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Revisione delle tabelle millesimali per frazionamento appartamento, attenzione alla confusione
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Revisione delle tabelle millesimali per frazionamento appartamento, attenzione alla confusione

Frazionamento orizzontale dell’appartamento e revisione delle tabelle millesimali

Avv. Alessandro Gallucci 

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 15109, resa mediante deposito in cancelleria il 3 giugno 2019, è tornata ad occuparsi di revisione delle tabelle millesimali soffermandosi su un caso specifico: il frazionamento orizzontale dell'appartamento.

Che cosa si deve intendere per frazionamento orizzontale?

Perché, almeno ad avviso dello scrivente la sentenza in esame non deve trarre in inganno?

Perché quando c'è un frazionamento di un appartamento, sia esso verticale o orizzontale, molto probabilmente c'è motivo per credere che si verta in una ipotesi nella quale è necessario aggiornare mediante revisione le tabelle millesimali?

Andiamo per ordine, partendo dal caso risolto dalla sentenza citata per arrivare a più generali conclusioni.

Frazionamento orizzontale appartamento, che cos'è?

Secondo autorevole dottrina (Francesco e Marino Tamborrino, si veda Come si amministra un condominio, Gruppo24 Ore, 2011), per frazionamento orizzontale dell'appartamento si deve intendere quella divisione che avviene non attraverso l'erezione di muri separatori in senso verticale.

Insomma in seguito al frazionamento orizzontale da un appartamento che si sviluppa su due piani se ne ricavano due, ovvero un appartamento con sufficiente altezza per divenire due, viene così diviso, cioè per linea orizzontale.

=> In caso di divisione orizzontale dell'appartamento, bisogna modificare le tabelle millesimali?

A questo ultimo riguardo, la Corte di Cassazione ha avuto modo di specificare che «deve ritenersi vietata dall'art. 1102 cod. civ. la divisione orizzontale di un appartamento, che comporti la totale utilizzazione del preesistente margine di sicurezza statica dell'edificio condominiale pur non pregiudicando la funzione portante dei muri comuni e così la stabilità dell'edificio, in quanto le opere eseguite dal singolo condomino, finiscono col precludere sostanzialmente agli altri condomini sia l'utilizzazione dei muri comuni secondo il loro diritto, che la facoltà di sopraelevazione consentita dall'art. 1127 cod. civ.» (Cass. 23 aprile 1980 n. 2673)

Frazionamento orizzontale dell'appartamento e revisione delle tabelle millesimali

Nel caso di specie tutto prende spunto dall'impugnativa di una delibera che riguardava l'approvazione di spese ripartite mediante attribuzione di valori millesimali ad una unità immobiliare non più esistente perché frazionata in due distinti appartamenti.

Il Tribunale e la Corte d'appello, confermando la sentenza del giudice di prime cure, accoglievano sostanzialmente le difese del condominio: il frazionamento, nella specie orizzontale, aveva comportato la necessità di revisionare le tabelle millesimali e fintanto che ciò non fosse avvenuto, il condominio altro non poteva fare che applicare le tabelle millesimali vigenti.

Da qui il ricorso per Cassazione degli impugnanti. Ricorso il cui esito è stato un sostanziale accoglimento delle loro ragioni.

Ad avviso dello scrivente, però, equivocando su alcuni aspetti delle norme vigenti. O meglio, qui il giudizio riguarda una causa sorta prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio, oggi, però, le norme riguardanti la revisione delle tabelle millesimali, ossia quelle contenute nell'art. 69 disp. att. c.c. sono cambiate e di ciò non si può non tenere conto.

Revisione delle tabelle millesimali, perché prima della riforma il frazionamento era cosa diversa da oggi?

Che cosa diceva l'art. 69 disp. att. c.c. vigente fino al 17 giugno 2013, cioè fino al giorno precedente l'entrata in vigore della riforma del condominio (e applicabile a tutte le cause fino ad allora sorte)?

Ai sensi di quella norma, le tabelle millesimali potevano essere oggetto di revisione anche «quando per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di bassa portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano».

La stessa dottrina succitata (Tamborrino), riteneva che al frazionamento di un'unità immobiliare non seguisse la necessità di revisionare le tabelle millesimali, ma solamente quello di suddividere l'originaria unica quota millesimale in quelle risultanti in ragione del frazionamento.

