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mchele scort

Rettifica delle tabelle millesimali

Salve a tutti, come tecnico esterno sono stato incaricato da un condomino per la verifica delle tabelle millesimali del condominio nel quale risiede.

Ho constatato che al condomino del piano ultimo non sono assegnati i millesimi della tabella B "spese delle scale e ascensore" per quanto riguarda il lastrico solare di sua proprietà poichè, essendo un unico subalterno, è stato inglobato all'appartamento posto ad un piano inferiore. Inoltre, sempre parlando della tabella B, ad un altro condomino non è assegnata la quota relativa alla cantina posta al piano interrato perchè è un unico subalterno con l'appartamento posto al piano primo. Alla mia cliente invece, giustamente, sono assegnate: una quota per il box, una per la cantina e un'altra per l'appartamento. Secondo il mio parere le cantine o lastrici solari, anche con lo stesso subalterno dell'appartamento, non dovrebbero essere inglobati in un unica unità immobiliare per il criterio della ripartizione delle quote in proporzione all'altezza. La mia cliente ha fatto redarre una nuova tabella millesimale all'amministratore ma l'assemblea non la ha approvata. Come può farsi valere in questo caso?

Partendo dal motivo della mancata approvazione e confrontandosi con chi non è concorde con la modifica, deve riuscire ad ottenere il maggior numero di consensi.

 

Argomentando le sue ragioni, senza imporsi ma dialogando.

Purtroppo di questo la Signora non ne vuole sentir parlare essendo in complotto con tutti. Vuole solo procedere per vie legali credendo di essere in ragione.

Buongiorno, mi inserisco anch'io sull'argomento: Il ns. nuovo amministratore si è accorto che i millesimi della palazzina - redatta da un tecnico e dal costruttore nel 2011 - ed in particolare di un posto auto è errato in maniera eclatante. Il tecnico, a suo tempo, ha considerato, come millesimi il numero della particella catastale anziché gli effettivi millesimi; questo errore ha comportato e comporta per gli altri condomini un valore in millesimi inferiore alla realtà ( a discapito del condomino con il posto auto) Questo condomino finora non si è accorto dell'errore e continua regolarmente a pagare le relative spese dal 2014. Per correttezza l'amministrazione dovrebbe segnalare l'errore sia al condomino che all'assemblea alla quale ovviamente dovrà richiedere il benestare alla revisione dei millesimi con l'aiuto di un tecnico. Con le modifiche, per il futuro, il condomino che avrà i millesimi corretti pagherà il giusto e gli altri pagheranno di più rispetto a prima. Il problema nasce per gli anni passati... Il condomino con i millesimi errati può richiedere, per gli anni passati, il rimborso di quanto versato in più a discapito dei condomini che negli anni passati hanno pagato in meno? Oppure, visto che negli anni passati i bilanci sono stati approvati e deliberati non possono essere modificati? Grazie

Salve a tutti, come tecnico esterno sono stato incaricato da un condomino per la verifica delle tabelle millesimali del condominio nel quale risiede.

Ho constatato che al condomino del piano ultimo non sono assegnati i millesimi della tabella B "spese delle scale e ascensore" per quanto riguarda il lastrico solare di sua proprietà poichè, essendo un unico subalterno, è stato inglobato all'appartamento posto ad un piano inferiore. Inoltre, sempre parlando della tabella B, ad un altro condomino non è assegnata la quota relativa alla cantina posta al piano interrato perchè è un unico subalterno con l'appartamento posto al piano primo. Alla mia cliente invece, giustamente, sono assegnate: una quota per il box, una per la cantina e un'altra per l'appartamento. Secondo il mio parere le cantine o lastrici solari, anche con lo stesso subalterno dell'appartamento, non dovrebbero essere inglobati in un unica unità immobiliare per il criterio della ripartizione delle quote in proporzione all'altezza. La mia cliente ha fatto redarre una nuova tabella millesimale all'amministratore ma l'assemblea non la ha approvata. Come può farsi valere in questo caso?

ciao

 

le anomalie che hai riscontrato, potrebbero anche non esserlo.

Dovresti verificare l'elaborato planimetrico per capire, se la proprietà dell'ultima rampa è condominiale o meno, in quanto se privata, è giusto l'abbassamento del piano.

