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Tabelle millesimali errate? Serve comunque un principio di prova

Quando possono essere modificate le tabelle millesimali del condominio? Occorre la ricorrenza di prova o condizioni per poterle impugnare in sede giudiziale?
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola - Foro di Torino 

Premessa

Le tabelle non esprimono le singole proprietà di per sé, ma esprimono la proporzione di queste in merito all'edificio, nel suo complesso e, nello specifico, con riferimento ai singoli beni e servizi comuni.

In ragione delle quote millesimali di proprietà, i condomini sono comproprietari dei beni e servizi comuni, dovendo corrispondere -nella stessa misura- la quota parte di loro spettanza delle spese di conservazione, gestione e manutenzione.

Si suole parlare di tabelle millesimali di proprietà quando hanno a oggetto le spese generali dei beni e servizi comuni, determinate in relazione al fatto che le cose comuni servono a tutti e sono in ragione del valore delle singole unità immobiliari.

Tabelle millesimali, contenuto e funzione. procedura di approvazione e revisione e criticità connesse.

Si tratta delle c.d. tabelle millesimali d'uso quando un certo bene o servizio comune è utilizzato e goduto in misura diversa tra i condomini.

Se un soggetto ha questi diritti in misura inferiore rispetto agli altri, nella stessa misura -inferiore- deve partecipare alle spese (art. 1123 secondo comma c.c.). In generale, le tabelle non sono elemento necessario per la regolare costituzione ed amministrazione del condominio né per il riparto delle spese tra i condomini.

Esse sono semplicemente utili al fine di avere certezza della ripartizione delle spese, ma non ne costituiscono elemento imprescindibile (Cass., Sezioni Unite, n. 18477/2010). Sono un negozio di accertamento, la cui finalità è quella di dare certezza dei valori immobiliari di comproprietà dei singoli condomini.

Possono quindi anche non esservi se vengono rispettati i criteri dettati dal legislatore in termini di maggioranza costitutiva e deliberativa dell'assemblea (Cass. civ. Sez. II, 17/02/2005, n. 3264) nonché in ambito di ripartizione delle spese in condominio (Cass. civ. Sez. II, 10/02/2009, n. 3245).

La revisione o modifica delle tabelle

Le tabelle possono essere modificate nel tempo. Si ha la revisione quando vi è un'obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari (cfr. Cass. civ. n. 4421/2001; Cass. civ. n. 15094/2000; Cass. SS.UU., n. 6222/1997, Cass. civ. n.4734/1988), quando ricorrono errori essenziali che attengano alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti (quali l'estensione, l'altezza, l'ubicazione, ecc.), gli errori di fatto (ad esempio, erronea convinzione che un singolo appartamento abbia un'estensione diversa da quella effettiva), o errori di diritto (ad esempio, erronea convinzione che nell'accertamento dei valori debba tenersi conto di alcuni degli elementi che, ai sensi dell'art. 68, ultimo comma, disp. att. Cod. civ., sono irrilevanti a tale effetto).

Tabelle millesimali: revisione, presupposti e deliberazione

La modifica è data dalle variazioni di consistenza delle singole unità immobiliari a seguito delle mutate condizioni dell'edificio (cfr. Cass. civ. n. 3701/1988), ovvero a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell'edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull'originaria proporzione dei valori, cfr. Cass. civ. n.3001/2010) cfr. Cass. civ. n.116/1982; Cass. Civ. n.1801/1964),

La diversità tra la situazione reale e quella riportata nelle tabelle millesimali interessa tutti i condomini perché le tabelle millesimali sono uno strumento di ripartizione delle spese dell'edificio ai sensi dell'art.1123 c.c.

Il Tribunale di Crotone con la decisione n. 662 del 20 luglio 2020, di recente, ha esaminato un caso anteriore all'entrata in vigore della novella in tema di condominio, Legge 220/2012. Si riportano le osservazioni di quest'autorità giudiziaria.

Le osservazioni della recedente decisione del Tribunale di Crotone

L'art. 69 n .2 disp. att. c.c., ante Riforma, dispone che le tabelle millesimali devono essere revisionate o modificate quando risulta che sono conseguenza di un errore o potrebbe essere notevolmente alterato il rapporto originario dei valori dei singoli piani o porzioni di piano, indipendentemente dalla questione della maggioranza necessaria per l'approvazione della revisione o della modifica delle tabelle stessa

Infatti, la tabella millesimale serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti: la deliberazione che approva le tabelle millesimali non è la fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino ma solo il parametro di quantificazione dell'obbligo, determinato in base ad una valutazione tecnica (cfr. Cass. civ. SS.UU. n.18477/2010).

