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Tabelle millesimali
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Tabelle millesimali

Tabelle millesimali e la loro natura convenzionale.

 

Tabelle millesimali

Quando, poi, i condomini approvano la tabella che ha determinato il valore dei piani o delle porzioni di piano secondo i criteri stabiliti dalla legge non fanno altro che riconoscere l'esattezza delle operazioni di calcolo della proporzione tra il valore della quota e quello del fabbricato; in sintesi, la misura delle quote risulta determinata in forza di una precisa disposizione di legge.

L'approvazione del risultato di una operazione tecnica non importa la risoluzione o la preventiva eliminazione di controversie, di discussioni o di dubbi: il valore di una cosa è quello che è e il suo accertamento non implica alcuna operazione volitiva, ragion per cui il semplice riconoscimento che le operazioni sono state compiute in conformità al precetto legislativo non può qualificarsi attività negoziale.

Il fine dei condomini, quando approvano il calcolo delle quote, non è quello di rimuovere l'incertezza sulla proporzione del concorso nella gestione del condominio e nelle spese: incertezza che non esiste perché il rapporto non può formare oggetto di discussione, dovendo essere determinato sulla base di precise disposizioni; il fine dei condomini è solo di quello di prendere atto della traduzione in frazioni millesimali di un rapporto di valori preesistente e per conseguire questo scopo non occorre un negozio il cui schema contempla come intento tipico l'eliminazione dell'incertezza mediante accertamento e declaratoria della situazione preesistente.

In definitiva, la deliberazione che approva le tabelle millesimali non si pone come fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino, che è nella legge prevista, ma solo come parametro di quantificazione dell'obbligo, determinato in base ad un valutazione tecnica; caratteristica propria del negozio giuridico è la conformazione della realtà oggettiva alla volontà delle parti […]. Cass. SS.UU. 9 agosto 2010 n. 18477

L'approvazione delle tabelle millesimali e quindi, la loro origine contrattuale, non preclude al condomino che le ha approvate di potere chiedere la loro revisione. Cass. 25 settembre 2013 n. 21950

La partecipazione con il voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall'assemblea dei condomini di un edificio per ripartire le spese secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello espresso nelle tabelle millesimali, o l'acquiescenza rappresentata dalla concreta disapplicazione delle stesse tabelle per più anni può assumere il valore di univoco comportamento rivelatore della volontà di parziale modifica dei criteri di ripartizione da parte dei condomini che hanno partecipato alle votazioni o che hanno aderito o accettato la differente suddivisione e può dare luogo, quindi, ad una convenzione modificatrice della relativa disciplina, che, avendo natura contrattuale e non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta, ma solo il consenso anche tacito o per facta concludentia, purchè inequivoco dell'assemblea dei condomini (cfr.: Cass. civ., sez. 2, sent. 10/02/2009, n. 3245). Cass. 24 maggio 2013 n. 13004

=> L'assemblea può approvare le tabelle millesimali a maggioranza e non è necessario trascriverle nel verbale

Il fatto che per un condomino come meno di undici partecipanti non sussista l'obbligo di predisporre il regolamento condominiale, non può comunque precludere ad ogni condomino il diritto di chiedere giudizialmente la formazione di tabelle millesimali, sussistendo l'interesse concreto di ogni condomino diretto alla determinazione, in via generale, dei criteri di ripartizione delle spese condominiali tra i diversi condomini che lo legittima all'azione giudiziaria di accertamento. Trib. Reggio Calabria 28 novembre 2012

In tema di revisione per errore delle tabelle millesimali, ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., al fine di accertare se, nella valutazione dei piani o delle porzioni di piano, si sia attribuito ad essi un valore diverso da quello effettivo, ben può il giudice limitarsi a considerare l'estensione della superficie piana, ma a condizione che tutti i piani o le porzioni di piano siano della stessa altezza; ove, invece, si tratti [...] di piani di diversa altezza, egli non può fare a meno, al detto fine, di valutare anche la cubatura reale. Cass. 26 marzo 2010 n. 7300

In ragione dell'esigenza di certezza dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini, fissati dalle tabelle millesimali, sono escluse, dunque, sia la revisione che la modifica delle tabelle tanto per errori nella determinazione del valore, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo, quanto per mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare, quand'anche abbiano comportato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell'edificio od alterato, comunque, il rapporto originario tra il valore delle singole unità del condominio e tra queste e l'edificio.

