#1 Inviato 28 Marzo, 2017 Buona sera. Il giorno 23 c.m. ho già avuto risposte esaurienti da parte dei gentilissimi Mauro G. e Tullio Ts. Cortesemente, vorrei il Vs. parere anche su questo argomento. Il condominio è quello già descritto la scorsa volta, solo che ritengo utile alcune precisazioni: le tabelle millesimali sono state redatte nel 1972 e non sono menzionate nel rogito; certamente hanno origine assembleare ma l’amministratore non è riuscito a reperire il verbale di assemblea che ha deliberato l’approvazione delle stesse; pertanto ignoriamo il quorum di approvazione anche se, verosimilmente, a quei tempi l’approvazione della tabella A era possibile solo all’unanimità (?????). Il condominio è anche sprovvisto del relativo Regolamento. L’amministratore ha riferito verbalmente che tali tabelle millesimali sono “vecchie e superate” e nella prossima riunione condominiale ha inserito il punto “Incarico a tecnico abilitato per la redazione di nuove tabelle millesimali e di regolamento condominiale”. 1) E’ legale questa iniziativa unilaterale dell’amministratore?. 2) Quale quorum deliberativo in seguito sarà necessario per approvare ex novo le tabelle millesimali?. 3) Nel caso in cui l'approvazione delle tabelle richieda l’unanimità dei partecipanti al condominio (1000/1000) e in assemblea non compaiono tutti i condomini (in tanti anni non si è mai superato 600-700 millesimi di presenze) si può approvare l’incarico a tecnico abilitato e la redazione del regolamento condominiale correlato alle nuove tabelle, oppure no??; 4) In definitiva, come si deve agire per evitare il rischio di pagare il tecnico per le tabelle millesimali che, redatte, potrebbero non essere approvate qualora la delibera necessaria sia 1000/1000?. In attesa di un gentile riscontro, invio distinti saluti.
#2 Inviato 28 Marzo, 2017 L’amministratore ha riferito verbalmente che tali tabelle millesimali sono “vecchie e superate” e nella prossima riunione condominiale ha inserito il punto “Incarico a tecnico abilitato per la redazione di nuove tabelle millesimali e di regolamento condominiale”. 1) E’ legale questa iniziativa unilaterale dell’amministratore?. L'amministratore propone e l'assemblea dispone. Se all'assemblea stanno bene le vecchie tabelle e non vogliono spendere soldi possono bocciare ogni proposta e deliberare che le vecchie tabelle vanno bene ugualmente. Anche per quanto riguarda il regolamento, se è gratuito e vi piace potete approvarlo. Se viene richiesto un compenso per stilare un regolamento potete anche dire "no grazie" e continuare ad affidarvi al Codice Civile e le Leggi dello Stato, come avete sempre fatto fino ad ora.
#3 Inviato 28 Marzo, 2017 Grazie Leonardo, ma le decisioni dell'assemblea devono essere all'unanimità o a maggioranza??. Questo è il quesito principale!.
#4 Inviato 28 Marzo, 2017 L'amministratore non ha il titolo per adottare iniziative per la modifica delle tabelle, lui ha il solo compito di adottare quelle che trova e che sono in uso, solo i condomini possono eccepire eventuali errori se realmente esistono, e si può modificare la tabella a norma dell'art 69 Dacc anche nel caso di modifiche in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, se è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. ... ma le decisioni dell'assemblea devono essere all'unanimità o a maggioranza??.Questo è il quesito principale!. Dipende, se ci sono i casi dell'art 69 dacc è sufficiente la maggioranza dell'art. 1136 cc 2° comma, altrimenti sarà necessaria l'unanimità.
#5 Inviato 28 Marzo, 2017 se le tabelle sono vecchie e superate lo dovranno decidere i condomini e non l'amministratore. Tieni presente che con la sentenza n. 18477 del 2010 la cassazione ha affermato che le tabelle millesimali possono essere approvate e/o revisionate dall'assemblea a maggioranza. ( maggioranza degli interventi alla riunione e almeno la metà del valore millesimale dell'edificio)
#6 Inviato 28 Marzo, 2017 Grazie Tullio Ts. Ma se in assemblea l'amministratore convince la maggioranza che è utile avere nuove tabelle millesimali e si procede con l'incarico al tecnico, l'approvazione di queste ipotetiche nuove tabelle richiederebbe la maggioranza o l'unanimità, atteso che andrebbe a variare le attuali parti proporzionali?