Non basta il cambio della destinazione d'uso per giustificare la revisione delle tabelle millesimali

Tabelle contrattuali e tabelle assembleari

Nel caso oggetto del giudizio del Tribunale di Crotone è stata impugnata una delibera assembleare che modifica le preesistenti tabelle millesimali.

Sul punto il giudice osserva che le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale, qualora abbiano natura convenzionale -in quanto predisposte dall'unico originario proprietario ed accettate dagli iniziali acquirenti delle singole unità ovvero abbiano formato oggetto di accordo da parte di tutti condomini - possono, nell'ambito dell'autonomia privata, fissare criteri di ripartizione delle spese comuni anche diversi da quelli stabiliti dalla legge ed essere modificate con il consenso unanime dei condomini o per atto dell'autorità giudiziaria ai sensi dell'art. 69 disp. att. cod. civ.

Se invece hanno natura non convenzionale ma deliberativa - perché approvate con deliberazione dell'assemblea condominiale -le tabelle millesimali devono necessariamente contenere criteri di ripartizione delle spese conformi a quelli legali e a tali criteri devono uniformarsi nei casi di revisione: esse possono essere modificate dall'assemblea solo con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 cod. civ. ovvero con atto dell'autorità giudiziaria ex art. 69 disp. att. citato.

Redazione delle tabelle millesimali, a chi affidare l'incarico?

Ne discende che, mentre è affetta da nullità la delibera che modifichi le tabelle millesimali convenzionali adottata dall'assemblea senza il consenso unanime dei condomini o se non siano stati convocati tutti i condomini, è valida la delibera modificativa della tabella millesimale di natura non convenzionale adottata dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 cod. civ. (cfr. Cass. civ. n.11960/2004; Cass.civ. 7300/2010).

Per procedere alla revisione e modificazione delle tabelle millesimali prevista dall'art 69 disp. att. cod. civ., è importante accertare la natura contrattuale o meno delle stesse: per quella contrattuale, l'errore non rileva nella sua oggettività ma solo in quanto abbia determinato un vizio del consenso.

In questo caso non si può ricorrere all'azione prevista dall'art.69 disp. cit., ma solo all'ordinaria azione di annullamento del contratto, previa allegazione di un vizio della volontà (Cass. civ. n.7908/2001).

Pertanto, essa ha forza di legge tra le parti, ai sensi dello art. 1372 cod. civ., e non è suscettibile di revisione in via bonaria, se non mediante un nuovo contratto, modificativo di quello precedente (cfr. Cass. civ. n. 5905/1981): non possono essere modificate se non con il consenso unanime di tutti i condomini o per atto dell'autorità giudiziaria a norma dell'art. 69 disp. att. cod. civ. e conservano piena efficacia e validità (quali leggi del condominio) sino a che non intervenga una rituale modifica delle stesse (Cass. Civ. n.5399/1999).

Se ciò non si verifica, la ripartizione delle spese condominiali è legittimamente effettuata in conformità delle tabelle stesse.

La delibera di approvazione assembleare di nuove tabelle millesimali: limiti e condizioni.

Ne deriva che il condomino, richiesto del pagamento della quota di pertinenza, ove intenda contestare il criterio di ripartizione, deve proporre domanda, anche riconvenzionale, di revisione o modifica delle tabelle ai sensi del citato art. 69 nei confronti di tutti i condomini (Cass. civ.n.3701/1988).

Le specifiche osservazioni del Tribunale di Crotone

Prosegue il Tribunale di Crotone, anche con l'entrata in vigore della nuova Riforma del Condominio, che ha modificato l'art. 69 disp. att. nella parte in cui prevede che tale norma si applica sia alle tabelle redatte utilizzando i criteri legali che quelle predisposte convenzionalmente, la revisione delle stesse tabelle può avvenire con la maggioranza qualificata ex art. 1136, 2 comma c.c. quando siano il frutto dell'utilizzo di criteri legali che esprimano solamente valutazioni tecniche.

Ove l'assemblea decida di regolamentarli in modo negoziale ex art. 1123 c.c., è necessaria l'unanimità dei condomini poiché questo adempimento inficia direttamente il diritto di proprietà di ciascun condomino.

Quindi, per l'atto di approvazione delle tabelle e per quello di loro revisione, è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., ogni qual volta l'approvazione o la revisione avvengano con funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge.

Sul versante opposto, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella "diversa convenzione", di cui all'art. 1123, comma 1, c.c., rivelando la sua natura contrattuale, necessita dell'approvazione unanime dei condomini (cfr.Cass., n. 6735 del 10/03/2020; Cass., n. 30392 del 21.11.2019).

