Secondo l'art. 69 delle disposizioni attuative del codice civile, la modifica o la rettifica delle tabelle millesimali può avvenire solo con il consenso unanime di tutti i comproprietari, a meno che l'operazione non si renda necessaria per mero errore nella compilazione oppure per alterazione superiore a un quinto del valore proporzionale dell'unità immobiliare causata dalle mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari. In questi ultimi casi, è sufficiente il voto a maggioranza dell'assemblea.
L'art. 69 disp. att. c.c. prosegue affermando che, ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore.
La revisione delle tabelle millesimali può avvenire a causa di un'omissione?
Proprio su questo specifico aspetto si è soffermata la Corte di Cassazione con la sentenza n. 2635 pubblicata il 4 febbraio 2021. Secondo la pronuncia in commento, il precetto contenuto in questo articolo, pur non essendo applicabile ratione temporis ai fatti accaduti prima della riforma del 2012, era stato comunque anticipato dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (Cass. Sez. Un., 09/08/2010, n. 18477) e, pertanto, al ricorrere di determinate condizioni, è valido anche per le situazioni pendenti in precedenza.
Revisione tabelle: il caso
Il caso giunto all'attenzione della Suprema Corte riguarda la revisione della quota di proprietà espressa nelle tabelle millesimali.
Per la precisione, la Corte d'appello di Cagliari, pronunciando sull'impugnazione della sentenza di primo grado, affermava che la domanda proposta dall'attore nel lontano 2004 configurasse una richiesta di revisione delle tabelle millesimali, lamentando l'attrice che il valore proporzionale della sua proprietà fosse inferiore a quello erroneamente risultante da dette tabelle.
Per tale ragione, la Corte d'appello rinviava la causa al giudice di primo grado perché venisse integrato il contraddittorio nei confronti di tutti i condòmini.
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Il ricorso in Cassazione per la revisione delle tabelle
Avverso la decisione della Corte d'appello sarda proponeva ricorso per Cassazione parte attrice deducendo, tra gli altri motivi, la violazione e falsa applicazione dell'art. 69 disp. att. c.c., così come sostituito dalla legge n. 220 del 2012, e dell'art. 1131, comma 2, c.c., censurando l'erroneità della ritenuta necessità del contraddittorio di tutti i condòmini.
È appena il caso di ricordare che, a tenore del secondo comma dell'art. 69 disp. att. c.c., «Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore».
Revisione delle tabelle e litisconsorzio: la decisione della Cassazione
Con la sentenza n. 2635 pubblicata il 4 febbraio 2021, la Suprema Corte di Cassazione accoglie la doglianza dell'attore, sebbene ritenga non adottabile l'art. 69, comma secondo, disp. att. c.c., in ragione dell'impossibilità di applicare una norma entrata in vigore nel 2012 a un contenzioso pendente sin dal 2004 (in ossequio al principio tempus regit actum).
A parere degli ermellini, il motivo di ricorso è comunque meritevole di accoglimento perché, pur nella vigenza della precedente normativa condominiale, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sentenza 09/08/2010, n. 18477) avevano già chiarito come l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non deve essere deliberato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., purché tale approvazione sia meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, e quindi dell'esattezza delle operazioni tecniche di calcolo della proporzione tra la spesa ed il valore della quota o la misura dell'uso.
La revisione delle tabelle millesimali può avvenire a causa di un'omissione?
Di conseguenza, è imposta a pena di nullità l'approvazione di tutti i condòmini solo per le delibere dell'assemblea di condominio con le quali siano stabiliti i criteri di ripartizione delle spese in deroga a quelli dettati dall'art. 1123 c.c., oppure siano modificati i criteri fissati in precedenza in un regolamento contrattuale.
Ha natura contrattuale soltanto la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella "diversa convenzione", di cui all'art. 1123, comma primo, c.c.
Se, invece, è stata approvata una tabella meramente ricognitiva dei criteri di ripartizione legali, e se essa risulti viziata da errori originari o da sopravvenute sproporzioni, a tali situazioni può rimediare la maggioranza del 1136, comma 2, c.c., per ripristinarne la correttezza aritmetica (in questo senso anche la giurisprudenza prevalente; ex multis Cass., sent. 25/01/2018, n. 1848; Cass., sent. 25/10/2018, n. 27159).
Una volta affermato il fondamento assembleare, e non unanimistico, dell'approvazione delle tabelle, nessuna limitazione può sussistere in relazione alla legittimazione dal lato passivo dell'amministratore per qualsiasi azione, ai sensi dell'art. 1131, comma 2, c.c., volta alla determinazione giudiziale o alla revisione di una tabella millesimale che consenta la distribuzione proporzionale delle spese in applicazione aritmetica dei criteri legali.
Errori grossolani nelle tabelle millesimali: come contestarle e chiedere la revisione
Poiché la controversia rientra tra le attribuzioni dell'amministratore stabilite dall'art. 1130 c.c. e nei correlati poteri rappresentativi processuali dello stesso, non v'è alcuna necessità del litisconsorzio di tutti i condomini.
Riconosciuta, nella sostanza, la competenza gestoria dell'assemblea in ordine all'approvazione ed alla revisione delle tabelle millesimali, non vi sono dubbi che la rappresentanza giudiziale del condominio spetti solamente all'amministratore, come del resto desumibile dal già richiamato comma secondo dell'art. 69, disp. att. c.c., nella riformulazione conseguente alla legge 11 dicembre 2012, n. 220, nella specie non applicabile ratione temporis) cfr. Cass., sent. 10/03/2020, n. 6735).
Revisione tabelle e litisconsorzio: il principio espresso dalla Cassazione
In sintesi, d'accordo con la giurisprudenza prevalente, la Corte di Cassazione, con la sentenza in commento (sentenza n. 2635 del 4 febbraio 2021), ha espresso il principio che così possiamo sintetizzare: per la revisione delle tabelle millesimali meramente ricognitive non è necessario il litisconsorzio di tutti i condòmini.
=> Impugnazione delle tabelle millesimali, divergenza tra il valore effettivo e il valore proporzionale
