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Manutenzione delle tubature orizzontali: se sono condominiali la spesa va ripartita con i millesimi di proprietà
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Manutenzione delle tubature orizzontali: se sono condominiali la spesa va ripartita con i millesimi di proprietà

Spesa per la manutenzione delle tubature dell'impianto comune. Come ripartirla?

Avv. Alessandro Gallucci  

In ambito condominiale, in relazione alla proprietà degli impianti, si è soliti tracciare una distinzione visiva che consenta di distinguere parti comuni da elementi in proprietà esclusiva.

Questa raffigurazione è grosso modo la seguente: le tubazioni verticali che raggiungono le unità immobiliari sono condominiali, le tubazioni orizzontali, invece, sono diramazioni e quindi in proprietà esclusiva di chi se ne serve.

Tale modo di semplificare è grossolano e non consente di individuare con precisione ciò che è condominiale e quei beni, invece, in proprietà esclusiva.

La questione è rilevante perché in caso di interventi manutentivi va individuato chi è tenuto a farli eseguire e nel caso di parte d'impianto condominiale, va individuato anche il criterio di riparto spese da applicare.

Setacciando la giurisprudenza di merito e di legittimità sul punto si rintracciano delle pronunce sul tema: prima però pare utile una premessa di carattere generale.

Tubazioni orizzontali in condominio, di chi sono?

L'art. 1117 c.c. specifica che sono comuni, salvo diversa indicazione del titolo "le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche".

Non sempre è semplice individuare il punto di diramazione. Vedasi, quale caso emblematico di questa difficoltà la braga di un impianto fognario.

Il collettore, questo nella sostanza è una braga, è al centro di un vero e proprio contrasto giurisprudenziale: bene condominiale o parte dell'impianto di proprietà esclusiva?

L'orientamento più recente tende a questa ultima soluzione, ma prima la conclusione era opposta.

La braga è una parte dell'impianto di proprietà esclusiva. Anzi no la braga è un bene comune, oppure no?

Più facile, almeno in teoria, la situazione in relazione agli impianti rispetto ai quali v'è un punto di utenza. Si pensi agli impianti idrici, in presenza dei così detti contatori di sottrazione, ovvero a quelli di trasmissione radio tv in relazione al punto di innesto del cavo d'antenna.

È chiaro allora che la grossolana distinzione tubazioni orizzontali, tubazioni verticali non regge ad un serio vaglio di ragionevolezza anche sola,ente leggendo il contenuto dell'art. 1117 c.c. qui esplicato.

Andiamo avanti.

Tubazioni orizzontali in condominio, proprietà condominiale e ripartizione spese

Sul tema degli impianti condominiali o privati e l'individuazione della proprietà e quindi delle spese in caso di manutenzione, merita menzione una sentenza resa dal Tribunale di Genova che si è ad occupato della ripartizione delle spese relative ad una parte di proprietà comune e più nello specifico delle tubazioni orizzontali riguardanti l'impianto idrico fognario.

L'impianto idrico centralizzato costituisce un accessorio della proprietà comune

Secondo il giudice adito i costi inerenti gli interventi di conservazione devono essere suddivisi tra tutti i condomini (proprietari di quella parte comune) sulla base dei millesimi di proprietà e non in ragione dell'uso così come sancito dal secondo comma dell'art. 1123 c.c.

Come dicevamo sebbene si sia soliti affermare che le parti verticali dell'impianto sono di proprietà comune e quelle orizzontali di proprietà esclusiva, questa regola non scritta sicuramente poco precisa, per le ragioni esposte in premessa e va verificata di volta in volta poiché è ben probabile che tratti di impianto orizzontale siano di proprietà comune.

In tal caso le spese per la loro conservazione (ossia gli interventi volti a mantenerli in buono stato) devono essere ripartite tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. Tanto si desume dal combinato disposto degli artt. 1117 e 1123, primo comma, c.c.

Sulla stessa lunghezza d'onda si pone il Tribunale di Genova nella sentenza citata in principio. In particolare i condomini che avevano impugnato una deliberazione assembleare lamentavano, tra le altre cose, che la spesa per la manutenzione delle tubature dell'impianto comune fossero state illegittimamente ripartite sulla base del criterio di cui al secondo comma dell'art. 1123 c.c. (ossia in base all'uso) e non in ragione dei millesimi di proprietà.

L'ufficio giudiziario ligure, nel dare ragione ai ricorrenti e rifacendosi a precedenti giurisprudenziali di legittimità, ha affermato che " in tema di condominio negli edifici, le parti dell'edificio - muri e tetti (art. 1117 n. 1 cod. civ.) - ovvero le opere ed i manufatti - fognature, canali di scarico e simili (art. 1117 n. 3 cod. civ.) - deputati a preservare l'edificio condominiale dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua, piovana o sotterranea, rientrano, per la loro funzione, fra le cose comuni, le spese per la cui conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive ai sensi della prima parte dell'art. 1123 cod. civ., e non rientrano, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri (art. 1123, secondo e terzo comma cod. civ. (Cass. 11423/1990)" (Trib. Genova 20 gennaio 2011).

Spese manutenzione impianti idrici condominiali

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Fabrizio
Fabrizio 02-09-2016 12:30:39

Pongo subito il quesito che verte su parti condominiali e private, in particolare sull'art. 1117 n. 3 c.c..
Sono CTP in una causa tra un inquilino e la proprietà per un risarcimento richiesto a causa di un allagamento di un deposito a seguito di forti piogge nella città di Milano.
La causa è tutta nel non funzionamento di una valvola antireflusso posta tra il bagno del deposito allagato e l'innesto della tubazione (di questo bagno) nella condotta condominiale orizzontale delle acque nere posta nel piano cantinato. L'art. 1117 del c.c. dice che è rientrano tra le parti comuni "fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini". Nel caso in esame il "punto di diramazione" è quello in cui la condotta dedicata al bagno del deposito entra nel medesimo locale, oppure quello dove la tubazione del bagno si innesta, previa valvola antireflusso, nella tratto di fognatura condominiale?
Grazie

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