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Deroga ai criteri di ripartizione delle spese comuni e conseguente nullità delle delibere condominiali
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Deroga ai criteri di ripartizione delle spese comuni e conseguente nullità delle delibere condominiali

Modificazione dei criteri di ripartizione delle spese: quali limiti?

Avv. Fabrizio Plagenza 

In tema di ripartizione delle spese necessarie per la conservazione delle parti comuni, occorre far riferimento all'art. 1123 c.c. a mente del quale esse sono "sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione".

=> Ripartizione spese condominiali

=> Modifica dei criteri di ripartizione delle spese di riscaldamento: con quale maggioranza?

L'art. 1123 c.c., dunque, rappresenta un criterio che porremmo definire generale al quale, tuttavia, si associano criteri, per così dire, applicabili in casi specifici (ad es. art. 1124 c.c. per ciò che attiene la manutenzione di ascensori e scale, l'art. 1126 c.c. per i lastrici di uso esclusivo etc).

I criteri legali, dunque, devono essere applicati "salvo diversa convenzione" così' come recita l'art. 1123 c.c. Tuttavia, la "diversa convenzione" deve, per poter legittimamente derogare al principio c.d. legale, essere adottata, a pena di nullità, all'unanimità dei condomini.

=> Tabelle di ripartizione delle spese secondo i criteri previsti dalla legge e tra proprietario ed inquilino

In relazione alla "diversa convenzione" menzionata dal codice civile (Art. 1123), la Suprema Corte di Cassazione, recentemente, con la sentenza n. 2415 depositata il 31 gennaio 2018, nel richiamare, a sua volta, altri precedenti giurisprudenziali, ribadisce il principio secondo cui "eventuali deroghe, venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca".

La sentenza citata ha ribadito, nello specifico, la necessità dell'unanimità dei condomini, richiamando la sentenza n. 19651/2017 con cui la Corte di Cassazione ha affermato, in proposito, la nullità "tutte le deliberazioni adottate in violazione dei criteri normativi o regolamentari di ripartizione delle spese, e quindi in eccesso rispetto alle attribuzioni dell'organo collegiale, seppur limitate alla suddivisione di un determinato affare o di una specifica gestione, non potendo la maggioranza dei partecipanti incidere sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata per legge o per contratto, ed occorrendo, piuttosto, a tal fine, un accordo unanime, espressione dell'autonomia negoziale".

=> Modifica tabelle millesimali. Nullità della delibera assembleare

Già in passato, la Corte di Cassazione si era pronunciata in senso analogo, con la sentenza n. 8823/2015 affrontando il caso della ripartizione delle spese di esercizio e di conservazione dell'impianto di ascensore per le quali lo specifico condominio aveva approvato una tabella con percentuali "personalizzate" del 40/60 per cento, in luogo del 50/50 per cento di cui all'art. 1124 cod. civ. e, per di più, attribuiva ad una delle unità immobiliari un'altezza diversa da quella reale.Il Supremo Collegio concludeva per l'illegittimità di tale "tabella" per la carenza del consenso unanime di tutti i condomini, unico strumento per validare una siffatta regolamentazione in deroga all'art. 1124 cod. civ.

Ancora precedentemente, gli Ermellini, con la sentenza n. 27016/2012, hanno riaffrontato il tema della modificazione dei criteri di ripartizione delle spese decisa a maggioranza e delle conseguenze per la validità delle delibere(richiamando pronunce risalenti nel tempo, quali Cass. n. 3042/1995 e Cass. n. 17101/2006),enunciando il seguente principio di diritto : "è affetta da nullità (la quale può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all'assemblea ed ancorchè abbia espresso voto favorevole, e risulta sottratta al termine di impugnazione previsto dall'art. 1137 c.c.) la delibera dell'assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condomini, si modifichino i criteri legali (art. 1123 c.c.) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune, dal momento che eventuali deroghe, venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca".

Ciò postula, dunque, che è in facoltà dell'assemblea, decidere di modificare i criteri di ripartizione previsti dalla legge o dal regolamento (contrattuale) purchè tali modifiche vengano adottate con il consenso di tutti i condomini.

Utile, inoltre, appare segnalare anche la pronuncia resa dalla Corte di Cassazione, Ord. n. 29220 del 13 Novembre 2018 secondo la quale "Deve ribadirsi che una deliberazione adottata a maggioranza di ripartizione degli oneri derivanti dalla manutenzione di parti comuni, in deroga ai criteri di proporzionalità fissati dagli artt. 1123 e ss. c.c., seppur limitata alla suddivisione di un determinato affare o di una specifica gestione, va ritenuta nulla per impossibilità dell'oggetto, giacchè tale statuizione, incidendo sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata dalla legge o per contratto, eccede le attribuzioni dell'assemblea e pertanto richiede, per la propria approvazione, l'accordo unanime di tutti i condomini, quale espressione della loro autonomia negoziale".

=> Non è sempre invalida la delibera che modifica i criteri di ripartizione della spesa

Merita, sul punto, una segnalazione la recentissima sentenza N. 177/2019 con cui la Corte d'Appello di Trieste ha confermato quanto sopra esposto. "In tema di condominio, le delibere delle assemblee aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni, con le quali si deroga una tantum ai cinque criteri legali di ripartizione delle spese medesime, ove adottate senza il consenso unanime dei condomini, sono nulle".

Con il corollario, peraltro, della impugnabilità senza l'osservanza del termine di 30 giorni ma potendo essere impugnate in ogni tempo.

Avv. Fabrizio PLAGENZA

Foro di Roma

Email : fabrizioplagenza@hotmail.it

Cerca: tabelle millesimali modifiche

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