La vicenda. Gli attori, proprietari di un fondo, convenivano in giudizio i convenuti lamentando che l'accesso alla loro terreno fosse impedito a causa di un muretto in mattoni e per via di un albero.
Chiedevano, quindi, l'accertamento della proprietà esclusiva dell'area, con diritto di accesso alla comune zona cortilizia,oltre alla rimozione del muretto e della pianta.
In particolare, nel lontano 1953, agli allora proprietari dell'area oggetto di contesa, era stato concesso il diritto di superficie (la cosiddetta "concessione ad aedificandum" ex art 952 c. 1 c.c.) con la possibilità di realizzare un posto auto.
Nondimeno nulla era stato fatto ed il suddetto diritto si era prescritto per via del non uso protratto per vent'anni (art. 954 c. 4).
Gli odierni comparenti, invece, reclamavano la possibilità di realizzare quel garage (o posto auto) e di fare uso dell'area medesima per il parcheggio, anche turnario, di due macchine. Sia in primo che in secondo grado le domande attoree venivano rigettate. Si giungeva così in Cassazione.
La sentenza.La Suprema Corte, con sentenza emessa il 9 febbraio 2017 n. 3516, rigetta tutte le istanze e condanna i ricorrenti alla refusione delle spese di lite. Degno di nota è il motivo di ricorso avente ad oggetto la "violazione o falsa applicazione dell'art. 69 disp. att. c.c.". La suddetta norma riguarda la revisione delle tabelle millesimali.
Si ricorda che le tabelle vengono costituite al fine di quantificare e ripartire tra i condomini diritti e doveri, per questo motivo è estremamente importante che siano fedeli all'effettivo stato di fatto dello stabile a cui si riferiscono.
Il valore millesimale di ciascuna unità immobiliarerappresenta unicamente la quota ideale di comproprietà dell'immobile e delle parti comuni; essa non comprende lo stato di manutenzione dell'appartamento, il canone locatizio e gli eventuali miglioramenti adottati.
I suddetti valori, espressi nelle tabelle, sono suscettibili di modifica o rettifica mediante una delibera assembleare assunta all'unanimità [1].
La rettifica o modifica può avvenire anche con la maggioranza degli intervenuti e la metà del valore del palazzo in due casi:
1) qualora risulti che il valore attribuito sia frutto di un errore [2], ossia allorché emerga una divergenza tra quanto indicato sulla tabella e l'effettivo valore della singola unità immobiliare;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dello stabile, il valore proporzionale dell'unità immobiliare risulti alterato per più di un quinto. Le "mutate condizioni" a cui fa riferimento l'art. 69 disp. att. c.c. afferiscono ad eventuali sopraelevazioni, incremento di superfici, incremento o diminuzione di unità immobiliari et similia.Ad esempio, vi rientrano la trasformazione dei locali seminterrati in appartamenti, il recupero del sottotetto in mansarde abitabili; i passaggi di proprietà, i cambi di destinazione e gli ampliamenti (Trib. Milano 8473/2013).
Per contro, ne sono esclusi i casi di chiusura del balcone e trasformazione in veranda.Qualora la rettifica delle tabelle non avvenga con le modalità previste dall'art. 69 disp. att. c.c., è possibile procedere giudizialmente [3].
Tutto ciò premesso, torniamo alla pronuncia in commento.
I giudici di legittimità, nel ritenere infondato il motivo di ricorso relativo alla "violazione o falsa applicazione dell'art. 69 disp. att. c.c.", affermano che: «L'omessa realizzazione di un manufatto (in ispecie il garage) non può comportare automaticamente la revisione delle tabelle millesimali.
La mancata realizzazione del manufatto medesimo "imputabile […] all'inerzia dei titolari" non solo non può dar luogo "al ricadere delle conseguenze sugli altri condomini", ma deve, innanzitutto […] comportare una adeguata e comprovata modificazione rispetto a quella in origine valutata alla fine della composizione delle tabelle millesimali» (Cass. n. 3516/2017).
La revisione tabellare, ai sensi del citato art. 69 c.1 n. 2 disp. att. c.c., richiede che le mutate condizioni di una parte dell'edificio siano tali da alterare per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. «Nel caso in cui venga chiesta la revisione delle tabelle, l'errore o gli errori lamentati devono, dunque, oltre che essere causa di una divergenza apprezzabile tra i valori posti a base della redazione delle tabelle e quello allora effettivo, risultare anche oggettivamente verificabili in base agli elementi sui quali il valore in quel momento doveva essere calcolato» (Cass. n. 3001/2010 e Cass. SU n. 6222/1997).
Secondo l'orientamento seguito dai giudici di legittimità, ne consegue che il «momento normativo di individuazione dei valori delle unità immobiliari di proprietà esclusiva ai singoli condomini, e del loro proporzionale ragguaglio in millesimi a quello dell'edificio, è quello di adozione del regolamento e che la tabella che li esprime è soggetta ad emenda soltanto in relazione ad errori, di fatto o di diritto, che attengano alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari, ovvero a circostanze sopravvenute attinenti alla consistenza dell'edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull'originaria proporzione dei valori» (Cass. n. 3001/2010).
Procedura di revisione delle tabelle millesimali su richiesta di un condomino
Conclusioni
I. n definitiva, la revisione o rettifica delle tabelle millesimali è ammessa nei casi tassativi menzionati dall'art. 69 disp. att. c.c.; l'omessa realizzazione di un manufatto, come accaduto nel caso di specie, con riferimento alla mancata costruzione del garage, di per sé non può comportare automaticamente la revisione delle tabelle millesimali (Cass. n. 3516/2017).
Secondo il percorso decisionale seguito dai giudici di legittimità, infatti, l'omessa edificazionedel manufatto è imputabile unicamente all'inerzia dei proprietari e, dunque, le conseguenze non possono ricadere sugli altri condomini.
Inoltre l'omissione, per essere rilevante ai fini dell'eventuale modifica delle tabelle,«deve, innanzitutto […] comportare una adeguata e comprovata modificazione rispetto a quella in origine valutata alla fine della composizione delle tabelle millesimali» (Cass. n. 3516/2017).
Nella fattispecie oggetto di scrutinio, invece, gli attori non hanno provato tale circostanza e, per questa ragione, la loro domanda è stata rigettata.
[1] L'originario art. 69 disp. att. c.c., anteriormente alla riforma del condominio (legge 220/2012), non faceva alcuna menzione delle maggioranze necessarie alla rettifica o modifica delle tabelle. Il nuovo testo ha recepito le istanze della giurisprudenza di legittimità. Ex multis, si segnala Corte Cass., S.U., n. 18477/2010.
[2] L'errore, per dar luogo alla revisione della tabella millesimale, deve essere essenziale; ad esempio, un errore sugli elementi necessari al calcolo del valore dell'appartamento come l'altezza, l'estensione; oppure errori nella misurazione della superficie reale o sulla cubatura, nella misurazione della planimetria o degli schizzi altimetrici. Per un approfondimento sugli errori di fatto e di diritto rilevanti vedasi R. CUSANO, Il nuovo condominio, Napoli, Simone, 2015, 151 ss.
[3] Il soggetto interessato alla rettifica o modifica delle tabelle millesimali deve convenire in giudizio il condominio in persona dell'amministratore. L'attore deve provare il pregiudizio subito allegando idonea documentazione. L'eventuale modifica produce effetto dal momento del passaggio in giudicato della sentenza.
