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Incarico per la revisione tabelle millesimali: illegittima la delibera votata a maggioranza se mancano i presupposti
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Incarico per la revisione tabelle millesimali: illegittima la delibera votata a maggioranza se mancano i presupposti

La scelta discrezionale di revisionare le tabelle può essere operata solo dall'assemblea totalitaria in difetto dei presupposti di cui all'art. 69 disp. att. c.c.

Avv. Lucia Izzo  

Affidare l'incarico di revisione delle tabelle millesimali, deve avere un valido presupposto, altrimenti la delibera è contestabile. Questa la conclusione cui è giunto il Tribunale di Roma con la sentenza n. 6353 del 21 aprile 2020. Ma andiamo per ordine.

Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene.

Tanto precisa l'art. 1118 c.c., norma che viene poi richiamata dall'art. 68 disp att. c.c., il quale soggiunge che "il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio".

Calcolo tabelle millesimali e cambio destinazione d'uso

Si tratta di norme che dunque enucleano le caratteristiche delle cd. tabelle millesimali che hanno l'effetto di tradurre in termini matematici la quota di comproprietà in capo al condomino, rappresentata da un valore proporzionale della propria unità immobiliare rapportata al complessivo valore dell'edificio ritenuto pari a mille.

Il valore della proprietà di ciascuno espresso nelle tabelle millesimali viene in rilievo in numerose occasioni e incide su diversi aspetti della vita condominiale, ad esempio in relazione alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, in materia di maggioranze per la costituzione delle assemblee condominiali, di quorum per l'adozione delle delibere e per la validità delle stesse e così via.

Redazione tabelle millesimali

La redazione delle tabelle millesimali richiede indubbiamente peculiari competenze tecniche ed è per questo che normalmente ci si affida a dei professionisti che conoscano la materia e sappiano produrre documenti corretti e veritieri.

Non è sufficiente, infatti, la mera valutazione dei volumi e delle superfici, in quanto si dovranno prendere in considerazione anche altri parametri, che integrano altrettanti "coefficienti" (ad es. di piano, di prospetto, di luminosità, ecc) la cui valutazione è solitamente rimessa alla discrezionalità del tecnico incaricato.

Allo scopo di uniformare il calcolo dei millesimi, sono state emanate alcune circolari ministeriali che fungono da riferimento per la redazione delle tabelle, ma queste non assumono un valore cogente essendo il tecnico libero di applicare la propria esperienza e motivare la scelta.

Ciò significa che le tabelle millesimali potranno differire in relazione ai criteri utilizzati dai professionisti che se ne sono occupati.

In realtà, a ben vedere, non vi è alcuna norma che impone che la redazione sia affidata a una specifica categoria professionale. In linea teorica, per quanto sconsigliato, il compito di redigere le tabelle millesimali potrebbe essere affidato anche a qualcuno privo di un titolo abilitativo. Addirittura lo stesso amministratore potrebbe occuparsi della faccenda, che sia un tecnico o meno.

Modifica tabelle millesimali prima e dopo la riforma: è sempre stata sufficiente la maggioranza qualificata?

Modifiche alle tabelle millesimali

La possibilità di modificare o rettificare le tabelle millesimali è prevista dall'art. 69 disp. att. del c.c., norma che si applica espressamente alla "rettifica o revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali".

Tale norma prevede che I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale "possono essere rettificati o modificati all'unanimità ". Tuttavia, anche nell'interesse di un solo condomino, è ammessa la possibilità di deliberare la revisione con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice civile, ma questo solo in alcuni casi determinati.

Nel dettaglio, ciò potrà avvenire, in primis, "quando risulta che i valori sono conseguenza di un errore".

Ancora, si potrà adottare una deliberazione a maggioranza qualora la revisione si renda necessaria quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.

Come si modificano le tabelle millesimali

Modifica o rettifica tabelle millesimali post riforma del 2012

La norma è stata così modificata dalla legge n. 220/2012 che in materia ha fatto seguito alla storica sentenza delle Sezioni Unite n. 18477/2010. In seguito, nonostante il dettato normativo, la giurisprudenza è intervenuta sull'argomento con numerose altre pronunce per chiarirne la portata.

In particolare, un indirizzo maggioritario ritiene che la nozione di modifica o rettifica di cui all'art. 69, disp. att. c.c., faccia riferimento alle sole deliberazioni che, operando tanto su tabelle "ab origine" regolamentari quanto su tabelle convenzionali, determinino il passaggio dai criteri proporzionali ricognitivi previsti della legge a criteri che derogano a quelli di legge.

Solo in quest'ultimo caso la delibera dovrebbe essere assunta all'unanimità, salve le ipotesi di errore o alterazione sopravvenuta.

In sostanza, all'indomani della riforma, la regola dell'unanimità rinverrebbe il proprio ambito di operatività con riferimento alle modifiche intese come espresse convenzioni di deroga ai criteri di proporzionalità previsti dal codice civile (cfr. Tribunale di Siena, sentenza 4 maggio 2015).

Qualora, invece, alle deliberazioni abbiano ad oggetto non la modifica della portata dei diritti e doveri di partecipazione alle spese relative alla cosa comune, bensì soltanto la relativa quantificazione, trattandosi di delibere avente valore non negoziale, ma regolamentare, dovrebbe operare il criterio, ormai invalso in giurisprudenza, della maggioranza qualificata.

Cause che hanno portato alla revisione

Appare evidente che questi presupposti incidono sulla validità delle delibere che hanno deciso per la revisione qualora non siano state adottate le maggioranze prescritte nel singolo caso di specie.

Dunque, si ritiene che la delibera assunta dal condominio debba indicare le cause che hanno portato all'incarico di revisione, precisando, ad esempio, la presenza di errori o di alterazione del valore proporzionale dell'unità immobiliare che giustificherebbero la revisione a maggioranza come previsto dal citato art. 69.

Un simile assunto trova conferma nella vicenda esaminata dalla recente sentenza n. 6353 del 21 aprile 2020 con cui il Tribunale di Roma si è pronunciato sull'impugnazione di una delibera ritenuta illegittima dalla condomina nella parte relativa alla modifica delle tabelle millesimali "per assenza dell'unanimità e persino delle maggioranze di cui all'art. 1136 c.c., secondo comma, c.c.".

Secondo il giudice capitolino, la decisione di "affidare ad un tecnico la revisione delle tabelle", oltre a comportare una spesa per i condomini, è certamente espressione della volontà dell'assemblea di "procedere" a detta revisione.

Tuttavia, nel caso di specie, il verbale assembleare non dava atto che tale revisione fosse fondata si una "riscontrata esistenza di oggettive difformità delle tabelle vigenti dalla reale situazione dei luoghi o dal sopravvenuto mutamento della consistenza degli immobili per modifiche apportate dai condomini".

Per il magistrato, la scelta discrezionale di revisionare le tabelle, in difetto dei presupposti delineati dal nuovo art. 69 disp. att. c.c., può essere operata solo dall'assemblea totalitaria e per questo la delibera viene giudicata come illegittima.

Le tabelle millesimali possono essere modificate anche su richiesta di un solo condòmino.

Scarica Trib. Roma 21 aprile 2020 n. 6353

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