Come ottenere la revisione delle tabella millesimali errate

Comprova ne è che le tabelle millesimali possono esistere o non esistere indipendentemente dal regolamento condominiale, la loro allegazione rappresenta un fatto meramente formale che non muta la natura di entrambi gli atti.

Ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. (cfr. Cass. civ., sez. II, n. 27159 del 25.10.2018; Cass. civ. sez. II, n. 12573 del 10.05.2019; Cass. civ., sez. II, ordinanza, n. 32439 dell'11.12.2019; Cass. Cass. civ. sez. II, n. 1848 del 25.01.2018; Cass. civ, sez. II, ordinanza n. 19838 del 26.07.2018; Cass. civ. sez. II, n. 24946 del 10.10.2018; Cass. civ. sez. VI, n. 29220 del 13.11.2018; Cass. civ. sez. II, n. 19651 del 4.08. 2017; Cass. civ. sez. II, n. 5814 del 23.08.2016; Cass. civ. sez. II, n. 9232 del 23.04.2014; Cass. civ. sez. Unite, n. 18477 del 9.08.2010).

Conclusioni nel caso di specie: gli errori rilevanti

Nel caso portato al vaglio del Tribunale di Crotone, il condomino attore ha, tra le altre cose, chiesto di accertare e dichiarare nulla e/o annullabile la delibera dell'assemblea, nella parte in cui approva le tabelle millesimali, affermando la ricorrenza di invalidità per la violazione dei diritti individuali sulle cose o servizi comuni e sulla proprietà esclusiva della parte attrice, nonché per la mancata valutazione di alcuni coefficienti oggettivi fondamentali che hanno penalizzato i valori assegnati all'appartamento di proprietà.

Come si possono modificare le tabelle millesimali?

Il Tribunale osserva che la divergenza tra i valori delle unità immobiliari stimati in sede giudiziale e le tabelle millesimali approvate dall'assemblea, derivata unicamente dall'applicazione di determinati coefficienti riduttori riferiti alla superficie reale delle singole porzioni, non determina la nullità della deliberazione assembleare nè delle tabelle, né delle delibere fondate sulle medesime per distribuire tra i condomini le spese e per regolare la costituzione e la votazione dell'assemblea.

Richiamando una decisione della Suprema Corte, (cfr. Cass., sez. un., 9 agosto 2010, n. 18477; più di recente, Cass. 25 ottobre 2018, n. 27159), l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c.

La sufficienza del consenso maggioritario per l'approvazione delle tabelle millesimali discende dal fatto che esse sono meramente ricognitive dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, e quindi dell'esattezza delle operazioni tecniche di calcolo della proporzione tra la caratura ed il valore della quota.

Errori grossolani nelle tabelle millesimali: come contestarle e chiedere la revisione

Il diritto di chiedere la revisione delle tabelle millesimali, in base all'art. 69 disp. att. c.c. è subordinato all'esistenza di un errore o di un'alterazione del rapporto originario tra i valori delle singole unità immobiliari.

I valori proporzionali attribuiti alle porzioni individuali possono essere rettificati o modificati quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, a causa di una sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, risulti notevolmente alterato (per più di un quinto) il valore proporzionale della proprietà anche di un solo condomino.

L'errore, invece, determinante la revisione delle tabelle millesimali, è costituito dalla obiettiva divergenza fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello tabellarmente previsto.

Costituiscono errori essenziali e possono dar luogo a revisione delle tabelle millesimali, in base all'art. 69 n. 1 disp. Att. Cod. civ., gli errori che attengano alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti (quali l'estensione, l'altezza, l'ubicazione, ecc), siano errori di fatto (ad esempio, erronea convinzione che un singolo appartamento abbia un'estensione diversa da quella effettiva), siano errori di diritto (ad esempio, erronea convinzione che nell'accertamento dei valori debba tenersi conto di alcuni degli elementi che, ai sensi dell'art. 68, ultimo comma, disp. att. cod. civ., sono irrilevanti a tale effetto).

Non sono tali gli errori determinati soltanto dai criteri più o meno soggettivi con cui la valutazione dei singoli elementi necessari per la stima sia stata compiuta, poiché l'errore di valutazione, in sè considerato, non può mai essere ritenuto essenziale, non costituendo un errore sulla qualità della cosa, a norma dell'art. 1429 cod. civ. (cfr.Cass. civ., Sez. 2, Sentenza n. 1801 del 08/07/1964; cfr. Cass. civ., Sez. 2, Sentenza n. 116 del 11/01/1982).

