Tabelle millesimali errate: il caso
il condomino citava in giudizio il Condominio affinché il Tribunale di Busto Arsizio disponesse, ai sensi e per gli effetti dell'art. 69 disp. Att. C.c., "la revisione delle tabelle millesimali al fine di eliminare tutte le irregolarità e le incongruenze tra il valore reale delle singole unità immobiliari e l'intero valore del Condominio nonché attribuire correttamente i millesimi di proprietà ad ogni unità".
Parte attrice, oltre a rilevare un errore nella tabella millesimale che riportava, con riferimento all'unità di un condominio, una superficie di mq 7 a fronte di una reale ed effettiva superficie di mq 67, evidenziava come alcuni condomini avessero reso abitabili i rispettivi locali sottotetto e come, pertanto, le tabelle millesimali in uso fossero errate laddove identificavano siffatti locali quali locali di sgombero.
L'attrice riteneva, necessario, a fronte dell'intervenuta modifica apportata dai singoli, adeguare le tabelle imputando un maggior valore millesimale ai suddetti locali per effetto degli interventi di ristrutturazione che ne avevano accresciuto il relativo valore.
Il Condominio, costituitosi in giudizio, se da un lato riconosceva l'errore materiale in ordine alla superficie dell'unità con conseguente necessità di correggere la tabella adeguandola alla reale metratura (mq 67 e non mq 7), contestava la richiesta di revisione delle tabelle formulata da parte attrice sulla base della effettiva destinazione impressa dai singoli proprietari rilevando come, nel caso di specie, non vi fossero i presupposti di cui all'art. 69 disp. Att. C.c.
Il Condominio, infatti, esponeva come non fosse stata effettuata alcuna "innovazione della destinazione urbanistica dei suddetti locali".
Il Condominio rilevava, inoltre, come nelle tabelle fossero stati erroneamente attribuiti in proprietà privata dei locali in realtà comuni (ripostigli) e come, pertanto, fosse necessario procedere alla correzione delle tabelle anche sotto questo punto di vista
Tabelle millesimali errate: la decisione
Il Tribunale di Busto Arsizio, con la sentenza n. 456 del 20/4/2020, a seguito dell'istruttoria e della espletata CTU, disponeva la revisione della tabella millesimale laddove riportava una superficie di mq 7 anziché quella di mq 67, rigettava la domanda di parte attrice volta ad ottenere la revisione delle tabelle per effetto dei lavori edilizi effettuati dai singoli proprietari nei rispettivi sottotetti, nonché respingeva la domanda del Condominio avendo accertato come i locali adibiti a ripostiglio fossero, in realtà, rimaste in proprietà della società venditrice.
Il Giudicante ha fatto corretta e precisa applicazione dell'art. 69 disp. Att. C.c. laddove " subordina la revisione al mutamento della condizione dell'immobile in conseguenza di sopraelevazione, di incremento delle superfici o di incremento e diminuzione delle unità immobiliari" rilevando come gli interventi realizzati nei sottotetti non avessero, nel caso di specie, in alcun modo modificato la superficie delle unità evidenziando come le unità immobiliari comprendessero già siffatti locali e come, pertanto, fossero corrette, sotto questo profilo, le tabelle in uso.
Il Tribunale precisava, altresì, come "ai fini della revisione dei millesimi", quello che rileva "non è il concreto utilizzo fattuale dell'immobile… bensì l'obiettiva consistenza dell'immobile medesimo".
L'attività istruttoria non ha riguardato gli interventi edilizi realizzati nei sottotetti " è irrilevante indagare sulle opere edilizie eseguite… in quanto esse non sono idonee a conferire all'unità immobiliare interessata una condizione giuridica, una consistenza e un valore diversi da quello attribuito dalla tabelle vigenti".
Il Tribunale ha ulteriormente - e correttamente - rilevato come "in assenza di un mutamento delle destinazione urbanistica dell'unità immobiliare si è in presenza di un mero utilizzo di fatto dell'immobile che, come tale, non è in grado di modificare la condizione intrinseca dello stesso né il suo valore".
