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Revisione tabelle millesimali, quali le condizioni
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Revisione tabelle millesimali, quali le condizioni

Quando si può procedere alla revisione delle tabelle millesimali del condominio? Quali sono le condizioni?

Avv. Anna Nicola  

Il primo comma dell'art. 69 disp. Att. c.c. prevede i casi sulla cui base le tabelle millesimali possono essere oggetto di revisione. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 11846 del 18 giugno 2020 è tornata sull'argomento, specificando l'ambito applicativo della norma.

I casi di revisione delle tabelle millesimali

Trattasi delle seguenti fattispecie: 1. quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2. quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

L'errore delle tabelle millesimali

Con il termine errore si intende l'errore attinente al calcolo del valore di una o più unità immobiliare rispetto alla totalità dell'edificio.

L'errore che legittima la revisione delle tabelle è l'errore materiale, dato dall'obiettiva diversità tra la realtà di fatto ed i dati espressi in sede tabellare che dà luogo alla conseguenza della rettifica dei dati, con loro riposizionamento nel rispetto della reale situazione oggettiva (Cass. civ. Sez. II, 28/03/2001, n. 4528).

Deve comunque essere rilevante, deve cioè essere tale da legittimare l'obiettiva necessità di una modifica delle tabelle millesimali in essere.

Non è l'errore vizio del consenso, cioè l'errore in cui incorre chi ignora -oppure conosce in modo sbagliato o insufficiente- situazioni determinanti ai fini della decisione di stipulare o meno il contratto o comunque di stipularlo a certe condizioni (errore essenziale riconoscibile dall'altro contraente).

Si tratta di ri-effettuare il calcolo delle proprietà esclusive dei condomini, esprimendole in termini millesimali rispetto ai beni comuni del condominio.

L'erroneità dei valori delle tabelle concernenti i singoli immobili non comporta la nullità della deliberazione di approvazione delle tabelle ma solo una loro eventuale revisione: vi è la mancanza di corrispondenza tra situazione reale e valori espressi nelle tabelle, rappresentata dall'obiettiva divergenza fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello tabellarmente previsto (Cass. n. 21950 del 25 settembre 2013).

La revisione delle tabelle millesimali può avvenire a causa di un'omissione?

Così ad esempio è stato affermato che "le tabelle erano errate, perché prevedevano la ripartizione delle spese condominiali relative ai portici, che in realtà erano di proprietà esclusiva dei singoli condomini; perché si assumeva che alcuni immobili di proprietà dell'attrice erano inclusi nella tabelle per la ripartizione delle spese relative alle scale, ma erano siti al piano terra e privi di accesso alle scali comuni; perché si sosteneva l'esistenza di vani inutilizzabili ed inabitabili che partecipavano per intero al riparto delle spese anche di pulizia e di gestione, anziché parteciparvi in misura ridotta o non parteciparvi affatto" (Cass. 25 settembre 2013, n. 21950).

Le mutate condizioni

Le seconde fattispecie di revisione delle tabelle di cui all'art. 69 disp. Att. c.c. (quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino) sono a seguito della Riforma del diritto condominiale.

Anteriormente doveva ricorrere la notevole alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano per le mutate condizioni di una parte dell'edificio.

Ora è chiesta l'alterazione per più di un quinto del valore anche di una sola unità immobiliare.

Per esse (alterazione per più di un quinto o notevole alterazione, a seconda del momento di riferimento, ante o post riforma) si tratta della necessità di creare un nuovo parametro di riferimento in termini proporzionali tra i singoli alloggi ed i beni condominiali, perché la realtà fattuale è mutata al punto tale da creare disparità di trattamento tra i condomini: le tabelle devono essere ri-attualizzate in ragione del mutamento della situazione condominiale.

Ante Riforma, la Cassazione a Sezioni Unite n. 16794 del 30 luglio 2007 ha osservato che "la modifica delle tabelle può aver luogo solo ove l'obiettiva divergenza tra il valore delle singole unità immobiliari ed il valore, proporzionale a quello dell'intero edificio, attribuito loro nelle tabelle medesime, non sia di modesta entità e che, in ogni caso, la modifica stessa non costituisce una conseguenza naturale ed immediata della trasformazione intervenuta a seguito degli eventi normativamente previsti dal n. 2 dell'art. 69 disp. att. cc bensì l'effetto d'un accertamento, negoziale o giudiziale, che ha, a tal fine, natura costitutiva (non necessaria, in quanto sostitutiva della modificazione convenzionale) ex art. 2908 CC, quindi effetto esclusivamente ex nunc, senza possibilità d'operatività retroattiva, di tal che, sino alla disposta modifica, le originarie tabelle continuano ad essere valide ed efficaci ad ogni effetto e sono valide le maggioranze e le deliberazioni su di esse fondate, oltre che le consequenziali ripartizioni delle spese ".

Errori grossolani nelle tabelle millesimali: come contestarle e chiedere la revisione

In ogni caso, il mutamento della realtà del condominio che legittima il procedimento di revisione di cui all'art. 69 disp att. C.c. deve essere tale da comportare una modificazione duratura della realtà fattuale, non potendo essere estemporaneo o avere carattere casuale (App. Roma Sez. IV Sent., 04/03/2009).

La decisione della Suprema Corte del 18 giugno 2020, n. 11846

Sul tema della revisione delle tabelle millesimali di recente è intervenuta la Cassazione con la sentenza n. 11846/2020.

