Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
108996 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
Tabelle millesimali e applicazione errata dei coefficienti correttivi: il caso del sottotetto
Problema condominiale? Inviaci un quesito

Tabelle millesimali e applicazione errata dei coefficienti correttivi: il caso del sottotetto

L'uso dei coefficienti di riduzione può essere errato e così generare la necessità di una revisione delle tabelle millesimali, in quali casi?

Avv. Alessandro Gallucci 

Redazione delle tabelle millesimali: come valutare se l'operato del tecnico è corretto?

Quando si può parlare di errore nella redazione delle tabelle millesimali e quando, invece, quello che appare un errore è solamente una scelta discrezionale del tecnico redattore che non può essere oggetto di censura?

In uno specifico caso, riguardante la caratura millesimale di un sottotetto, il redattore delle tabelle l'applicazione dei parametri di calcolo deve tenere conto di particolari aspetti?

Parametri di calcolo delle tabelle millesimali

Ai sensi del terzo comma dell'art. 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile:

"Nell'accertamento dei valori medesimi (ossia dei valori millesimali n.d.A.) non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano".

Ciò vuol dire che nella redazione delle tabelle millesimali, tanto per quelle "d'uso", tanto per quelle "di proprietà", il tecnico incaricato (dall'assemblea dei condomini, dal costruttore, o dal Tribunale) deve seguire dei parametri obiettivi.

=> Esempio calcolo tabelle millesimali

Ciò, naturalmente, facendo salva quell'ipotesi in cui i comproprietari, all'unisono, decidano di derogare ai criteri legali indicando dei criteri di redazione prescelti ad hoc.

Chiarito ciò è utile chiedersi: quali sono i criteri legali da seguire?

La legge, al riguardo, non contiene alcuna informazione.

Le indicazioni, quindi, sono fornite dalla prassi, oltre che da una circolare del ministero dei lavori pubblici (la n. 12480 del 26 marzo 1966 ), dettata per le cooperative edilizie che usufruivano di contributi statali ma largamente applicata anche in relazione agli edifici in condominio.

Sono due, sostanzialmente, i parametri cui il tecnico deve attenersi:

a) di natura oggettiva (superficie dell'unità immobiliare, ecc.);

b) di tipo soggettivo (coefficienti qualitativi, esposizione, altezza di piano, ecc.).

Quanto ai requisiti di natura oggettiva, è usuale che si faccia riferimento alla superficie degli appartamenti piuttosto che al volume. Ciò ove l'altezza dei piani dell'edificio sia differente ha dei riflessi sui coefficienti correttivi di calcolo delle superfici virtuali, ossia della base di calcolo dei millesimi.

Quanto ai coefficienti correttivi, cioè ai parametri soggettivi, i principali indicati dalla circolare sono:

  • coefficiente di destinazione ;
  • coefficiente di piano ;
  • coefficiente di orientamento ;
  • coefficiente di prospetto ,
  • coefficiente di luminosità ;
  • coefficiente di (eventuale) funzionalità globale dell'alloggio.

Coefficienti correttivi tabelle millesimali, tra discrezionalità e obblighi per il redattore

Un coefficiente altro non è che un parametro convenzionale che esprime il valore di un dato vano in ragione delle sue caratteristiche. Se 1 è il valore di riferimento , 0,90 rappresenta un meno rispetto alla normalità, 1,10 un optimum. Se una stanza è esposta a sud solitamente ha valore 1, mentre se esposta ad est 0,95.

La valutazione e la graduazione sono rimesse al tecnico redattore, è qui che sta la sua discrezionalità. Se vi sono obiettive ragioni per la non applicazione di un criterio, allora anche questa sarà una scelta discrezionale. È il caso di un edificio che abbia unità immobiliari che presentano in ogni vano la stessa altezza, ad esempio 2,70 m. A quel punto applicare il coefficiente di altezza è sostanzialmente inutile.

=> Coefficienti di calcolo delle tabelle millesimali, che cosa sono?

