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Coefficienti di calcolo delle tabelle millesimali, che cosa sono?
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Coefficienti di calcolo delle tabelle millesimali, che cosa sono?

Quali sono i criteri per la determinazione delle quote millesimali?

Avv. Alessandro Gallucci  

Che cosa sono i coefficienti di calcolo delle tabelle millesimali?

Quanti sono questi coefficienti e chi ne decide l'applicazione?

Quando si può dire che il redattore delle tabelle millesimali ha errato nell'applicazione dei coefficienti?

=> Esempio calcolo tabelle millesimali

Tabelle millesimali

Le tabelle millesimali sono uno strumento indispensabile per il corretto funzionamento di un condominio.

Dal punto di vista della gestione delle cose comuni, infatti, le tabelle millesimali servono a:

  • consentire la verifica della esistenza delle maggioranze necessarie a costituire regolarmente un'assemblea, nonché quelle per deliberare legittimamente (così detti quorum costitutivi e deliberativi);
  • permettere la ripartizione delle spese tra i condòmini, in ragione dei criteri individuati dalla legge (es. art. 1123, 1124 c.c.), ovvero eventualmente stabiliti mediante un accordo tra tutti i condòmini.

Le tabelle millesimali conformi ai criteri legali possono essere approvate dall'assemblea a maggioranza (così Cass. SS.UU. n. 18477/2010) nonché revisionate a maggioranza ove non corrette ovvero non più attuali (art. 69 disp. att. c.c.)

Coefficienti correttivi di calcolo dei millesimi

Date queste nozioni di carattere generale sulle tabelle millesimali, entriamo nel dettaglio della questione coefficienti.

Innanzitutto è bene mettere in evidenzia due aspetti fondamentali.

Il primo di carattere normativo, ci porta a dire che la legge non fa menzione alcune dei coefficienti di calcolo delle tabelle millesimali.

Si tratta d'indicatori di natura tecnica che vengono citati in una famosa circolare del ministero dei lavori pubblici, ossia la n. 12840 del 26 marzo 1966.

Qui s'indicavano criteri per la determinazione di quote millesimali nell'ambito di cooperative edilizie fruenti di contributo statale.

I dati tecnici sono stati poi oggetto di valutazione, implementazione ed aggiornamento, tanto in ambito ministeriale, quanto ad opera degli addetti ai lavori, ossia dei tecnici che operano nel settore della redazione e revisione delle tabelle millesimali.

Il secondo aspetto fondamentale da tenere presente in relazione ai coefficienti per il calcolo di tabelle millesimali è che gli stessi sono definiti coefficienti correttivi di calcolo dei millesimi, in quanto applicano degli indici qualitativi che consentono di fare decrescere il valore dell'unità immobiliare o del singolo ambiente che la compone, in relazione alle sue caratteristiche.

Solitamente il valore massimo è 1, quindi al decrescere del valore diminuisce anche il coefficiente correttivo di riferimento.

Così, per portare un esempio, guardiamo al coefficiente di piano

Il tecnico incaricato della redazione delle tabelle millesimali valuterà sulla base delle caratteristiche complessive dell'immobile a quale piano, ovvero a quali piani dare coefficiente massimo, ossia 1 e a quali conseguentemente dare un valore minore.

In un palazzo di quattro piani fuori terra (piano terreno, primo, secondo e terzo piano), il tecnico potrebbe scegliere di dare coefficiente uno al piano secondo, coefficiente 0,85 al piano terra e coefficiente 0,90 al primo piano e coefficiente 0,95 al terzo piano.

Chiarito ciò è utile chiedersi quanti criteri esistono. Al riguardo, proprio guardando alla circolare del 1966, si considerano come principali i seguenti coefficienti correttivi di calcolo dei millesimi:

  • coefficiente di destinazione;
  • coefficiente di piano;
  • coefficiente di orientamento;
  • coefficiente di prospetto,
  • coefficiente di luminosità;
  • coefficiente di (eventuale) funzionalità globale dell'alloggio.

Rispetto ai coefficienti in esame, è bene aggiungere due altri elementi che vanno sempre tenuti in considerazione.

Si tratta di criteri soggettivi, ossia elementi la cui applicabilità è di volta in volta rimessa alla valutazione del tecnico redigente. Conseguentemente, la valutazione dell'errore nell'applicazione va eseguita alla stregua di una censura che prenda le mosse dall'impossibilità di applicare quel coefficiente correttivo, non dall'opportunità di farlo.

Applicazione errata e conseguenze

Proviamo, con l'ausilio di un esempio, a dare consistenza tangibile alla conclusione di carattere generale appena indicata in materia di valutazione dell'errata applicazione di coefficienti correttivi di calcolo dei millesimi.

Supponiamo che, in ragione di un errore, il tecnico redattore delle tabelle abbia utilizzato il coefficiente di destinazione soggiorno anche per i vani corridoio. È evidente che si tratta di un errore applicativo che, come tale, dà diritto al condòmino di vedere le tabelle emendate da quella imprecisione, eventualmente agendo per la via giudiziaria.

Diverso il caso dell'assenza di applicazione di un criterio. Si supponga che, in ragione di una serie di valutazioni effettuate dal tecnico redattore, questi abbia deciso di non applicare il coefficiente di luminosità.

Ove non esistano ragioni connesse allo stato dei luoghi che possano portare a concludere che la sua assenza è un errore (l'onere della prova sarebbe in capo a chi lo eccepisse), nulla potrebbe essere rimproverato al tecnico: questa, infatti, sarebbe una scelta su un criterio di valutazione soggettiva rimessa alla sua discrezionalità.

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