Ci scrive un amministratore nostro lettore in merito alla revisione delle tabelle millesimali:
“In un condominio che amministro è da poco stata ceduta un'unità immobiliare. Il condomino che ha acquistato, mi ha detto che secondo lui le tabelle millesimali vigenti sono errate (lui ritiene che la sua abitazione sia sovrastimata) e quindi mi domanda di provvedere alla revisione delle tabelle millesimali.
Io non mi sono mai trovato davanti ad una richiesta del genere: c'è qualche particolare procedura da seguire?”
L'art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile specifica che possono essere revisionate a maggioranza quelle tabelle millesimali che:
a) quando risulta che siano conseguenza di un errore;
b) “quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino”. In tal caso, chiosa la norma, il costo della revisione è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
L'errore è quindi certamente causa di revisione: la norma specifica che deve risultare che esista un errore. Ciò vuol dire che chi domanda una revisione debba portare degli elementi di fatto utili a consentire di concludere in tal senso.
Si badi: la norma specifica che le tabelle vigenti, al fine della revisione a maggioranza, debbano risultare conseguenza di un errore, ma non che tale risultanza debba essere portata dalla persona che ne chiede la revisione.
Inoltre, ove la revisione avvenga con il consenso di tutti i condòmini non v'è bisogno di alcuna dimostrazione, potendosi al più la stessa inquadrare più che come revisione, come una diversa convenzione ai sensi dell'art. 1123 c.c.
Non sempre è necessario ricorrere in giudizio per revisionare le tabelle millesimali.
Tanto detto in termini generali, è utile comprendere come si acceda alla procedura di revisione delle tabelle millesimali.
Ricordiamo che le stesse sono un allegato al regolamento di condominio e che quindi alle procedure inerenti al regolamento che bisogna guardare (ci veda in tal senso Cass. SS.UU. n. 18477/2010).
L'art. 1138, secondo comma, c.c. specifica che ciascun condòmino può assumere l'iniziativa per la revisione del regolamento, ergo ciascun condòmino può attivarsi anche per ottenere una variazione delle tabelle millesimali.
Ove voglia ottenere ciò in ragione di un asserito errore è bene che corredi la richiesta di elementi di fatto utili a valutare tale circostanza.
Che cosa succede se l'amministratore ignora ripetutamente le richieste?
Per rispondere alla domanda non si può non valutare i singoli casi; in linea teorica, ossia una delle soluzioni possibili, non è da escludersi la revoca per gravi irregolarità nella gestione.
Ma può anche si può anche arrivare alla conclusione della legittimità dell'operato dell'amministratore in ragione della già avvenuta valutazione della presenza di errori sui millesimi in precedenti assemblee.
E che cosa succede se l'assemblea, decidendo sull'istanza di revisione la bocci ingiustamente? Sicuramente il condomino potrà impugnare quella decisione, invalida in quanto ha illegittimamente bocciato un'istanza corretta.
