#1 Inviato 27 Settembre, 2014 Salve a tutti, ho letto numerosi post ma non sono riuscita ha trovare la risposta giusta. La questione si è sollevata numerose volte su questo forum, quindi capisco che l'argomento e trito e ritrito,e posso capire chi non vuole intervenire. Premetto che si tratta di un edificio di 7 piani, piano terreno 4 magazzini, 6 appartamenti sviluppati in verticale tutti uguali come superficie e volumetria ed infine lastrico solare di proprietà esclusiva di 2 condomini facenti parte del condominio. In totale nr. 7 proprietari cosi suddivisi anche in ordine crescente di piano: 1° proprietario 1 magazzino commerciale; 2° proprietario nr.1 appartamento + 1 magazzino commerciale; 3° proprietario nr.1 appartamento + 1 magazzino; 4° proprietario nr.1 appartamento; 5° proprietario nr.1 appartamento + 1 magazzino; 6° proprietario nr.1 appartamento + 1/2 lastrico solare; 7° proprietario nr.1 appartamento + 1/2 lastrico solare. In pratica tutti i proprietari presenti, ci siamo riuniti in assemblea per l'approvazione delle tabelle millesimali che sono state sviluppate da un professionista forse anche nostro futuro amministratore, anche lui presente all'assemblea. Al momento della votazione per l'approvazione delle tabelle millesimali i proprietari "1°- 2°- 3°- 4°" non hanno voluto approvare le tabelle millesimali, mentre i 3 rimanenti "5°- 6°- 7°" si. Il nostro, forse futuro amministratore, nonchè architetto è intervenuto dicendo: A) chi non accetta le tabelle millesimali deve motivare il perchè, e se ci sono rilievi tecnici errati nello sviluppo delle tabelle, bisogna farle motivare per iscritto da un professionista di parte. B) secondo lui, la votazione non ha dato la maggioranza ma bensì la parità, poichè i voti dati dai proprietari non sono valutati come singoli cioè " a testa" ma bensì per numeri di immobili posseduti, quindi 6 favorevoli contro 6 contrari. La mia opinione!!!!! già siamo partiti male, "posso anche sbagliarmi" ma correggetemi per favore se scrivo stupidaggini. Sul punto "A" che bisogna motivare il dissenso all'approvazione delle tabelle, ci stà tutto e gli do ragione, mentre per i rilievi tecnici errati sul loro sviluppo, non penso proprio bisogna obbligatoriamente presentare per iscritto l'errore evidenziato, secondo sempre il mio modesto parere se io ci afferro in tabelle millesimali, le posso dibattere anche verbalmente durante l' assemblea. Sul punto "B" cito testualmente il 2° comma dell' art. 1136 "Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio". Penso e correggetemi se sbaglio che l'art. 1136 2° comma parla chiaro si tratta di "intervenuti" e non di nr. immobili posseduti per proprietario. Quindi, poniamo il primo caso, la votazione viene considerata paritaria, il metodo successivo è il valore dell’immobile, che non può essere desunto perché le tabelle ancora devono essere approvate. In questo caso come si procede? Secondo caso, si applica l'art. 1136, la maggioranza degli intervenuti non ha approvato le tabelle, in questo caso la questione si chiude qui, naturalmente eventuali ricorsi a parte, per via giudiziale per far approvare le tabelle millesimali. Ringrazio anticipatamente a chi mi vuole dare delucidazioni in merito. Saluti
#2 Inviato 27 Settembre, 2014 Premesso che le delibere si approvano con la maggioranza e quindi anche una votazione finita in parità non avrebbe una maggioranza per essere approvata, un amministratore che afferma che "i voti dati dai proprietari non sono valutati come singoli cioè " a testa" ma bensì per numeri di immobili posseduti, quindi 6 favorevoli contro 6 contrari" dimostra di non conoscere affatto la professione che sta esercitando. Un condòmino, fosse anche proprietario di più di metà degli immobili, rappresenta sempre UNA TESTA con il totale dei millesimi. Per questo è stata istituita da doppia maggioranza, proprio ad evitare che un proprietario di più della metà degli immobili e più di metà dei millesimi, la facesse da padrone. Non è necessario motivare il voto; se l'assemblea non riesce a trovare un accordo, chi ne ha interesse può rivolgersi al Tribunale
#3 Inviato 27 Settembre, 2014 Innanzitutto la ringrazio per l'intervento, quindi in questo caso la delibera è nulla oppure valida? Visto che si sono trascritti sul verbale pareri contrastanti, votazione 4 no 3 si e qui non si scappa, chiusura del verbale errato poichè non si è raggiunta la maggioranza, con ulteriore convocazione. Ho fatto presente questo contrasto ma tutti davano retta al professionista. Per quanto riguarda il voto perchè non è obbligatorio motivarlo? Se un condomino dovesse fare ricorso il giudice non dovrebbe sapere il motivo della decisione? Ed infine per quanto riguarda il ricorso giudiziale per l'approvazione dei millesimi, mi potrebbe indicare, cortesemente se conosce qualche link dove si parla di procedure tempi e oneri di spesa? grazie come sempre anticipatamente.