Nel caso in cui venga chiesta la revisione delle tabelle, l'errore o gli errori lamentati devono, dunque, oltre che essere causa di una divergenza apprezzabile tra i valori posti a base della redazione delle tabelle e quello allora effettivo, risultare anche oggettivamente verificabili in base agli elementi sui quali il valore in quel momento doveva essere calcolato (cfr.: Cass. civ., sez. un., sent. 24 gennaio 1997, n. 6222). Cass. 10 febbraio 2010 n. 3001 N.B. a seguito dell'entrata in vigore della riforma del condominio, che ha riformato l'art. 69 disp. att. c.c., l'apprezzabile valore che consente la revisione, anche a maggioranza, delle tabelle millesimali per le mutate condizioni dell'edificio è stato individuato in uno scostamento di un quinto dal valore vigente.

Deve ritenersi, in principio, che la intitolazione delle tabelle non possa essere obliterata, quale criterio interpretativo della volontà delle parti, in favore di una opzione ermeneutica del regolamento condominiale fondata sul mero dato letterale, ove lo stesso sia in palese contrasto con la comune intenzione delle parti stesse. Cass. 28 dicembre 2009 n. 27392

Anche nel c.d. condominio minimo, in cui la proprietà degli immobili può appartiene a due soli soggetti ed essere ipoteticamente uguale (50%-50%), le tabelle millesimali possono rilevare dei valori differenti, che giustificano, di conseguenza, una diversa ripartizione delle spese ordinarie.

La precipua funzione riconosciuta alle tabelle, quindi, giustifica l'intervento giudiziale, in considerazione dell'esigenza normativa di consentire ed attuare una ripartizione delle spese per il mantenimento ed il godimento delle cose comuni che sia effettivamente rispondente al valore, espresso in millesimi, delle diverse proprietà. Trib. Trapani 28 febbraio 2008

L'esistenza della tabella millesimale non costituisce requisito di validità delle delibere assembleari, dato che il criterio per la determinazione delle singole quote preesiste alle tabelle, derivando dal rapporto tra il valore dell'intero edificio e quello della proprietà singola. Cass.17 febbraio 2005 n. 3264

Quando sono di natura convenzionale, le tabelle millesimali - che costituiscono una sorta di statuto della collettività condominiale, fonte di diritti ed obblighi per i singoli condomini (cfr. Cass. 2.6.1999, n. 5399; 29.11.1995, n. 12342), i quali, in base al principio dell'autonomia contrattuale, trattandosi di materia disponibile, possono fissare criteri di ripartizione delle spese comuni anche diversi da quelli stabiliti dalla legge, (prevedendo, ad esempio, un concorso paritario ovvero l'esenzione di alcuni condomini) - non possono essere modificate se non con il consenso unanime di tutti i condomini o per atto dell'autorità giudiziaria a norma dell'art. 69 disp. att. c.c. (previo contraddittorio nei confronti di tutti i condomini: Cfr. Cass. 2.9.1999, n. 5399; 15.4.1994, n. 3542).

La delibera che modifichi tali tabelle millesimali (convenzionali) ovvero i criteri di ripartizione delle spese comuni è affetta da nullità se assunta dall'assemblea condominiale senza che siano stati convocati tutti i condomini ovvero senza il consenso unanime degli stessi (v. ex plurimis: Cass. 8.1.2000, n. 126; 6.10. 2000, n. 13331; 14.12.1999, n. 14037). Cass. 28 giugno 2004 n. 11960

In tema di condominio di edifici l'errore il quale, ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., giustifica la revisione delle tabelle millesimali non coincide con l'errore vizio del consenso, disciplinato dagli artt. 1428 e ss. c.c., ma consiste nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle. Cass. SS.UU. 24 gennaio 1997 n. 6222

=> Casi in cui le tabelle millesimali contrattuali possono essere modificate a maggioranza

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