E' normale che la cantina sia inglobata nell'appartamento, ma nella determinazione della superficie virtuale, il tecnico ne tiene conto. La cantina invece della signora, probabilmente ha un subalterno autonomo, ed è quindi ovvia la separazione.

 

Infine, qual'è il principio che ispira la tua errata convinzione che il lastrico solare non debba partecipare alla spesa della scala ? Il lastrico ha diritto di uso di tale scala, se si ... deve partecipare alla spesa. Naturalmente parteciperà in base alla superficie virtuale che genererà.

ciao

 

le anomalie che hai riscontrato, potrebbero anche non esserlo.

Dovresti verificare l'elaborato planimetrico per capire, se la proprietà dell'ultima rampa è condominiale o meno, in quanto se privata, è giusto l'abbassamento del piano.

E' normale che la cantina sia inglobata nell'appartamento, ma nella determinazione della superficie virtuale, il tecnico ne tiene conto. La cantina invece della signora, probabilmente ha un subalterno autonomo, ed è quindi ovvia la separazione.

 

Infine, qual'è il principio che ispira la tua errata convinzione che il lastrico solare non debba partecipare alla spesa della scala ? Il lastrico ha diritto di uso di tale scala, se si ... deve partecipare alla spesa. Naturalmente parteciperà in base alla superficie virtuale che genererà.

La rampa di scale dell'ultimo piano è di proprietà esclusiva, ha ragione lei. Per quanto riguarda la cantina dell' altro condomino invece non ho capito il criterio di ripartizione: se io, ipotizzando, ho un appartamento ed una cantina con superfici e piani uguali ad un altro condomino e il mio appartamento ha un sub diverso da quello della cantina mentre l'altro ha un sub. unico, perchè devo pagare in più dell'altro condomino per quanto riguarda la tabella 'B'? non si adottano gli stessi criteri? quele è il criterio che mi fa pagare di più pur avendo la stessa consistenza di proprietà?

In poche parole, nel mio caso, la cantina con sub. unico all'appartamento non è stata conteggiata per quanto riguarda la seconda parte della tabella B ossia non gli è stata assegnata una quota relativa all'altezza di piano ma concorre alle spese della scala solo con la parte prima della tabella 'B' ossia con la metà dei millesimi di proprietà esclusiva.

ciao Michele

 

cerco di essere il più semplice possibile.

 

Per l'ultimo piano la tabella è quindi corretta.

 

per la cantina, una inserita nella superficie virtuale dell'appartamento, ed una con sub. autonomo, la cosa è un po' più complessa, ed una leggera differenza apparente può anche starci.

 

Per prima cosa, dall'elaborato planimetrico, verifica se la cantina con sub. autonomo partecipa alla spesa del vano scala essendo comproprietaria dello stesso o meno.

 

Poi verifica i coefficienti correttivi usati per la determinazione della superficie virtuale delle due cantine, che dovrebbe essere abbastanza simile.

 

non penso sia utile entrare sul tecnico.

ciao Michele

 

cerco di essere il più semplice possibile.

 

Per l'ultimo piano la tabella è quindi corretta.

 

per la cantina, una inserita nella superficie virtuale dell'appartamento, ed una con sub. autonomo, la cosa è un po' più complessa, ed una leggera differenza apparente può anche starci.

 

Per prima cosa, dall'elaborato planimetrico, verifica se la cantina con sub. autonomo partecipa alla spesa del vano scala essendo comproprietaria dello stesso o meno.

 

Poi verifica i coefficienti correttivi usati per la determinazione della superficie virtuale delle due cantine, che dovrebbe essere abbastanza simile.

 

non penso sia utile entrare sul tecnico.

I coefficienti sono uguali e corretti per entrambe le cantine solo che una partecipa alla ripartizione delle quote relative all'altezza mentre l'altra no perchè inglobata all'appartamento pertanto concorre solo con la tabella A e con i relativi coefficienti di piano, destinazione, orientamento etc. quindi porgo l'ultima domanda. Solitamente si fa cosi' per via della possibilità della proprietaria di cederla o affittarla ad un altra persona essendo un sub. diverso dall'appartamento? se si quale legge lo riferisce?

Grazie mille dell'aiuto

ciao

 

si spesso si fa così. E' una unità autonoma e accatastata e quindi cedibile da chiunque ne sia il proprietario.

