La mancata richiesta di pagamento dei canoni di locazione, anche se protratta nel tempo, non può configurare né una modifica delle condizioni contrattuali per facta concludentia, né una presunta volontà di modificare dette condizioni. (Tribunale di Firenze, sentenza n. 258 del 26 gennaio 2017)
I fatti. In data 31.03.2014 le locatrici hanno notificato atto di intimazione e contestuale citazione per convalida al fine di intimare lo sfratto per morosità al conduttore, che non aveva corrisposto alcun canone di locazione in relazione all'immobile concessogli sin dal 01.04.2001.
Il convenuto si è opposto alla convalida dello sfratto eccependo di aver pattuito verbalmente con l'allora locatore (con il quale vi era un rapporto di parentela in quanto di lui suocero) che nessuna somma di denaro sarebbe stata corrisposta a titolo di canone di locazione per tutta la durata del rapporto, ma a due condizioni: che il conduttore provvedesse a devolvere detti importi per il soddisfacimento dei bisogni del proprio figlio (n.d.s. nipote del locatore) e che eseguisse dei lavori di ristrutturazione all'interno dell'immobile locato.
Il convenuto ha dedotto inoltre di aver sostenuto proprio per detti lavori di ristrutturazione una spesa complessiva di € 20.000,00, di cui ha chiesto la restituzione in via riconvenzionale.
Inoltre, a conferma della propria ricostruzione, ha sottolineato come nel corso degli anni non fosse mai pervenuta alcuna richiesta di pagamento di canoni.
Il Tribunale, accogliendo la domanda attorea, ha risolto il contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore, condannando quest'ultimo al rilascio dell'immobile ed al pagamento in favore delle attrici di tutti i canoni maturati e non corrisposti oltre interessi legali.
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Le motivazioni. Il Tribunale di Firenze ha considerato pacifica la circostanza relativa alla mancata corresponsione del canone da parte del conduttore.
Ha invece considerato priva di alcun fondamento probatorio la circostanza relativa all'asserito accordo verbale intercorso tra le parti, in forza del quale il conduttore avrebbe dovuto “devolvere” gli importi dei canoni per il soddisfacimento dei bisogni del proprio figlio ed eseguire alcuni lavori di ristrutturazione presso l'immobile locato.
La prova testimoniale richiesta dal convenuto non è stata ammessa dal Giudice di prime cure, in quanto inammissibile ex art. 2722 c.c..
Detta istanza istruttoria, infatti, aveva ad oggetto la conclusione di un patto che non solo si qualificava come aggiunto e contrario al contratto di locazione sottoscritto tra le parti, ma si presentava persino come coevo alla stipulazione medesima.
In giudizio il conduttore ha più volte sostenuto e ribadito che in forza di detto accordo verbale egli sin dall'inizio del rapporto locatizio non avrebbe dovuto pagare alcunché al locatore.
Detta affermazione, oltre che priva di un fondamento probatorio, è stata considerata anche scarsamente credibile sul piano logico. Nello specifico, il Giudice di merito ha sottolineato come la “devoluzione” del corrispettivo del canone locatizio al figlio apparisse improbabile vista la minore età del percipiente.
Ma anche da un punto di vista meramente giuridico, il Giudicante ha dubitato dell'efficacia della riferita condizione contrattuale, in quanto avente ad oggetto un obbligo (quello del mantenimento del figlio minore da parte del padre) che già discende per legge sul genitore.
Con riguardo inoltre all'obbligo in capo al conduttore di eseguire dei lavori di ristrutturazione all'interno dell'immobile locato, il Tribunale di Firenze ha giudicato provata per tabulas la circostanza in base alla quale detti lavori erano stati eseguiti ancora dal locatore in un momento antecedente alla stipulazione del contratto.
Infine, mentre il Giudice di prime cure ha ritenuto pacifico che il mancato pagamento dei canoni di locazione sin dall'inizio del rapporto integrasse la fattispecie di grave inadempimento contrattuale, per contro lo stesso ha totalmente escluso che la mancata richiesta di adempimento (prolungata negli anni) da parte della locatrice potesse assurgere a comportamento concludente idoneo a modificare i termini dell'accordo contrattuale, o a far presumere una qualsivoglia volontà di modificare detti termini.
Per tutti questi motivi il Giudicante ha accolto sia la domanda di risoluzione per inadempimento con conseguente rilascio dell'immobile, sia la domanda di condanna del convenuto al pagamento di tutti i canoni di locazione maturati e non pagati oltre interessi legali.
Ha respinto, invece, la domanda riconvenzionale formulata dal convenuto, in quanto la documentazione prodotta dalle attrici ha dimostrato che i lavori di ristrutturazione erano stati effettuati dal locatore.
In conclusione, appare molto chiaro come la ratio sottostante alla sentenza in commento sia quella secondo cui la mancata richiesta di pagamento dei canoni di locazione, anche se protratta nel tempo, non può configurare né una modifica delle condizioni contrattuali per facta concludentia, né una presunta volontà di modificare dette condizioni.