Si tratta, in sostanza, di errori materiali nel loro calcolo o di rilevanti modifiche strutturali, intervenute in un singolo appartamento, tali da alterare per più di un quinto i rapporti millesimali originari dell'unità immobiliare anche di un solo condomino e da determinare un danno di natura patrimoniale agli altri condomini (cfr. Cass. civ., sez. II, sent. n. 11575 dell'11.05.2017).

Redazione delle tabelle millesimali, a chi affidare l'incarico?

Conclusioni del caso di specie: l'onere della prova

La parte che chiede la revisione delle tabelle millesimali non ha l'onere di provare la reale difformità tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella, potendo limitarsi a fornire la prova anche implicita di siffatta divergenza, dimostrando in giudizio l'esistenza di errori, obiettivamente verificabili, che comportano necessariamente una diversa valutazione dei propri immobili rispetto al resto del condominio (cfr. Cass. 10 maggio 2018, n. 11290; Cass. 25 gennaio 2018, n. 1848).

Il giudice, a sua volta, sia per revisionare o modificare le tabelle millesimali di alcune unità immobiliari, sia per la prima caratura delle stesse, deve verificare i valori di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi - quali la superficie, l'altezza di piano, la luminosità, l'esposizione - incidenti sul valore effettivo di esse e, quindi, adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati.

Chi chiede la formazione o la revisione delle tabelle millesimali deve fornire la prova anche solo implicita della difformità (cfr. Cass. civ. sez. 2 , n. 11290 del 10/05/2018).

Spetta al giudice di verificare -ed eventualmente revisionare- i valori di ciascuna delle porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi, quali la superficie, l'altezza di piano, la luminosità, l'esposizione, incidenti sul valore effettivo di esse.

Nella vertenza in esame, il C.t.u., dopo aver analizzato in modo puntuale tutte le osservazioni critiche, tabellari, di coefficienti errati del CTP, conclude osservando che per alcuni aspetti tecnici le condizioni di riferimento sono le già citate condizioni normali mentre per altri i coefficienti sono errati: afferma il tribunale che le sue conclusioni, confermate da accertamenti tecnici e adeguatamente motivate, non hanno motivo di non essere condivise.

Richiama un principio della Suprema Corte sull'argomento, fatto proprio più volte dalla Cassazione: una consulenza tecnica d'ufficio può costituire una prova, esclusivamente, ove si debbano accertare situazioni di fatto che richiedano l'ausilio di speciali cognizioni tecniche, in assenza di altre prove, e che, se le valutazioni del giudice di prime cure e quello del gravame si fondano sul fatto inerente alla controversia sottoposta al loro esame, sono sottratte al sindacato di legittimità, qualora siano congruamente motivate (cfr. Cass. civ., sez. II, sent. n. 11575 dell'11.05.2017).

Il Tribunale quindi accoglie in parte la domanda della parte attrice e per l'effetto le tabelle millesimali in vigore a seguito dell'approvazione ad opera dell'assemblea condominiale devono essere modificate, limitatamente a quanto riportato nella Consulenza Tecnica d'Ufficio.

La delibera di approvazione assembleare di nuove tabelle millesimali: limiti e condizioni.

In calce a questo articolo il testo della sentenza:

Mancanza dei requisiti? Nessun problema per la delibera, ma per l'incarico

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Graziella Biz
Graziella Biz 08-07-2021 17:38:13

Mi trovo in contrasto con i condomini in merito alle tabelle millesimali, in quanto stesso appartamento la valutazione e 105, senza cantina mentre l appartamento sopra è 92, i negozi sotto, rosticceria, uffici e negozio di regali, hanno solo un 5%,in più, palesemente non hanno spese per le scale ne per il cortile, che di esce nella strada comunale e dobbiamo accedere da un cancelletto, prima della ristrutturazione e stato abusivamente sottratto dallo ufficio, il corridoio di accesso dal vano scale al parcheggio auto.

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Luigi
Luigi 08-07-2021 22:38:36

detta così non si capisce nulla!!!!
in ogni caso la tabella millesimale tiene conto se trattasi di negozio, ufficio appartamento od altro. se trovasi al piano terra od al primo piano, se trovasi a sud ad est o ad ovest, come pure sud-ovest, sud-est ecc. ecc.
quindi bisogna vedere se il gioco vale candela ovvero per ammortizzare la spesa di pochi euro in più magari servono decine di anni visto che la rivalutazione millesimale necessita di una spesa di 200/300 euro per unità immobiliare.

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