Ciò perché il frazionamento di un appartamento non comporta notevole alterazione del rapporto originario tra i valori dei piani.

Opinione che trovava riscontro anche in giurisprudenza (Cass. n. 1408/1999).

Due nuovi appartamenti da quello unico iniziale? Allora ci dovranno essere due quote diverse, il cui calcolo dev'essere effettuato dallo stesso autore del frazionamento, spettando all'assemblea una valutazione sulla correttezza del calcolo (si veda op. cit.).

La Cassazione, nella pronuncia n. 15109, pare rifarsi proprio a tale insegnamento, affermando che «in ipotesi di divisione orizzontale in due parti di un appartamento in condominio, non si determina alcuna automatica incidenza dell'opera sulle tabelle millesimali ai fini della revisione dei valori delle unità immobiliari (Cass. 24/06/2016, n. 13184; Cass. 17/10/1967, n. 2493), mentre grava sull'assemblea l'onere di provvedere a ripartire le spese tra le due nuove parti così create ed i rispettivi titolari, determinandone i valori proporzionali espressi in millesimi sulla base dei criteri sanciti dalla legge» (Cass. 3 giugno 2019 n. 15109).

Revisione delle tabelle millesimali, perché questa accede ad ogni frazionamento (o quasi)?

Leggere la sentenza n. 15109/2019, sentenza che contiene riferimento alla precedente disciplina, ratione temporis applicabile, e quella attuale può indurre in errore e forse la stessa Cassazione equivoca sulla portata del nuovo articolo che, invece, fosse stato applicabile alla fattispecie in esame, avrebbe portato a differenti conclusioni.

=> Un breve focus sulle tabelle millesimali

Vediamo perché.

Che cosa dice l'art. 69 disp. att. c.c. oggi vigente? Secondo tale norma le tabelle millesimali possono essere oggetto di revisione a maggioranza anche «quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione».

Nessun riferimento alla notevole alterazione del rapporto di valori originari tra i valori dei singoli piani, ma all'alterazione, per più di un quinto, del valore millesimale anche di una sola unità immobiliare.

Ciò che conta oggi non è più il rapporto tra le varie porzioni di piano (unità immobiliari), ma il valore della singola abitazione. La misura della variazione, ad avviso dello scrivente, è dirimente in relazione alle maggioranze necessarie per addivenire alla revisione delle tabelle.

Esempio. Abitazione che esprime un valore di 100/1000. Un quinto è pari a 20/1000. Frazionamento.

Supponiamo una divisione identica in termini millesimali (cosa molto difficile, ma servirà solo per meglio esprimersi). Da un appartamento del valore di 100/1000 ne seguono due da 50/1000.

Le unità immobiliari così risultanti hanno variato il loro valore per più di un quinto? Certamente sì. Nasce quindi la facoltà di revisione a maggioranza.

Il frazionamento, salvo casi particolari, comporta quasi sempre lo scostamento del valore per più di un quinto. 20/1000 (per restare alla ipotesi del valore 100) alle volte sono espressi da una sola stanza. Ecco, allora, che dire che dal frazionamento (sia esso orizzontale o verticale) non deriva possibilità o necessità di revisione delle tabelle millesimali è errato.

E se il rapporto dell'unità immobiliare anche di un solo condomino non è variato per più di un quinto? Allora si potrà sempre addivenire alla revisione delle tabelle millesimali: non a maggioranza, com'è previsto nel caso fin qui analizzato, ma con il consenso di tutti i condòmini, ovvero in un giudizio che li veda tutti in contraddittorio.

Nota a margine: in ipotesi come quelle in esame, ossia variazione del valore per più o meno di un quinto e conseguenti differenze sulle maggioranze necessarie per la revisione delle tabelle millesimali, l'art. 69 disp. att. c.c. mostra, per chi scrive, delle lacune che andrebbero migliorate.

Cerca: revisione tabelle frazionamento orizzontale

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Dante De Simoni
Dante De Simoni mercoledì 03 luglio 2019 alle ore 19:22

credo che siamo molto bravi a complicare delle cose banali, mediante l'inutile.... quanti erano i millesimi in discussione e quanto è costata tutta l'operazione per arrivare in cassazione??? in pochi minuti e con un pò di buon senso si poteva frazionare tranquillamente in due parti la quota originale...

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