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Modifica delle tabelle millesimali prima e dopo la "riforma del condominio": è sempre stata sufficiente la maggioranza qualificata?
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Modifica delle tabelle millesimali prima e dopo la "riforma del condominio": è sempre stata sufficiente la maggioranza qualificata?

Il "rifacimento delle tabelle millesimali". L'interpretazione del Tribunale di Foggia

Avv. Dario Balsamo  

La funzione. Le tabelle millesimali, previste e disciplinate dagli artt. 68 e 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, vengono allegate al regolamento di condominio che è obbligatorio nei condomini con più di dieci coinquilini (art. 1138 c.c.) ed esprimono in millesimi il valore di ciascuna proprietà esclusiva in rapporto al valore dell'intero edificio.

La tabella millesimale è importante per una corretta gestione del condominio sia per stabilire le maggioranze necessarie per la regolare costituzione dell'assemblea e la validità delle deliberazioni sia per ripartire le spese comuni.

Nella maggior parte dei casi è l'originario proprietario dell'edificio o il costruttore che, all'atto dellaregistrazione del regolamento di condominio, fa redigere ed allegare le tabelle millesimali.

Qualora le tabelle millesimali non siano state predisposte dal costruttore-venditore, la redazione delle stesse viene affidata a tecnici, necessitando di un accurato studio delle planimetrie delle varie unità immobiliari.

=> Impugnazione delle tabelle millesimali, divergenza tra il valore effettivo e il valore proporzionale

=> La revisione delle tabelle millesimali può avvenire a causa di un'omissione?

Le modifiche. La tabella millesimale non è però immutabile, infatti, l'art. 69 disp. att. c.c. prevede che i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità.

Sebbene la nuova formulazione, occorsa in seguito alla L. 220/2012, possa trarre in inganno sulle maggioranze richieste ai fini della modifica delle tabelle millesimali, la giurisprudenza, sorretta anche da recenti sentenze di merito [1] , è concorde nel ritenere che la nuova formulazione del menzionato art. 69 non avrebbe affatto imposto un generalizzato obbligo di approvazione all'unanimità delle tabelle millesimali, limitandosi, al contrario, a disciplinare le sole ipotesi di approvazione di delibere di rettifica o modifica di tabelle già adottate, così recependo sostanzialmente i principi già espressi dalle sezioni unite.

=> Procedura di revisione delle tabelle millesimali su richiesta di un condomino

La nozione di "modifica" o "rettifica", così come utilizzata dal legislatore del 2012, deve essere necessariamente riferita solo a quelle modificazioni delle tabelle millesimali, siano esse "regolamentari" o "convenzionali" che segnano il passaggio dai criteri legali a quelli derogativi della legge.

Solo quelle modifiche delle tabelle che comportino una ripartizione delle spese condominiali differente rispetto ai criteri imposti dalla legge necessitano l'unanimità dei consensi.

A fugare ogni dubbio, interviene comunque l'ultimo comma dell'art. 69 disp. att. c.c.che recita: "Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali".

=> Delibera per vizi di costituzione dell'assemblea

La decisione delle Sezioni Unite. Se questo è il dettato normativo oggi in vigore, la giurisprudenza ormai da tempo aveva seguito tale orientamento. Apripista per una decisiva virata in questa direzione è stata la storica sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione del 9 agosto 2010, n. 18477.

In tale decisione le Sezioni Unite hanno sottolineato che la tabella millesimale serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti.

=> Errore nel procedimento di revisione delle tabelle millesimali. Alcune considerazioni sui meccanismi deliberativi

Difatti, quando i condomini approvano la tabella che ha determinato il valore dei piani o delle porzioni di piano secondo i criteri stabiliti dalla legge, non fanno altro che riconoscere l'esattezza delle operazioni di calcolo della proporzione tra il valore della quota e quello del fabbricato.

Il valore di una cosa è quello che è ed il suo accertamento non implica alcuna operazione volitiva, ragion per cui il semplice riconoscimento che le operazioni sono state compiute in conformità al precetto legislativo non può qualificarsi come attività negoziale.

Alla luce di quanto esposto, le Sezioni Unite della Corte Suprema hanno affermato che le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all' articolo 1136 c.c., 2° co.

L'interpretazione del Tribunale di Foggia. Se questo è oramai il pacifico orientamento in materia, prima della storica sentenza del 2010, non era così. A cercare di far luce sull'argomento, è recentemente intervenuta una sentenza del Tribunale di Foggia,secondo il quale anche prima del 2010 poteva ritenersi vigente lo stesso.