#4 Inviato 27 Settembre, 2014 Innanzitutto la ringrazio per l'intervento, quindi in questo caso la delibera è nulla oppure valida?Visto che si sono trascritti sul verbale pareri contrastanti, votazione 4 no 3 si e qui non si scappa, chiusura del verbale errato poichè non si è raggiunta la maggioranza, con ulteriore convocazione. Ho fatto presente questo contrasto ma tutti davano retta al professionista. Per quanto riguarda il voto perchè non è obbligatorio motivarlo? Se un condomino dovesse fare ricorso il giudice non dovrebbe sapere il motivo della decisione? Ed infine per quanto riguarda il ricorso giudiziale per l'approvazione dei millesimi, mi potrebbe indicare, cortesemente se conosce qualche link dove si parla di procedure tempi e oneri di spesa? grazie come sempre anticipatamente. Ma sul verbale è stato scritto che le tabelle sono state approvate oppure che sarà convocata una nuova assemblea? Siete meno di 11 condòmini. Il valore dei millesimi deve essere allegato al regolamento ma il regolamento è obbligatorio quando i condòmini sono più di 10 (voi siete 7) In mancanza di tabelle millesimali il riparto delle spese in proporzione al valore può essere fatto anche prendendo come riferimento il valore catastale delle proprietà di ciascun condòmino. Chiunque ritenga il criterio non conforme può votare contro l'approvazione del consuntivo ed impugnare il riparto in Tribunale.
#5 Inviato 27 Settembre, 2014 Sarà convocata nuova assemblea, anche se a quanto ho capitò hai me, la volontà della maggioranza non vuole approvare le tabelle. A quanto dicono, la ripartizione si farà come si e sempre fatto, cioè in parti uguali poichè le superfici dei 7 piani sono tutti uguali, non vi è differenza, nel caso del pian terreno dove ci sono i magazzini divideranno la quota in 4 mentre per il lastrico la quota diviso 2. Se io dovessi fare ricorso perchè non ho raggiunto la maggioranza, per i motivi sopra esposti, il giudice nelle maggiori delle ipotesi, come si pronuncerebbe? Naturalmente sempre supponendo, considerando la sua esperienza in questo tipo di vicende. Scusi la ripetizione, per il ricorso conosce qualche link da potermi consigliare dove sono riportate procedure, tempi ed oneri di spesa? Saluti
#6 Inviato 27 Settembre, 2014 Sarà convocata nuova assemblea, anche se a quanto ho capitò hai me, la volontà della maggioranza non vuole approvare le tabelle.A quanto dicono, la ripartizione si farà come si e sempre fatto, cioè in parti uguali poichè le superfici dei 7 piani sono tutti uguali, non vi è differenza, nel caso del pian terreno dove ci sono i magazzini divideranno la quota in 4 mentre per il lastrico la quota diviso 2. Se io dovessi fare ricorso perchè non ho raggiunto la maggioranza, per i motivi sopra esposti, il giudice nelle maggiori delle ipotesi, come si pronuncerebbe? Naturalmente sempre supponendo, considerando la sua esperienza in questo tipo di vicende. Scusi la ripetizione, per il ricorso conosce qualche link da potermi consigliare dove sono riportate procedure, tempi ed oneri di spesa? Saluti Non so se sia possibile ricorrere per ottenere delle tabelle millesimali. Come avevo già detto, se la volontà della maggioranza è quella di ripartire in parti uguali significa che sono assegnati a tutti pari millesimi (142,86/1000 per ciascuno dei 7). Quando sarà approvato il consuntivo di riparto delle spese, chi ritiene che i suoi millesimi di proprietà non siano pari a 142,86/1000 dovrà impugnare la delibera di riparto in Tribunale e contestare che la spesa non è stata ripartita in proporzione al valore del suo immobile rispetto a quello dell'edificio. In tal modo il Giudice potrebbe disporre una perizia per accertare i giusti valori di ciascuno. Voglio ricordare che in mancanza di convenzione (regolamento contrattuale o delibera all'unanimità), non tutte le spese sono ripartite per millesimi di proprietà, per cui, anche prendendo per buono che ogni proprietà abbia un valore di 142,86/1000 ci sono spese, come quelle relative alla manutenzione dell'ascensore, che vanno ripartite per metà in proporzione al valore e per metà in proporzione all'altezza dal suolo. La spesa per la pulizia delle scale, invece, va ripartita esclusivamente in proporzione all'altezza dal suolo. Questo significa che anche a parità di valore di ciascun appartamento, per la pulizia delle scale il piano terra paga zero, il primo piano paga 1, il secondo piano paga 2, il terzo piano paga 3....
