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In caso di divisione orizzontale dell'appartamento, bisogna modificare le tabelle millesimali?
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In caso di divisione orizzontale dell'appartamento, bisogna modificare le tabelle millesimali?

Frazionamento orizzontale in due parti di un appartamento ed effetto sulle tabelle millesimali ai fini della revisione dei valori delle unità immobiliari

Avv. Fabrizio Plagenza 

Merita una segnalazione la sentenza resa dalla Corte di Cassazione, n. 15109/2019 del 3.06.2019, per l'importante principio di diritto affermato in tema di rapporto tra frazionamento di un appartamento e calcolo ed applicazione delle tabelle millesimali.

Il principio di diritto enunciato dalla Suprema Corte, infatti, incide sulla decisione da adottare in tali casi: in caso di frazionamento orizzontale di un immobile in due parti, le tabelle millesimali esistenti dovranno essere modificate? I criteri di riparto, resteranno immutati?

E' il caso, ad esempio, di un immobile, magari pervenutoci a seguito di eredità, che abbiamo intenzione di suddividere in due, per consentire ai nostri due figli di avere, un domani, ciascuno un proprio appartamento. Decidiamo, allora, di frazionare l'appartamento in due distinte unità immobiliari.

Come noto, le tabelle millesimali possono essere rettificate/modificate:

  1. quando c'è stato un errore al momento della loro redazione ed è necessario ovviarvi con una divergenza tra il valore attribuito a un appartamento nella tabella e quello effettivo;
  2. oppure quando muta il valore di un appartamento di oltre un quinto (ossia più del 20%) a seguito di modifiche interne (come, ad esempio, una soprelevazione).

La questione sottoposta al vaglio dei Supremi Giudici, può sintetizzarsi con il quesito: in caso di divisione orizzontale dell'appartamento, bisogna modificare le tabelle millesimali?

Per la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 15109/2019, la risposta è negativa. Non dovrà, pertanto, procedersi a rifacimento delle tabelle condominiali, in tale caso ma, invece, occorrerà ripartire i millesimi dell'unico precedente appartamento tra i due immobili risultati a seguito del frazionamento.

Corollario di quanto sopra è che nel caso di frazionamento orizzontale in due parti di un appartamento in condominio, non si ha alcun effetto incidente sulle tabelle millesimali e non si produce alcuna modifica dei valori delle unità immobiliari.

=> Quello che devi sapere per dividere l'appartamento

In pratica, una volta frazionato l'immobile, si dovrà solo procedere alla attribuzione del valore millesimale proporzionale alle due nuove unità.

Per dovere di completezza, va detto che la norma di riferimento, nel nostro codice civile, è l'art. 69 delle Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie che testualmente recita, per quanto di nostro interesse: "I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità.

Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

  1. quando risulta che sono conseguenza di un errore;
  2. quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione".

La norma di cui all'art. 69 delle disp. Att. c.c., ante Legge n. 220/2012, ancorava la revisione dei valori tabellari in caso di errore o sopravvenute modifiche strutturali che avessero notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano (Cfr. Cass. Civ. 1408/1999, Cass. n. 11757/2012; Cass. n. 25790/2016).

Successivamente alla nota Legge di riforma (L. 220/2012), è stato esplicitata la nozione di "notevole alterazione" prevedendo, si legge nella sentenza commentata "che l'incremento/diminuzione di unità immobiliari impone la revisione delle tabelle se comporta un'alterazione per più di un quinto del valore proporzionale dell'unità immobiliare".

=> Il singolo condòmino può suddividere il proprio appartamento in due unità distinte

In passato, la Suprema Corte di Cassazione, aveva ribadito che "il proprietario esclusivo di un immobile può effettuare la suddivisione dello stesso in due unità, se non vi è prova che ciò possa danneggiare gli altri condomini" facendo espresso richiamo all'art. 69 disp. att. c.c., n. 2) che, nel testo anteriore alla modifica di cui alla L. n. 220 del 2012, come detto, consentiva la revisione delle tabelle millesimali per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, quando era notevolmente alterato il valore proporzionale dei piani ed evidenziando, post Legge di Riforma, come attualmente sia possibile la revisione delle tabelle millesimali se la somma dei valori dei due appartamenti superi di un quinto il valore originario dell'appartamento.

La sentenza in commento, ricalcando il precedente orientamento, afferma, dunque che "si deve affermare che, in ipotesi di divisione orizzontale in due parti di un appartamento in condominio, non si determina alcuna automatica incidenza dell'opera sulle tabelle millesimali ai fini della revisione dei valori delle unità immobiliari (Cass. 24/6/2016 n. 13184; Cass. 17/10/1967 n. 2493), mentre grava sull'assemblea l'onere di provvedere a ripartire le spese tra le due nuove parti così create ed i rispettivi titolari, determinandone i valori proporzionali espressi in millesimi sulla base dei criteri sanciti dalla legge" (Corte di Cassazione, con la sentenza n. 15109/2019).

=> Frazionamento dell'appartamento e parcheggio condominiale

Avv. Fabrizio PLAGENZA

Foro di Roma

Email: fabrizioplagenza@hotmail.it

Scarica Corte di Cassazione--15109-2019

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