Il caso nasce ante riforma, con atto di citazione notificato nel 2001 dalla quasi totalità di condomini contro altro condomino: gli attori, previo accertamento che la tabella dei millesimi del condominio presentava evidenti errori e non era più attuale, per via di modifiche e trasformazioni principalmente dell'unità immobiliare del convenuto, domandavano la revisione della tabella dei millesimi degli alloggi separatamente da quelle dei millesimi dei boxes.

Nel corso del giudizio veniva disposta apposita CTU e la decisione finale del tribunale è stata l'adozione della "tabella C" stilata dal consulente.

Il condomino convenuto proponeva appello ma la Corte confermava la sentenza di prime cure.

Nello specifico, il giudice di appello asseriva che l'iniziale domanda era posta su -nopn meglio identificati- errori oggettivi, oltre al fatto che l'appellante aveva incorporato parte del corridoio, delle scale e dell'ascensore nonché trasformato il sottotetto in mansarda abitabile al fine di conseguire un'unità abitativa.

Da ciò la conclusione che la revisione delle tabelle millesimali era legittima, stanti le obiettive dissonanze tra l'effettivo valore delle singole unità immobiliari ed i millesimi tabellari.

A conferma, la Tabella C del primo grado indicava l'unità immobiliare dell'appellante come appartamento e non già come sottotetto non abitabile.

Revisione tabella millesimale in presenza di errore

Il condomino non si dà per vinto e adisce la Corte di Cassazione sulla base di ben sei motivi. La Corte si sofferma sul primo perché ritenuto corretto, valido ed assorbente degli altri.

Il primo motivo del ricorso lamenta che la decisione impugnata sia in violazione del n. 1 dell'art. 69 disp. Att. c.c. in quanto non dà conto di un eventuale errore commesso nella predisposizione delle tabelle.

Inoltre evidenzia, sotto il profilo del n. 2) dell'art. 69 disp. att. cod. civ., che la decisione dell'appello non specifica quando sia incorsa l'asserita alterazione del valore della sua unità immobiliare né se tale alterazione sia di notevole portata.

La Cassazione dà ragione al ricorrente: rileva che non è indicato nella sentenza di appello se "la domanda attorea di revisione delle tabelle millesimali è stata ritenuta fondata sulla base dell'art. 69, n. 1, disp. att. c.c. oppure sulla base del n. 2 dello stesso articolo"; che il giudice di appello -nonostante quanto apoditticamente asserito- ha dato atto dell'"assenza di errori evidenti commessi nella predisposizione delle tabelle "; che ha in termini generici considerato un "evidente (...) diverso utilizzo [abitativo], da parte dell'appellante, dell'immobile di sua proprietà" senza determinarlo cronologicamente e quantitativamente, sotto il profilo della notevole alterazione.

In punto di diritto, "Questa Corte spiega che, in tema di revisione e modificazione delle tabelle millesimali, qualora i condomini, nell'esercizio della loro autonomia, abbiano espressamente dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118 cod. civ. e 68 disp. att. cod. civ., dando vita alla "diversa convenzione " di cui all'art. 1123, 1° co., ultima parte, cod. civ., la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell'art. 69 disp. att. cod. civ., che attribuisce rilievo esclusivamente alla obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari dell'edificio ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle.

E spiega inoltre che, ove, invece, tramite l'approvazione della tabella, anche in forma contrattuale (mediante la sua predisposizione da parte dell'unico originario proprietario e l'accettazione degli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari, ovvero mediante l'accordo unanime di tutti i condomini), i condomini stessi intendano (come, del resto, avviene nella normalità dei casi) non già modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, bensì determinare quantitativamente siffatta portata (addivenendo, così, alla approvazione delle operazioni di calcolo documentate dalla tabella medesima), la semplice dichiarazione di approvazione non riveste natura negoziale, con la conseguenza che l'errore il quale, in forza dell'art. 69 disp. att. cod. civ., giustifica la revisione delle tabelle millesimali, non coincide con l'errore vizio del consenso, di cui agli artt. 1428 e ss. cod. civ., ma consiste, per l'appunto, nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito (cfr. Cass. (ord.) 25.1.2018, n. 1848; Cass. 26.3.2010, n. 7300)"

Nel caso di specie, non è stata considerata la natura contrattuale dei millesimi originari, come decisa dai condomini in deroga agli artt. 1123 e segg. c.c. nonché all'art. 68 disp. att. c.c.

Poiché le tabelle derogano al criterio di ripartizione proporzionale, componendo la "diversa convenzione " di cui alla parte finale del primo comma dell'art. 1123 cod. civ., "anche la domanda di revisione della tabella ai sensi dell'art. 69, n. 1), disp. att. cod. civ. promossa dagli attori [è] giuridicamente improponibile ed inammissibile".

La conclusione è la cassazione con rinvio ad altra sezione della corte d'appello.

Si ricorda infine che, come sopra osservato dal Supremo Collegio (Cass. S. U. 30 luglio 2007, n. 16794) fintanto che non viene operata la modifica/revisione, valgono le precedenti tabelle, seppur basate su erronei presupposti (Cass., 22 novembre 2000, n. 15094; Cass., 26 marzo 2010, n. 7300).

Frazionamento orizzontale dell'appartamento e revisione delle tabelle millesimali

Scarica Cass. 18 giugno 2020 n. 11846

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