  • Confuso 1
ciao

 

si spesso si fa così. E' una unità autonoma e accatastata e quindi cedibile da chiunque ne sia il proprietario.

Ritornando al lastrico. Nel caso in cui ci sia il vano scala sia riscaldato e il contatore elettrico sia unico, anche se di proprietà esclusiva, non dovrebbe concorrere anche il proprietario della rampa all'ultimo piano a queste spese? Occorre redigere tabelle separate per pulizia, riscaldamento e luce? Avendo la proprieta esclusiva non concorre solo alle spese di pulizia mentre usufruisce di tutti gli altri servizi.

ciao

 

se l'ultima rampa di scale è privata, anche la illuminazione e la pulizia è a carico del privato e non de condominio. Comunque, basta eventualmente concordare un quid,

Buona sera.

La assemblea 2016 ha richiesto quasi alla unanimità la verifica dei millesimi di uno stabile in cui risiedo in estate e l'amministratore ha incaricato un tecnico per la attuazione. Ci è stata inviata la relazione che specifica che sono stati verificati 5 appartamenti su 12 complessivi per capire il criterio adottato dal costruttore nel lontano 1985, quando ho acquistato, ed all'atto notarile ho ricevuto il regolamento e i millesimi. Dalla verifica sono evidenziati errori fino a 4/5 su un appartamento e 2/5 su altri dei millesimi specificati in precedenza e che noi abbiamo sempre rispettato fino a tutt'oggi. Chiedo:

1) La rettifica dovrà essere portata in discussione nella prossima assemblea per la approvazione oppure è già attuativa essendo stata richiesta alla quasi unanimità nella assemblea precedente??

2) l'approvazione deve essere fatta alla unanimità dei condomini oppure con la maggioranza della metà più uno dei condomini??

Attendo Vostre graditi pareri.

Silvertex

Buona sera.

La assemblea 2016 ha richiesto quasi alla unanimità la verifica dei millesimi di uno stabile in cui risiedo in estate e l'amministratore ha incaricato un tecnico per la attuazione. Ci è stata inviata la relazione che specifica che sono stati verificati 5 appartamenti su 12 complessivi per capire il criterio adottato dal costruttore nel lontano 1985, quando ho acquistato, ed all'atto notarile ho ricevuto il regolamento e i millesimi. Dalla verifica sono evidenziati errori fino a 4/5 su un appartamento e 2/5 su altri dei millesimi specificati in precedenza e che noi abbiamo sempre rispettato fino a tutt'oggi. Chiedo:

1) La rettifica dovrà essere portata in discussione nella prossima assemblea per la approvazione oppure è già attuativa essendo stata richiesta alla quasi unanimità nella assemblea precedente??

2) l'approvazione deve essere fatta alla unanimità dei condomini oppure con la maggioranza della metà più uno dei condomini??

Attendo Vostre graditi pareri.

Silvertex

1) deve essere portata in assemblea per la ratifica

2) per l'approvazione non è necessaria l'unanimità

 

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Buona sera.

La assemblea 2016 ha richiesto quasi alla unanimità la verifica dei millesimi di uno stabile in cui risiedo in estate e l'amministratore ha incaricato un tecnico per la attuazione. Ci è stata inviata la relazione che specifica che sono stati verificati 5 appartamenti su 12 complessivi per capire il criterio adottato dal costruttore nel lontano 1985, quando ho acquistato, ed all'atto notarile ho ricevuto il regolamento e i millesimi. Dalla verifica sono evidenziati errori fino a 4/5 su un appartamento e 2/5 su altri dei millesimi specificati in precedenza e che noi abbiamo sempre rispettato fino a tutt'oggi. Chiedo:

1) La rettifica dovrà essere portata in discussione nella prossima assemblea per la approvazione oppure è già attuativa essendo stata richiesta alla quasi unanimità nella assemblea precedente??

2) l'approvazione deve essere fatta alla unanimità dei condomini oppure con la maggioranza della metà più uno dei condomini??

Attendo Vostre graditi pareri.

Silvertex

ciao

 

attenzione che gli errori devono essere dimostrati e non frutto di valutazioni diverse. Quindi se non c'è un tabulato che permette di evidenziare l'errore, l'iter è ben diverso, e quindi solo con il parere unanime di tutti i partecipanti queste potranno essere modificate.

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