Le tabelle millesimali in condominio rappresentano uno strumento indispensabile per il funzionamento dell'ente di gestione. La legge prescrive (art. 68, disp. att c.c.) che il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare sia espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Tale ripartizione assume valore in relazione a molti aspetti della vita condominiale, ad esempio le maggioranze richieste per la costituzione delle assemblee condominiali, i quorum per l'adozione delle delibere e per la validità delle stesse, ripartizione spese per il godimento delle parti comuni e così via.
Come calcolare i quorum costitutivi e questioni connesse
Oltre alla tabella "generale" riferita alla proprietà, ben è possibile che ve ne siano altre "particolari" in relazione ad alcuni servizi condominiali (es. la tabella scale, la tabella ascensore, la tabella riscaldamento comune) al fine di gestirne la relativa spesa.
Modifiche alle tabelle millesimali
Inoltre, è consentito all'assemblea condominiale, nel rispetto delle maggioranze prescritte dalla legge, di intervenire recando modifiche alle tabelle millesimali qualora ciò si renda necessario, ad esempio in caso di errori, ovvero di obiettive divergenze fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello tabellarmente previsto.
I condomini lesi dal riparto erroneo e non rettificato dall'assemblea potranno ricorrere al giudice che, espletata una consulenza tecnico, disporrà la modifica delle tabelle millesimali errate.
La parte che chiede la formazione o la revisione delle tabelle millesimali, non avrà l'onere di provare la reale divergenza tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella, ma dovrà comunque fornire la prova anche implicita di siffatta difformità.
Spetterà poi al giudice verificare i valori di ciascuna delle porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi, quali la superficie, l'altezza di piano, la luminosità, l'esposizione, incidenti sul valore effettivo di esse e, quindi, di adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati (cfr. Cass., n. 11290/2018).
Opposizione a decreto ingiuntivo e invalidità del rendiconto
Non tutti gli errori nelle tabelle millesimali, tuttavia, possono determinare l'invalidità della deliberazione assembleare che ha approvato le medesime tabelle. Sul punto, un importante chiarimento è stato fornito dalla Corte di Cassazione, nella recente pronuncia n. 6735 pubblicata il 10 marzo 2020.
Tabella ripartizione spese riscaldamento erronea: il caso
La controversia esaminata dalla Suprema Corte affonda le radici nel 1994 e origina dall'impugnazione, da parte di un proprietario, di una deliberazione assembleare che, tra l'altro, aveva approvato le "superfici radianti riscaldamento" e la tabella millesimale per la ripartizione delle spese di riscaldamento.
Ripartizione contestata dal condominio innanzi al Tribunale che, nell'accogliere la doglianza, operava un rinvio alla tabella elaborata dal CTU nominato in corso di causa.
A tale decisione seguiva l'impugnazione incidentale del Condominio, accolta dalla Corte territoriale la quale riteneva che il primo giudice avesse erroneamente fatto rinvio, nella sua decisione, alle tabelle elaborate dall'ingegnere consulente di parte attrice (indicate in CTU), fondate sulla non condivisibile esclusione dai valori proporzionali di un calorifero non funzionante nella proprietà del condomino attore.
Pertanto, la Corte riteneva che le tabelle millesimali per il riparto delle spese di riscaldamento dovessero essere quelle redatte dal geometra e riportate nella relazione di CTU.
Tabelle errate e delibera assembleare
Delle tabelle millesimali si torna a parlare anche in Cassazione, poiché il proprietario lamenta la mancata dichiarazione di nullità dell'atto assembleare che aveva approvato la tabella originaria, poi superata da quelle indicate dai giudici.
Per il condomino, la Corte d'Appello avrebbe dovuto riconoscere "errata in sé" la tabella approvata dall'assemblea e di conseguenza annullare la delibera impugnata, nonché tutte le delibere successive che avevano annualmente approvato la ripartizione delle spese ordinarie di riscaldamento in base a tale tabella.
Una conclusione che non convince la Suprema Corte che, richiamando le conclusioni del giudice a quo, evidenzia come le divergenze tra la tabella approvata dall'assemblea e quella formata in giudizio con l'ausilio del CTU discendevano da una differenza degli elementi di calcolo utilizzati.
In sostanza, si legge in sentenza, la differenza fra le varie tabelle è dipesa dai criteri utilizzati per la loro formazione e non da "errori propri" di una determinata tabella, mancando perciò vizi correlati della delibera di approvazione.
Inoltre, la tabella originariamente approvata era stata adottata in via provvisoria e proprio il contenzioso instaurato dal condomino aveva imposto un intervento giudiziale di formazione di "nuove e stabili tabelle millesimali per la ripartizione delle spese di riscaldamento".
La redazione della tabella millesimale
Gli Ermellini rammentano come la redazione di ogni tabella millesimale supponga "il riferimento a dati oggettivi, quale la superficie o il volume della singola unità immobiliare, ma anche l'applicazione di coefficienti riduttori collegati a caratteristiche di destinazione, di piano, di orientamento, di prospetto, di luminosità o di funzionalità dell'alloggio".
Pertanto, due tabelle millesimali relative al medesimo immobile potranno in effetti rivelarsi diverse soltanto perché nell'una, e non nell'altra, è stato applicato uno dei suddetti coefficienti correttivi, pur senza che sia riscontrabile alcun "errore" nell'accertamento del valore proporzionale di una unità rispetto alle altre.
Modifica delle tabelle millesimali su richiesta di un solo condomino
Tabelle millesimali: quando gli errori determinano l'invalidità della delibera
Secondo la Cassazione, ciò che può determinare l'invalidità della delibera di approvazione della tabella è quell'errore che incide sulla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari.
Si tratta, come esplicitato anche dalla Corte d'Appello, di quegli errori nella identificazione del rapporto tra il valore dell'intero edificio e quello relativo alla proprietà del singolo che avrebbero potuto, effettivamente, rendere invalida la deliberazione dell'assemblea che avesse fissato a maggioranza criteri di ripartizione delle spese comuni diversi da quelli stabiliti dalla legge.
Invece, "la divergenza tra i valori delle unità immobiliari di un edificio condominiale stimati in sede giudiziale e le tabelle millesimali approvate dall'assemblea, derivata unicamente dall'applicazione di determinati coefficienti riduttori riferiti alla superficie reale delle singole porzioni" non è idonea a determinare la nullità della deliberazione assembleare, né delle tabelle e neppure delle successive delibere fondate sulle medesime e volte a distribuire tra i condomini le spese e per regolare la costituzione e la votazione dell'assemblea.
Formazione giudiziale portata non retroattiva
Infine, la Cassazione ribadisce un principio ormai consolidato nella giurisprudenza, secondo cui la sentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano, nei casi di cui all'art. 69 disp. att. c.c., avendo natura costitutiva, non ha efficacia retroattiva.
La portata non retroattiva della pronuncia di formazione giudiziale delle tabelle comporta che non possa affatto affermarsi l'invalidità di tutte le delibere approvate sulla base delle tabelle precedentemente in vigore, il che provocherebbe correlate pretese restitutorie relative alle ripartizioni delle spese medio tempore operate, in applicazione della cosiddetta "teoria del saldo" (cfr. Cass. 4844/2017; Cass., n. 5690/2011; Cass., Sez. U., n. 16794/2007).
A questa pagina il testo della sentenza: sent. n. 6735/2020
Calcolo tabelle millesimali e cambio destinazione d'uso
