Il giardino posto a servizio di un'unità immobiliare di proprietà esclusiva va considerato ai fini del calcolo delle tabelle millesimali e le norme tecniche di riferimento, nonché la prassi che invale tra i tecnici redattori, prevedono uno specifico coefficiente riduttore.
In questa affermazione sono contenuti tutti gli aspetti degni di nota quando si fa riferimento ai giardini di proprietà esclusiva in relazione alle tabelle millesimali.
Che cosa sono le tabelle millesimali?
Perché si considera il giardino nel calcolo dei millesimi?
Che cosa sono i coefficienti di riduzione e quali sono quelli di riferimento per i giardini?
Tabelle millesimali di un edificio in condominio
Le tabelle millesimali sono uno strumento utile, importante ma non fondamentale, per la gestione del condominio.
Per il tramite delle tabelle millesimali è possibile:
- ripartire le spese secondo i criteri previsti dalla legge;
- consentire il calcolo delle maggioranze necessarie per la costituzione dell'assemblea e le sue deliberazioni.
Dopo un lunghissimo periodo di incertezza, dal 2010 è opinione maggioritaria quella secondo la quale per l'approvazione di tabelle millesimali conformi ai criteri legali sia sufficiente il voto favorevole della maggioranza dei presenti all'assemblea e almeno la metà del valore millesimale dell'edificio.
Vedremo qui di seguito qual è il contenuto delle tabelle millesimali.
Giardini e tabelle millesimali
Ogni unità immobiliare ha una data superficie (o volume). Ogni vano che compone quell'unità immobiliare concorre a determinarne l'estensione.
Ognuno di queste sue componenti avrà un valore ai fini del calcolo delle tabelle millesimali.
Il giardino di proprietà esclusiva posto a servizio dell'abitazione non è un vero e proprio vano, anzi non lo è proprio. Ciò inizialmente a portato ad affermare che non dovesse essere considerato ai fini del calcolo delle tabelle millesimali.
«Nella determinazione del valore della proprietà di ciascun condomino di un edificio, ai fini della ripartizione delle spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni di questo, non va tenuto conto del giardino che a uno dei condomini esclusivamente appartenga, in quanto costituente una entità ben diversa e distinta dal fabbricato a cui è adiacente» (Cass. 18 settembre 1948, n. 1615, massima così riportata in Vincenzo Gasparrelli, Tabelle millesimali per gli edifici in condominio. Metodologie per la compilazione. Gruppo 24 Ore, 2012). Questo il responso della Corte di Cassazione della prima metà del novecento.
In realtà già con la circolare n. 12480/1966 (si vedrà tra poco la rilevanza di questo atto) le cose erano mutate.
Più di recente, poi, la Cassazione ha avuto modo di affermare che «ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l'estensione) che elementi estrinseci, (quali l'esposizione), nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, tra le quali possono essere considerati i giardini in proprietà esclusiva di singoli condomini, in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell'immobile» (Cass. 1 luglio 2004 n. 12018, Rivista Giuridica dell'Edilizia, 2005). Il principio così espresso è stato ribadito nel 2007 (Cass civ., sez. II, 27/07/2007, n. 16644 ) e nel 2017 (Cass. civ., sez. II, 11 settembre 2017, n. 21043).
Ciò detto valutiamo più specificamente la questione coefficienti di calcolo della superficie del giardino in relazione alle tabelle millesimali.
Coefficiente di riduzione per giardino
La circolare n. 12480/1966 contiene norme per i collaudi dei fabbricati costruiti da cooperative edilizie fruenti di contributo statale e per la ripartizione delle spese fra i singoli soci.
Nonostante tale ambito, il suo contenuto è da lunghissimo tempo considerato ai fini del calcolo delle tabelle millesimali. La circolare contiene dei coefficienti, detti di riduzione, che servono a dare la giusta importanza a tutte le superfici considerate ai fini del calcolo delle tabelle millesimali.
Giardino di proprietà esclusiva e tabelle millesimali
In breve: dato un appartamento di X m² composto da vari vani, alla superficie di ognuno di essi si applicherà un coefficiente per dare un valore differente alle varie metrature.
Il coefficiente di riduzione riguardante il giardino è oscilla tra 0,15 - 0,10. Dell'applicazione dell'uno o dell'altro decide il tecnico incaricato di redigere le tabelle millesimali.
Esempio: il giardino misura 49 m² data la sua conformazione e utilizzabilità complessiva il redattore delle tabelle decide di applicare il coefficiente 0,13.
Ai fini del calcolo della superficie virtuale complessiva dell'unità immobiliare di riferimento, superficie che andrà considerata per la redazione delle tabelle millesimali, il giardino avrà valore pari a 6,37 (49 * 0,13).
Una riduzione non indifferente, di più di un settimo della superficie complessiva. Si pensi che il coefficiente del soggiorno è pari ad 1, cioè vale la superficie reale di quel vano. È chiaro, allora, che il giardino ha una sua rilevanza: rilevanza ridotta, però.
Non potrebbe essere altrimenti, almeno ai fini della fruizione delle parti comuni dell'edificio, perché contrariamente, la presenza di un giardino fa salire il valore di mercato.
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