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Con la riforma del condominio è possibile la divisione in due dell'appartamento se il regolamento non la vieta espressamente
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Con la riforma del condominio è possibile la divisione in due dell'appartamento se il regolamento non la vieta espressamente

Il singolo condòmino può suddividere il proprio appartamento in due unità distinte

Avv. Giuseppe Nuzzo  

La Corte di Cassazione apre alla possibilità del singolo condòmino di suddividere il proprio appartamento in due unità distinte, interpretando in senso evolutivo le norme del codice civile, alla luce delle novità introdotte dalla legge di riforma del condominio n. 220/2012. Con la sentenza n. 13184 del 24 giugno 2016, infatti, i giudici della suprema Corte hanno cassato con rinvio la sentenza di merito che aveva dichiarato illegittima la suddivisione dell'unità immobiliare ad opera del singolo condòmino.

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La decisione impugnata si fondava sulle eventuali conseguenze negative sull'utilizzo delle parti comuni a causa del possibile incremento futuro del numero dei condòmini, nonché sull'organizzazione e il funzionamento dell'assemblea condominiale.

Secondo gli Ermellini, invece, occorre accertare anzitutto che il regolamento condominiale non contenga prescrizioni vincolanti o divieti di suddivisione delle unità immobiliari.

Dopodiché, è necessaria un'indagine che tenga conto della ubicazione, della struttura e delle dimensioni dell'edificio condominiale con la descrizione in particolare delle parti comuni, in modo da accertare la eventuale compromissione, anche potenziale, dei diritti degli altri condomini.

In altri termini, ogni proprietario può dividere in due il suo appartamento se il regolamento condominiale non lo vieta espressamente. Inoltre, non si può ritenere illegittima la suddivisione dell'unità immobiliare solo perché l'aumento del numero di residenti può incrementare la pressione su spazi e servizi comuni e, in prospettiva, deprezzare il valore dell'edificio.

Invece, è necessaria una verifica in concreto per accertare quanto pesa l'eventuale uso più intenso della cosa comune.

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In quest'ottica, la legge di riforma del condominio, pur non essendo applicabile al caso di specie, costituisce, secondo la Corte, un riferimento normativo ineludibile quanto meno sul piano interpretativo.

In particolare, il nuovo art. 69 disp. att. c.c., nella parte in cui consente la revisione delle tabelle millesimali in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superficie o di incremento delle unità immobiliare, permette di ritenere legittimità la suddivisione in esame, a patto che avvenga nel rispetto del diritto degli altri condomini.

Il Tribunale di Roma dichiarava illegittima la suddivisione di un appartamento privato in condominio in due unità immobiliari. Secondo i giudici, la suddivisione era illegittima anzitutto perché il regolamento condominiale prevedeva un edificio costituito da sole 14 unità immobiliari.

Inoltre, la creazione di un nuovo appartamento avrebbe potuto comportare, in caso di futura vendita, l'insediamento nell'edificio di un ulteriore nucleo familiare e, quindi, una utilizzazione dei beni e dei servizi comuni da parte di un numero maggiore di soggetti.

Infine, ammettere la possibilità di suddivisione dell'appartamento avrebbe potuto portare a raddoppiare i condòmini, con deprezzamento del valore dell'edificio, incidendo anche sul funzionamento dell'assemblea e sul computo delle maggioranze.

=> Le parti comuni sono indivisibili anche perché tra gli interessi in gioco prevale quello condominiale

Avverso tale decisione, il proprietario dell'appartamento suddiviso ha proposto ricorso articolato in cinque punti, che, come anticipato, sono stati tutti accolti dalla Cassazione.

La disciplina sulle innovazioni in condominio rappresenta il punto di partenza del ragionamento seguito dai giudici di Palazzo Spada. L'art. 1122 c.c., nel testo rationetemporis applicabile, disciplina l'ipotesi in cui il condòmino realizzi opere e innovazioni nella proprietà esclusiva.

Consente al singolo proprietario esclusivo l'esercizio dei poteri dominicali, sempreché non arrechi pregiudizio alle parti comuni (e comunque nel rispetto dell'altrui proprietà esclusiva del vicino): "Il condominio ha il diritto di godere e disporre dell'appartamento, apportandovi modifiche o trasformazioni che ne possano migliorare la utilizzazione, con il limite di non ledere i diritti degli altri condòmini (Cass. 2493/1967; 2603/1980)".

Anche la suddivisione dell'unico originario appartamento costituisce un intervento innovativo. Pertanto, "al fine di verificare la legittimità dell'intervento edilizio compiuto nell'appartamento, occorre accertare se tale realizzazione abbia determinato o sia comunque in concreto, seppure potenzialmente, in grado di arrecare pregiudizio all'utilizzazione e al godimento della cosa comune ce, ai sensi dell'art. 1102 c.c., spetta ai comproprietari".

Orbene, nel caso di specie il Tribunale di Roma ha ritenuto illegittima la suddivisione dell'appartamento facendo riferimento a eventuali, ipotetiche e più intense utilizzazioni della cosa comune che, in caso di futura vendita di una delle unità immobiliari così realizzate, l'inserimento di un nuovo nucleo familiare nell'edificio condominiale avrebbe comportato, senza peraltro verificare in concreto (e dare conto della) effettiva incidenza che l'aumentato numero di condòmini avrebbe determinato sull'uso delle cose comuni.

Tale ragionamento è errato secondo la Corte di Cassazione, perché "sarebbe stata necessaria una indagine che avesse tenuto necessariamente conto della ubicazione, della struttura e delle dimensioni dell'edificio condominiale con la descrizione in particolare delle parti comuni, in modo da accertare la potenziale compromissione dei diritti degli altri condòmini per effetto del concorrente uso di un ulteriore nucleo familiare.

Tale circostanza, peraltro, non può desumersi dal regolamento condominiale contrattuale, nella parte in cui fa riferimento alla mera esistenza di sole 14 unità, senza però alcune restrizione vincolante o divieto esplicito di suddivisione degli appartamenti".

Circa l'eventuale incidenza negativa su costituzione e funzionamento dell'assemblea di condominio, la Corte osserva che l'art. 69 n. 2 disp. att. c.c., nel testo anteriore alla modifica di cui alla legge n. 220/2012, consentiva la revisione delle tabelle millesimali per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, quanto era notevolmente alterato il valore proporzionale dei piani.

Il testo attualmente vigente del citato art. 69 disp. att. c.c., introdotto dalla legge di riforma, prevede che, quanto per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superficie o di incremento delle unità immobiliare, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale della unità immobiliare, è possibile la revisione delle tabelle millesimali, nel caso in cui la somma dei valori dei due appartamenti superi di un quinto il valore originario dell'appartamento.

Ora - chiosano gli Ermellini - "indipendentemente dalla non applicabilità della normativa vigente al momento dei fatti di causa, si impone anche una interpretazione evolutiva della disciplina, che consente di ritenere la legittimità delle opere di suddivisione dell'appartamento, nel rispetto evidentemente dei diritti degli altri condomini".

=> Divisione condominiale, L'indivisibilità del condominio è la regola generale ma non assolutamente inderogabile

Scarica Corte di Cassazione n. 13184 del 24 giugno 2016

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