In condominio può capitare che occorra autorizzare alcuni lavori imprescindibili e urgenti. In assenza di tabelle millesimali, l'assemblea può approvare un riparto provvisorio delle spese basandosi su criteri diversi, ad esempio sulla presunzione che tutti i proprietari, possedendo le stesse quote, debbano dividersi equamente le spese.
Secondo la Corte di Appello di Genova (sentenza del 19 agosto 2020, n. 792), il riparto provvisorio è legittimo se poi ci sarà un conguaglio. In altre parole, la ripartizione provvisoria delle spese in assenza di tabelle millesimali non è illegittima se l'assemblea espressamente si riserva di operare un conguaglio quando saranno stabilite con certezza le quote di proprietà dei singoli condòmini.
Impugnazione della ripartizione provvisoria delle spese condominiali
Alcuni condòmini impugnavano la delibera con cui l'assemblea approvava la ripartizione delle spese straordinarie in via preventiva (di importo pari a circa 10mila euro), quale corrispettivo per una perizia geologica.
In particolare, gli attori lamentavano che la delibera, in assenza di tabelle millesimali, aveva ripartito la spesa in parti uguali tra tutti i condomini, salvo successivo conguaglio finale.
Gli attori affermavano di essere comproprietari di autorimesse, box e cantine che non facevano parte delle unità abitative interessate dalla perizia, bensì di un fabbricato autonomo rispetto al condominio, sottolineando che in precedenza tutte le spese di amministrazione erano state sostenute soltanto ed esclusivamente dai proprietari di questi appartamenti.
In pratica, gli attori lamentavano la ripartizione delle spese approvata dall'assemblea in assenza di tabelle millesimali, in quanto il criterio di riparto adottato era assolutamente erroneo e pregiudizievole dei loro diritti.
Riparto spese provvisorio, l'appello davanti alla Corte ligure
Soccombenti in primo grado, i condòmini proponevano appello lamentando che il condominio avesse approvato il preventivo di spesa del geologo con modalità di ripartizione delle spese in parti uguali tra i condomini, in spregio alla realtà dei fatti, per cui gli appellanti dovevano essere ritenuti del tutto estranei al costo sostenuto in quanto proprietari di locali che non facevano parte delle unità abitative interessate dalla perizia.
Per la precisione, con l'unico motivo dedotto, gli appellanti sostenevano di essere proprietari di box e cantine appartenenti ad un diverso corpo di fabbrica rispetto alle abitazioni, non interessato dalle problematiche geologiche analizzate dal tecnico incaricato e che il Tribunale, nel rigettare la impugnazione proposta avverso la deliberazione, non avesse rispettato il criterio di proporzionalità nella ripartizione delle spese.
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Gli appellanti rilevavano, altresì, la che il precedenza si era utilizzato un diverso criterio di regolamentazione delle spese.
Riparto spese provvisorio, la decisione della Corte di Appello di Genova
La Corte di Appello di Genova, con sentenza del 19 agosto 2020, n. 792, rigetta l'impugnazione proposta. Innanzitutto, la Corte rileva come gli appellanti, venendo meno ai principi che reggono l'onus probandi, non abbiano allegato la perizia geologica che è stato motivo di ripartizione provvisoria delle spese.
L'omissione impedisce ai giudici di valutare la bontà di quanto sostenuto dagli appellanti, e cioè che la perizia ha avuto ad oggetto una parte del fabbricato condominiale a loro del tutto estranea.
Detto ciò, la Corte prosegue affermando la legittimità del riparto provvisorio se poi ci sarà un conguaglio. I giudici liguri evidenziano come la deliberazione impugnata chiarisca che il criterio di ripartizione utilizzato è solamente provvisorio.
Per la precisione, la deliberazione così statuiva: «Stante la mancata approvazione delle tabelle millesimali, l'assemblea all'unanimità delibera di ripartire le spese in […] parti uguali».
La ripartizione in parti uguali così approvata è da intendersi provvisoria e, pertanto, con riserva di conguaglio ad approvazione avvenuta delle tabelle millesimali, stante l'urgenza.
Tale contenuto esclude la violazione degli artt. 1123 e 1136 del codice civile, in ragione del fatto che la decisione unanime dei condomini (in tal senso anche Cass., sent. del 21 febbraio 2018, n. 4259) non si pone in contrasto con il rispetto del principio di proporzionalità, attraverso i conguagli previsti, dovendosi ribadire la espressa natura provvisoria della imputazione.
Da ultimo, a fronte della deduzione da parte degli appellanti dell'esistenza di precedenti ripartizioni delle spese in maniera difforme rispetto a quella oggetto di causa, la Corte d'Appello rileva che non è stata allegata alcuna documentazione volta a provare tale circostanza.
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Legittimità della ripartizione provvisoria con successivi conguagli
Il principio espresso dalla Corte di Appello di Genova con la sentenza in commento può essere così sintetizzato: in assenza di tabelle millesimali, l'assemblea può approvare legittimamente la ripartizione provvisoria delle spese urgenti se prevede un futuro conguaglio.
In altre parole, il criterio di ripartizione temporaneamente adottato dall'assemblea in assenza di tabelle millesimali è legittimo se è previsto sin dall'origine un conguaglio a favore di chi, alla luce delle successive tabelle che saranno approvate, ha speso più di quanto avrebbe dovuto.
Questa decisione si pone nel solco di precedente orientamento della giurisprudenza di legittimità (cfr. Corte di Cassazione, sezione II, sentenza del 21 novembre 2006, n. 24670), secondo cui, in tema di
ripartizione delle spese condominiali, la mancanza di tabelle millesimali applicabili in relazione alla spesa effettuata consente all'assemblea di adottare, a titolo di acconto e salvo conguaglio, tabelle provvisorie.