#7 Inviato 27 Settembre, 2014 4 non vogliono le tabelle e 3 sì. Per poter modificare il criterio legale di ripartizione serve l'unanimità e qui non c'è. Modifica dei criteri legali di riparto delle spese e diritti soggettivi dei condomini: nullità della deliberazione condominiale non assunta all'unanimità. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 15042 del 14 giugno 2013) Quindi, fermo restando tale orientamento, non resta che rivolgersi al giudice.
#8 Inviato 27 Settembre, 2014 Non so se sia possibile ricorrere per ottenere delle tabelle millesimali.Come avevo già detto, se la volontà della maggioranza è quella di ripartire in parti uguali significa che sono assegnati a tutti pari millesimi (142,86/1000 per ciascuno dei 7). Quando sarà approvato il consuntivo di riparto delle spese, chi ritiene che i suoi millesimi di proprietà non siano pari a 142,86/1000 dovrà impugnare la delibera di riparto in Tribunale e contestare che la spesa non è stata ripartita in proporzione al valore del suo immobile rispetto a quello dell'edificio. In tal modo il Giudice potrebbe disporre una perizia per accertare i giusti valori di ciascuno. In questo caso io voglio adire alle vie legali, procedure tempi e costi chi me li può indicare? Voglio ricordare che in mancanza di convenzione (regolamento contrattuale o delibera all'unanimità), non tutte le spese sono ripartite per millesimi di proprietà, per cui, anche prendendo per buono che ogni proprietà abbia un valore di 142,86/1000 ci sono spese, come quelle relative alla manutenzione dell'ascensore, che vanno ripartite per metà in proporzione al valore e per metà in proporzione all'altezza dal suolo.La spesa per la pulizia delle scale, invece, va ripartita esclusivamente in proporzione all'altezza dal suolo. Questo significa che anche a parità di valore di ciascun appartamento, per la pulizia delle scale il piano terra paga zero, il primo piano paga 1, il secondo piano paga 2, il terzo piano paga 3.... Preciso che non abbiamo ascensore, infatti secondo me bisogna approvare le tabelle per ripartire le quote spettanti per valore dell'immobile.
#9 Inviato 27 Settembre, 2014 In questo caso io voglio adire alle vie legali, procedure tempi e costi chi me li può indicare? Secondo me è più facile indovinare i numeri al LOTTO. Si comincia con la mediazione obbligatoria alla quale dovrai presentarti con il tuo legale e quindi solo lui potrà indicarti la sua parcella. Se non si trova un accordo si dovrà cominciare un procedimento legale con citazione, dibattimento, sentenza... alla sentenza sfavorevole l'interesato potrà fare ricorso in Appello e ricominciare un altro procedimento... ed ancora, chi non sarà soddisfatto potrà ricorrere in Cassazione (terzo ed ultimo grado di giudizio). I tempi per i 3 gradi di giudizio potrebbero protrarsi per oltre 10 anni ed i costi in proporzione ai tempi. Spesso il Tribunale compensa le spese tra i ricorrenti. Questo significa che entrambi concorrono a pagare le spese di Tribunale ed ognuno paga il suo avvocato.
#10 Inviato 28 Settembre, 2014 Quindi per le procedure e quantificare mi dovrei rivolgere ad un legale. Per i tempi dipende da tanti fattori, è più facile vincere al lotto. Ma se gli altri che vogliono approvare le tabelle si uniscono a me, in fattori di tempi e procedure non cambia molto, ma per i costi si possono dividere le spese, spero. I lavori in questo caso, posso iniziare, stabilendo che le differenze si daranno a fine procedimento giudiziale, se si applicheranno i millesimi? grazie e salve
#11 Inviato 28 Settembre, 2014 Quindi per le procedure e quantificare mi dovrei rivolgere ad un legale.Per i tempi dipende da tanti fattori, è più facile vincere al lotto. Ma se gli altri che vogliono approvare le tabelle si uniscono a me, in fattori di tempi e procedure non cambia molto, ma per i costi si possono dividere le spese, spero. I lavori in questo caso, posso iniziare, stabilendo che le differenze si daranno a fine procedimento giudiziale, se si applicheranno i millesimi? grazie e salve Per cominciare un lavoro sarà stato preventivato il costo totale ed il relativo riparto. Chi ritiene che quel riparto non segue il criterio legale (tabelle errate) deve cominciare un'azione legale proprio impugnando quel riparto. Se ad impugnare sono in 3, i 3 possono ripartirsi le spese legali. Impugando il riparto approvato dalla maggioranza, fino alla sentenza dovrai comunque pagare quanto deliberato ed eventualmente sarà il Giudice a farti restituire le differenze anticipate più gli interessi legali (dal 1 gennaio 2014 = 1%)
#12 Inviato 28 Settembre, 2014 Ok, molto chiaro. Adesso ho una situazione abbastanza precisa, di come muovermi. La legge parla chiaro se ci sono contenziosi condominiali su questi argomenti il giudice al 99,9% applica le tabelle millesimali. A questo punto dovrò fare coalizione con gli altri condomini, rivolgerci ad un legale e adire una causa contro gli altri, l'unione fà la forza. Buona Domenica
