La Corte di Cassazione del 17 giugno 2021, n. 17391, affronta il tema della revisione delle tabelle millesimali del condominio (nel caso di specie, relativamente ad una fattispecie anteriore alla Riforma di cui alla L. 220.2012).
Revisione delle tabelle millesimali, la fattispecie in esame
La vicenda nasce dalla domanda formulata da quattro condomini contro gli altri restanti due condomini dell'edificio di revisione delle tabelle millesimali assunte con delibera assembleare.
La revisione delle vigenti tabelle è stata disposta in quanto, successivamente all'approvazione delle stesse, un condomino aveva trasformato i solai grezzi di sua proprietà in vani abitabili, mentre un altro condòmino aveva trasformato il locale sotterraneo di sua proprietà in un appartamento.
Nel corso del giudizio veniva disposta CTU tecnica, il cui esito ha evidenziato che il cambio di destinazione delle due porzioni aveva implicato la qualificazione delle porzioni trasformate in unità immobiliari, con la conseguenza che queste da sei unità sono passate a otto.
La Corte d'appello condividendo questo assunto, ha ritenuto sussistente il presupposto per la revisione delle vigenti tabelle millesimali stante la nascita di unità immobiliari con destinazione completamente diverse da quelle originarie.
Per gli interventi di natura fisica, l'uno aveva installato elementi radianti collegati all'impianto centralizzato, mentre per l'altra risultava dal catasto la presenza di autonomi vani.
Revisione delle tabelle millesimali, la decisione della Suprema Corte
I due condomini che hanno trasformato i vani ricorrono in Cassazione contro la decisione del Giudice di Appello sulla base sostanzialmente di due motivi.
Motivi del ricorso contro la decisione della Corte d'Appello
Secondo le ricorrenti, la Corte d'appello ha errato perché stralci della relazione di C.T.U. indicano l'assenza di modifiche strutturali e/o materiali, tanto che l'unico elemento nuovo è dato dalla regolarizzazione amministrativa del sottotetto, avvenuta senza il compimento di opere edilizie.
Inoltre gli elementi radianti non erano variati dall'epoca della costruzione dell'edificio, come da risultanze peritali.
Da ciò fanno derivare che il giudice di secondo grado non avrebbero compiuto una esatta valutazione della entità delle opere eseguite.
L'ulteriore motivo di impugnazione attiene all'art. 69, comma 1, n. 2, disp. att. c.c., nel testo previgente, in merito ai lavori come "innovazioni di vasta portata". Si sostiene che questa qualificazione non ricorra perchè la porzione di proprietà esclusiva sarebbe rimasta inalterata e l'unico elemento nuovo sarebbe stato costituito dalla regolarizzazione amministrativa intervenuta sull'appartamento.
Anche l'altro condomino - che aveva eseguito le opere - rileva di non aver eseguito alcuna variazione nell'immobile di sua proprietà, negando che fosse riscontrabile alcuna fattispecie di revisione delle tabelle millesimali.
Revisione delle tabelle millesimali, i presupposti del caso concreto
La Corte, esaminando il caso sottoposto al suo esame, ha preliminarmente rilevato che la Corte di appello ha riscontrato una notevole alterazione del rapporto originario tra i valori delle singole porzioni di piano per le mutate condizioni delle due unità immobiliari da un lato del solaio dell'appartamento di proprietà di un condomino e dall'altro del seminterrato di altro condomino, entrambi ricorrenti in Cassazione.
Il primo era stato trasformato in vani abitabili mentre il secondo in un appartamento, con conseguenti aumento del numero complessivo delle unità immobiliari comprese nell'edificio da sei ad otto e divergenza tra i valori reali delle porzioni di piano dell'edificio condominiale, rapportati al medesimo, e le tabelle millesimali, essendo evidentemente mutate l'estensione della superficie e la cubatura reale delle singole unità.
Tabelle millesimali: revisione, presupposti e deliberazione
Considerando questi dati, il Supremo Collegio si richiama all'orientamento giurisprudenziale per asserire che la corte di appello è ad esso conforme (cfr. Cass., 13/09/1991, n. 9579; Cass. S. U., 09/07/1997, n. 6222; Cass., 22/11/2000, n. 15094; Cass., 26/03/2010, n. 7300).
Revisione delle tabelle millesimali, il principio giurisprudenziale
Si legge nelle sentenze richiamate che le tabelle millesimali, ex art. 69 n. 2 disp. att. e trans. c.c. possono essere rivedute e modificate (anche nell'interesse di un solo condomino) se è notevolmente alterato il rapporto originario dei valori dei singoli piani o porzioni di piano.
Questa notevole alterazione del rapporto tra i valori proporzionali non è necessariamente correlata ad una modificazione materiale dello stabile, potendosi anche avere la creazione di un nuovo piano con mantenimento degli originari valori proporzionali.
Stanti queste premesse, è il giudice del merito a dover stabilire, di volta in volta, se il mutamento delle condizioni dei luoghi o le opere realizzate siano tali da implicare la revisione di detti valori. Il suo giudizio sul punto, che si concreta in un accertamento di puro fatto, non può essere oggetto di controllo di legittimità se, come nel caso esame, risulta sorretto da adeguata motivazione.
I ricorrenti hanno basato il ricorso su circostanze di mero fatto (installazione degli elementi radianti, o alla mancata realizzazione di opere edilizie) che al più dovrebbero considerarsi volte ad un riesame della fattispecie ma che di certo non può essere oggetto di ricorso al giudice di legittimità.
La Corte d'appello ha in motivazione dato atto dell'avvenuta dimostrazione di un errore originario o una sopravvenuta alterazione delle proporzioni delle tabelle millesimali, con riferimento ai presupposti di cui al n. 1 ed al n. 2 dell'art. 69 disp. att. c.c. Il tutto è stato eseguito con argomentazione induttiva - vista la reale divergenza tra i valori effettivi e quelli accertati - e sulla scorta della CTU che aveva riscontrato che lo stato dei luoghi portava a risultati diversi da quelli di cui alla tabelle vigenti.
Alla luce di ciò, la Cassazione conferma la precedente decisione di appello e rigetta il ricorso dei due condomini.
Giova infine ricordare che la Corte con la sentenza n. 19797 del 4 ottobre 2016 ha confermato che in ragione dell'esigenza di certezza dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini, fissati nelle tabelle millesimali, non comportano la revisione o la modifica di tali tabelle né gli errori nella determinazione del valore, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo, né i mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare, pur se abbiano determinato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell'edificio o alterato, comunque, il rapporto originario fra il valore delle singole unità e tra queste e l'edificio (Cass. 10 febbraio 2010 n. 3001).