Questo è ciò che si evince dalla sentenza n. 3655/2016, con la quale il Tribunale da uno è intervenuto a seguito all'impugnazione fatta da parte di alcuni condomini di una delibera assembleare, datata 17.11.2008, avente ad oggetto tra gli argomenti presenti nell'ordine del giorno anche il "rifacimento delle tabelle millesimali".

=> Revisione delle tabelle millesimali, onere della prova a carico del condominio che le delibera

A tale assemblea presenziavano solamente quattro condomini che, in possesso di tre deleghe, rappresentando 563,33 millesimi, deliberavano all'unanimità dei presenti, la redazione di nuove tabelle millesimali.

Parte attrice (nella specie,sei condomini) impugna tale delibera motivando che la stessa doveva essere adottata non a maggioranza, così come avvenuto, bensì all'unanimità, dovendo quindi ritenersi affetta da nullità assoluta ed invalida ai sensi del 1127 c.c..

Il Giudice, pur premettendo il non costante orientamento in materia da parte della giurisprudenza [2] , dichiara la domanda infondata e non meritevole di essere accolta.

=> Approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali

A parere di chi scrive, però,il Giudice ha tralasciato e non preso in debita considerazione ciò che per lungo tempo anche la Suprema Corte ha sostenuto circa la natura negoziale dell'atto di approvazione delle tabelle millesimali.

Tale atto, pur non potendo essere considerato come contratto, non avendo carattere dispositivo, deve essere inquadrato nella categoria dei negozi di accertamento e come tale, incidendo direttamente sui diritti soggettivi di ciascun condomino, necessita dell'unanimità deiconsensi dei condomini [3] .

Ne discende che una delibera assembleare votata a maggioranza non possa mai approvare delle tabelle millesimali. Conseguenza di un simile atto è la nullità radicale della deliberazione nel punto relativo all'approvazione delle tabelle.

Si precisa che alcuni parlano di nullità assoluta della delibera assunta in mancanza della totalità dei condomini, altri, invece, di nullità relativa.

Questo concetto, più volte ribadito in passato (Cass. 5686 del 1998 ed ancora Cass. 14037 del 1999), ha trovato conferma in alcune pronunce di legittimità meno datate (Cass. 14951 del 2008).

=> Rettifica giudiziale delle tabelle millesimali da parte di un condomino

A dire del Giudice, però, l'orientamento giurisprudenziale da considerarsi maggioritario anche negli anni precedenti alla storica sentenza n. 18477/2010 è sempre stato quello di ritenere che le tabelle millesimali avevano natura negoziale e potevano essere approvate e modificate a maggioranza.

Decisivo in tal senso, è il richiamo fatto alla sentenza della Cass. n. 11960 del 28 giugno 2004 il cui principio è pienamente applicabile alla data dei fatti di causa.

Tale sentenza, sostieneche le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale, qualora abbianonatura non convenzionale ma deliberativa perché approvate con deliberazionedell'assemblea condominiale, possono essere modificate dall'assemblea con lamaggioranza stabilita dal 2° comma dell'art. 1136 c.c.; ove, invece, abbiano naturaconvenzionale in quanto predisposte dall'unico originario proprietario ed accettate dagliiniziali acquirenti delle singole unità, ovvero abbiano formato oggetto di accordo da partedi tutti i condomini, possono essere modificate con il consenso unanime dei condomini,pena la nullità della relativa delibera.

La normativa in vigore era stata quindi progressivamente interpretata dalla giurisprudenza di legittimità nel senso della sufficienza della maggioranza qualificata per la modifica delle tabelle millesimali.

L'orientamento poi divenuto maggioritario a seguito dell'arresto del 2010 delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, è stato seguito dalla giurisprudenza successiva, fino alla modifica legislativa entrata in vigore nel giugno 2013.

=> Revisione delle tabelle millesimali contrattuali, quando basta la maggioranza?


[1] Cass. n. 11837/13.

[2] Un primo orientamento sostiene che le tabelle esprimono una valutazione sul valore delle singole proprietà immobiliari, hanno contenuto negoziale e pertanto è sempre necessaria l'unanimità dei condomini per l'approvazione o la modifica delle tabelle (Cass. 3967/84, Cass. 1057/85, Cass. 1602/95).

[3] Cancella la teoria per la quale l'approvazione della tabella millesimale costituirebbe un «negozio di accertamento» del diritto di proprietà sulle parti comuni e quella per cui costituisca fonte dell'obbligo dei condomini di concorrere nelle spese, (dato che in realtà tale obbligo deriva direttamente dalla legge).

Scarica Tribunale di Foggia, 29 dicembre 2016

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