Diverso il caso in cui le altezze non siano uguali ed il tecnico non abbia fatto ricorso al volume quale parametro obiettivo di calcolo al volume, ma alla superficie

Errore nella redazione di tabelle nei condomini, quando portano alla revisione dei millesimi? Il caso del sottotetto

L'errore nella redazione delle tabelle può comportare, ai sensi dell'art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, la richiesta di revisione anche nell'interesse di un solo condomino.

La Cassazione, in più occasioni ha affermato che «sono escluse, […], sia la revisione che la modifica delle tabelle tanto per errori nella determinazione del valore, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo, quanto per mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare, quand'anche abbiano comportato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell'edificio od alterato» (così Cass. 10 febbraio 2010 n. 3001).

Come si diceva, solo l'errore sui parametri oggettivi, ovvero l'errore nell'applicazione o non applicazione di quelli soggettivi può indurre a rivedere e/o modificare le tabelle. La revisione di cui all'art. 69 disp. att. c.c. è, altresì, esclusa se nel corso del tempo mutano i criteri di stima delle unità immobiliari.

Una precisazione di fondamentale importanza, visto e considerato che l'assenza di criteri legali certi, rende molto più semplici i mutamenti dei parametri tecnici.

In una sentenza resa nel 2010 e riguardante un sottotetto , la Corte di Cassazione ha ulteriormente specificato che, ciò che in prima istanza può apparire un errore sui parametri oggettivi, può non essere di per sé sufficiente a giustificare una revisione delle tabelle millesimali. La valutazione, quindi, va sempre fatta sulla proprietà immobiliare presa in considerazione, per le sue caratteristiche intrinseche rapportando i parametri oggettivi alla situazione concreta.

Nel caso di specie la Corte ha ritenuto errate le tabelle in relazione a presunte discrasie in merito ad un sottotetto di proprietà esclusiva.

Secondo i giudici di legittimità, infatti, «nel condominio degli edifici, in tema di revisione per errore delle tabelle millesimali, ai sensi dell'articolo 69 disp. att. c.c., al fine di accertare se, nella valutazione dei piani o delle porzioni di piano, si sia attribuito ad essi un valore diverso da quello effettivo, ben può il giudice limitarsi a considerare l'estensione della superficie piana, ma a condizione che tutti i piani o le porzioni di piano siano della stessa altezza; ove, invece, si tratti, come nella specie, di piani di diversa altezza, egli non può fare a meno, al detto fine, di valutare anche la cubatura reale. Da tale principio di diritto la Corte territoriale si è discostata.

Essa ha finito con il rilevare la sussistenza dell'errore di cui al citato art. 69, ma omettendo di valutare che l'immobile di proprietà dei ricorrenti è un sottotetto e che, proprio in ragione della ridotta altezza del medesimo, non tutti i metri quadrati di superficie piana corrispondono ad una superficie effettivamente godibile» (così Cass. 26 marzo 2010 n. 7300).

Come dire: nel caso di specie andava applicato un coefficiente riduttore che, evidentemente, non aveva trovato applicazione. Errore obiettivo nell'applicazione di un criterio soggettivo.

=> Il "rifacimento delle tabelle millesimali". L'interpretazione del Tribunale di Foggia

Cerca: parametri tabelle criteri

Commenta la notizia, interagisci...
Nando
Nando venerdì 08 febbraio 2019 alle ore 23:17

Vorrei sapere se posso chiedere la revisione delle tabelle millesimali nel caso in cui il proprietario con uso esclusivo del sottotetto, ha di fatti trasformato il sottotetto in unità abitativa, anche abusivamente, ovvero senza chiedere ufficialmente il cambio di stato d'uso.
Il mio interesse non è quello di denuncia l'abuso ma di dividere equamente le spese condominiali, quindi chiedo se sono in diritto di chiedere la revisione delle tabelle e se il costo sarà a carico del proprietario del sottotetto che ha cambiato impropriamente il suo uso.
Grazie

    in evidenza

Dello stesso argomento