Assemblea condominiale ed interpretazione di una delibera assembleare: quali norme applicare?

Esse seguono i canoni ermeneutici stabiliti dagli articoli 1362 e ss. c.c. dando per primo importanza al dato letterale e poi, ove questo si manifesti non sufficiente, agli altri criteri interpretativi sussidiari indicati dalla legge, tra cui quelli della valutazione del comportamento delle parti e della conservazione degli effetti dell'atto, principio sulla cui base occorre attribuire alle espressioni letterali usate un qualche effetto giuridicamente rilevante anziché nessun effetto o un significato meramente programmatico (Cass. 11427/2016).

Maggioranza dei millesimi o delle teste? E il doppio quorum?

Soffermarsi sul dato letterale a volte non basta. Ed infatti nel caso in cui l'assemblea dichiari di approvare un certo argomento portato al suo vaglio con le giuste maggioranze ma i votanti in senso contrario rappresentano più millesimi, si deve concludere che la delibera in sostanza non ha superato il vaglio.

Al fine di caducarla, visto che nel verbale si riporta "l'approvazione" occorre promuovere l'azione di impugnazione ex art. 1137 c.c. nel termine di decadenza di trenta giorni.

Non si può di certo dire che "questo errore formale" porti con sé il più grave vizio della nullità.

Tabelle maggioranze per le deliberazioni assembleari

È il principio affermato dal Supremo Collegio con la sentenza n. 16338 del 30 luglio 2020.

Nel caso di specie, il verbale di assemblea indica che in seconda convocazione "l'assemblea, secondo quanto riferito dall'amministratore, approva il bilancio consuntivo/preventivo" ma questo voto è stato espresso da sette condomini su undici, rappresentativi di 437 millesimi ed il voto di dissenso è stato di 560 millesimi.

Come deve essere interpretata questa deliberazione? Il bilancio è stato o no approvato?

Mentre il giudice di primo grado ha ritenuto la condomina attrice decaduta dall'impugnazione ex art. 1137 c.c. per decorso del termine di trenta giorni perché la delibera è affetta da annullabilità e non nullità, la Corte di Appello ha invece ritenuto valida la deliberazione in ragione dell'espressione di approvazione sopra riportata, cioè del doppio quorum raggiunto.

La Corte di Cassazione ha concluso in senso opposto.

Il principio di diritto affermato è il seguente: "È vero che, ai sensi del comma 3 dell'art. 1136 c.c. (sempre nella formulazione antecedente alla legge n. 220 del 2012), la delibera dell'assemblea di seconda convocazione, ove non si versi nelle ipotesi di cui ai commi 4 e 5, è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio, sempre che sia presa a maggioranza di voti, dovendo, cioè, il numero di coloro che hanno votato a favore, e la entità dei millesimi da essi rappresentati, superare pur sempre il numero e i valori dei condomini dissenzienti.

Occorre infatti ribadire che la regola posta dall'art. 1136, comma 3, c.c., deve essere intesa nel senso che coloro che abbiano votato contro l'approvazione non devono rappresentare un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore, atteso che l'intero art. 1136 c.c. privilegia il criterio della maggioranza del valore dell'edificio quale strumento coerente per soddisfare le esigenze condominiali (Cass. Sez. 2, 05/04/2004, n. 6625; Cass. Sez. 2, 11/01/1966, n. 202).

Tuttavia, la delibera che, come si assume avvenuto nel caso in esame in sede di approvazione del consuntivo e del preventivo nell'assemblea del 23 novembre 2011, ritenga sufficiente il raggiungimento di una maggioranza di voti favorevoli, pari ad un terzo dei presenti, che rappresentino almeno un terzo dell'edificio, non considerando che i condomini contrari alla delibera detengono un valore della proprietà superiore a quello della maggioranza del voto personale, deve qualificarsi non nulla, ma annullabile, giacché adottata con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge, stando alla summa divisio elaborata da Cass. Sez. U, 07/03/2005, n. 4806, e perciò può essere impugnata dai condomini assenti e dissenzienti soltanto nel termine stabilito dall'art. 1137, comma 3, c.c.".

Quorum costitutivi, deliberativi e annullabilità delle delibere

Questa decisione pare essere in contrasto con i suoi precedenti, nonostante dalla stessa richiamati: qui la Cassazione pare dare prevalenza ai millesimi, senza considerare che vi è stato il rispetto della doppia maggioranza deliberativa.

Maggioranza dei millesimi e doppio quorum deliberativo

Sino a ieri il principio ritenuto applicabile anche in seconda convocazione è la necessità del doppio quorum, per teste e per millesimi.

La Suprema Corte in precedenza ha affermato che per la validità della deliberazione in seconda convocazione è necessario che vi sia un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio (art. 1136 c.c.), non rilevando che la "minoranza" contraria esprima un valore in termini millesimali superiore a quello della maggioranza.

Ciò in quanto l'art 1136 c.c. prescrive un doppio quorum costitutivo e un doppio quorum deliberativo. Già prima della riforma che ha sancito l'espresso doppio quorum deliberativo per la seconda convocazione si riteneva che venisse fissato, seppur implicitamente, il quorum di presenza ad un terzo dei partecipanti al condominio che rappresenti almeno un terzo del valore, ponendo lo stesso doppio quorum come limite minimo per la validità delle deliberazioni.

Come calcolare i quorum costitutivi e questioni connesse

La conclusione è che se dovessero essere presenti alla riunione solo un terzo dei condomini la delibera è valida solo se approvata all'unanimità, mentre in caso di maggior presenza, la sua validità è data dal raggiungimento, da parte della maggioranza dei votanti a favore, del doppio quorum (Cass. 5 aprile 2004, n. 6625).

Maggioranza dei millesimi contraria, vizio di annullabilità per violazione di legge

C'è da dire che la Cassazione n. 16338/2020 ha comunque affermato un giusto principio laddove osserva che si ha l'annullabilità della deliberazione quando questa viene assunta con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge.

Tutto l'iter che caratterizza la parentesi assembleare è disciplinato dalla legge, a partire dall'avviso di convocazione a finire con l'invio del verbale di assemblea ai condomini.

Il mancato rispetto di una delle disposizioni normative che reggono questa struttura porta con sé l'invalidità della deliberazione, sotto il profilo della sua annullabilità.

Da qui la facoltà di impugnazione nel termine decadenziale di trenta giorni per gli assenti dal momento di ricevimento del verbale, per i dissenzienti o gli astenuti dalla data della tenuta assemblea secondo il dettato dell'art. 1137 c.c., non potendo venire in considerazione il vizio più grave attinente alla nullità.

I quorum condominiali costitutivi e deliberativi sono inderogabili

Scarica Cass. 30 luglio 2020 n. 16338

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