#7 Inviato 28 Marzo, 2017 Grazie Leonardo, ma le decisioni dell'assemblea devono essere all'unanimità o a maggioranza??.Questo è il quesito principale!. Art. 69. I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;... E' sufficiente che la maggioranza di 500 millesimi ritenga le tabelle errate e potrà approvare le nuove. Se la maggioranza di 500 millesimi delibera la revisione a causa di errore, spetterà poi ai contrari impugnare la delibera in Tribunale e dimostrare che non era necessario revisionarle. 1
#8 Inviato 28 Marzo, 2017 Grazie Tullio Ts.Ma se in assemblea l'amministratore convince la maggioranza che è utile avere nuove tabelle millesimali e si procede con l'incarico al tecnico, l'approvazione di queste ipotetiche nuove tabelle richiederebbe la maggioranza o l'unanimità, atteso che andrebbe a variare le attuali parti proporzionali? L'amministratore dovrebbe convincere e direi anche dimostrare all'assemblea che le tabelle sono errate, e allora si potrà modificarle a norma dell'art 69 DaccMa se i condomini non hanno nessuna voglia di assumere un tecnico, sarà sufficiente non approvare quanto l'amministratore propone.
#9 Inviato 28 Marzo, 2017 Quindi, Tullio, poiché non ricorrono i 2 casi contemplati dall'art. 69 dacc, sarà necessaria l'unanimità?. A questo punto, sarà utile precisarlo e farlo verbalizzare prima di spendere soldi per un tecnico con il rischio di non approvare le nuove tabelle?
#10 Inviato 28 Marzo, 2017 Quindi, Tullio, poiché non ricorrono i 2 casi contemplati dall'art. 69 dacc, sarà necessaria l'unanimità?. A questo punto, sarà utile precisarlo e farlo verbalizzare prima di spendere soldi per un tecnico con il rischio di non approvare le nuove tabelle?Se non ci sono i casi dell'art. 69 Dacc sarà proprio necessaria l'unanimità.
#12 Inviato 28 Marzo, 2017 Quindi, Tullio, poiché non ricorrono i 2 casi contemplati dall'art. 69 dacc, sarà necessaria l'unanimità?. A questo punto, sarà utile precisarlo e farlo verbalizzare prima di spendere soldi per un tecnico con il rischio di non approvare le nuove tabelle? E chi stabilisce che le tabelle non sono errate se non si interpella un tecnico? Secondo me è proprio lì che mira l'amministratore. Una volta fatte rifare le tabelle al tecncico, che siano giuste o sbagliate, approvate o non approvate, il tecnico dovete pagarlo comunque. Secondo me se non volete spendere soldi, è il caso di deliberare che giuste o sbagliate che siano, così come sono andate bene fino ad ora andranno bene in seguito perchè non ci sono soldi da spendere. Allo stesso modo, se la preparazione di un regolamento di condominio avrà un costo, potete deliberare che il regolamento non vi serve e potete fare come avete fatto fino ad ora. Se poi avete ancora meno soldi da spendere, deliberate di chiedere preventivi di altri amministratori che costano meno in modo da nominare un amministratore e risparmiare ancora di più. 🙂
#13 Inviato 28 Marzo, 2017 Grazie Leonardo, ma le decisioni dell'assemblea devono essere all'unanimità o a maggioranza??.Questo è il quesito principale!. Se non approverete l'incarico ad un tecnico per la redazione di nuove tabelle, la cosa si concluderà sul nascere. Se invece procederete alla stesura di nuove tabelle, si delibererà a maggioranza se dal confronto si evidenzierà una alterazione per più di un quinto del valore proporzionale dell'unita' immobiliare anche di un solo condomino od in presenza di un errore. Ma determinare che vi sia errore non è facile se non si sa quali criteri sono stati seguiti nella prima redazione. Un errore potrebbe essere l'aver utilizzato coefficienti diversi dove si doveva utilizzare lo stesso, od anche l'aver sbagliato la misurazione degli spazi. Per cui se non si riesce ad argomentare la tesi dell'errore o se non vi sono alterazioni per più di un quinto come suddetto, per la modifica servirà l'unanimità degli aventi diritto.