Calcolo tabelle millesimali e cambio destinazione d'uso
Nella propria analisi, il Giudice non esclude che vi possano essere ripercussioni in capo al proprietario per aver violato norme urbanistiche e di igiene pubblica evidenziando, però, come trattasi di questione che nulla rileva ai fini della decisione in ordine alla richiesta revisione delle tabelle millesimali.
Quando il singolo condomino può chiedere la revisione delle tabelle?
Ex art. 69 dip. Att. C.c., il diritto del singolo di richiedere la revisione delle tabelle millesimale, è subordinato all'esistenza di uno e entrambi i presupposti
- Presenza di un errore;
- Alterazione di oltre 1/5 del valore proporzionale dell'unità per effetto di sopraelevazione, incremento di superfici o incremento o diminuzione delle singole unità.
La revisione delle tabelle millesimali può avvenire a causa di un'omissione?
1) Errore nella tabella:
Da sempre Giurisprudenza e dottrina si sono adoperate, con vari e disparati e, spesso, contraddittori orientamenti, per tentare di qualificare e tracciare i confini di questo errore (errore come vizio del consenso, errore come obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle senza che abbia rilievo la formazione negoziale delle tabelle...) e seppur in attesa che la questione sia nuovamente posta al vaglio delle Sezioni Unite, è opinione abbastanza condivisa quella secondo cui la sezione di competenza si stia assestando (Cass. Civ. Sez. II 2579016; 7300/2010; 3001/2010) sull'errore quale oggettiva discrepanza.
Anche due pronunce di merito del 2019 depongono a favore di questa ricostruzione.
Con la sentenza n. 312/2019 il Tribunale di Gorizia afferma come "la revisione ex art. 69 disp. Att. C.c. attribuisce rilievo esclusivamente all'obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari dell'edificio e il valore proporzionale a esse attribuito nelle tabelle "e, identico orientamento, lo si ritrova nella sentenza n. 1522/2019 del Trib. Roma che dispone come "l'errore ai quale ai sensi dell'art 69 disp. Att. C.c. giustifica la revisione… non coincide con l'errore vizio del consenso… ma consiste nell'obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari dell'edificio e il valore proporzionale a esse attribuito nelle tabelle senza che in proposito rilevi il carattere negoziale della formazione delle stesse".
2) Alterazione di oltre 1/5 del valore proporzionale dell'unità per effetto di sopraelevazione, incremento di superfici o incremento o diminuzione delle singole unità
L'attuale formulazione dell'art. 69 disp. Att. C.c. consente la revisione qualora le mutate condizioni di una parte dell'edificio siano la diretta conseguenza di sopraelevazione, incremento di superfici (sul punto c'è chi, correttamente, ha evidenziato come non sia previsto il decremento di superfici), incremento o diminuzioni delle unità immobiliari a condizione, però, che siffatta alterazione comporti una variazione millesimale del 20%. Non tutte le modificazioni e i cambiamenti impongono la variazione delle tabelle ma solo quelli "consistenti e rilevanti"
Il mutamento di destinazione, in concreto, della singola unità (con una maggior valorizzazione della stessa) comporta la revisione tabellare?
NO!! La trasformazione, di cui all'art. 69 disp. Att. C.c., non è il "semplice" miglioramento dell'appartamento ma una vera e propria opera capace di creare "un quid novi " tale da alterare il rapporto vigente tra le rispettive quote proporzionali.
Sul punto giova ricordare come già l'art. 68 disp. att. c.c. espressamente non dia rilevanza, ai fini della determinazione dei valori, allo stato di manutenzione dell'immobile e agli eventuali apportati miglioramenti: anzi… qualora la tabella abbia erroneamente considerato questi elementi, ne legittima la revisione.
Vale la pena ricordare come nei lavori preparatori della L. 220/12 fosse stato inserito "il mutamento della destinazione" come presupposto della revisione delle tabelle ma come l'ipotesi sia stata poi stralciata
Le tabelle millesimali si modificano a maggioranza o unanimità?
Per cambiare le tabelle millesimali la regola è l'UNANIMITÀ.
L'eccezione è: approvazione a maggioranza qualificata solo, nei casi tassativamente previsti, in cui si tratta di adeguare le tabelle, frutto di un errore genetico o funzionale, al reale valore proporzionale unità/edificio
