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Millesimi ridotti d'iniziativa dell'amministratore, quali conseguenze
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Millesimi ridotti d'iniziativa dell'amministratore, quali conseguenze

La modifica dei millesimi deve passare per forza dall'assemblea, o dal Tribunale, non può pensarci l'amministratore, pena la nullità della delibera.

Avv. Alessandro Gallucci  

Le tabelle millesimali, quella generale, detta anche di proprietà e quelle d'uso, utili solamente alla ripartizione delle spese - la prima serve anche a regolare il funzionamento dell'assemblea - sono strumento che serve semplicemente alla gestione della compagine.

A meno che le tabelle millesimali non contengano criteri derogatori di quelli stabiliti dalla legge, per la loro approvazione è bastevole il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all'assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio.

Questo approdo interpretativo frutto di un ultradecennale contrasto interpretativo fu raggiunto dalle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione che sulla scorta di un articolato ragionamento volto a dimostrare la natura di mero atto gestorio delle tabelle affermarono che per la loro approvazione non è necessario il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1138 c.c., comma 2 c.c. (Cass. SS.UU. 10 agosto 2010 n. 18477).

Il principio così espresso, secondo la giurisprudenza di merito (si veda in tal senso Trib. Roma 10 maggio 2021 n. 8014), vale anche in seguito alle modifiche introdotte dalla così detta riforma del condominio alle norme codicistiche in materia di revisione delle tabelle millesimali.

Maggioranza qualificata e semplice in ambito condominiale

Data questa premessa, vediamo adesso che cosa succede in un caso particolare, ossia quando le tabelle vengono surrettiziamente modificate dall'amministratore.

Millesimi ridotti d'iniziativa dell'amministratore, il caso

. Buongiorno amici di Condominioweb! Vi scrivo per uno strano caso condominiale. Nel condominio in cui vivo, per anni il mio vicino ha avuto una quota millesimale di 22,67/1000.

Era la quota originaria prevista dalle tabelle. Dico per anni perché con l'ultimo rendiconto comunicatoci ho notato una variazione. Il mio vicino adesso ha 18,32/1000. Ho pensato che fosse un errore, ma non è così', la tabella "chiude a mille". E com'è mai possibile, mi sono domandato?

Come si modificano le tabelle millesimali

I 4,35/1000 di differenza sono stati attribuiti in misure diverse a due condòmini. La storia va avanti da ben tre anni. Non se n'è accorto mai nessuno. Allora ho domandato lumi all'amministratore, il quale candidamente mi ha risposto che ha fatto lui d'ufficio, le tabelle originarie erano chiaramente errate e che lo poteva fare perché lo disse la Cassazione.

Sono rimasto basito. Allora mi domando, dando pure per vero quanto detto dall'amministratore, insomma ipotizzando che l'errore ci fosse, è nei suoi poteri di decidere di sua iniziativa di diminuire i millesimi a un condomino? Cosa rischia e le delibere di approvazione dei rendiconti sono nulle o annullabili in questi casi? Grazie".

Tabelle millesimali, gli errori e le competenze dell'assemblea

Come detto in premessa, l'assemblea ha competenza ad approvare tabelle conformi ai criteri legali.

Non solo: per espressa previsione normativa (art. 69 disp. att. c.c.) l'assemblea può revisionare le tabelle "anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione".

Revisione tabelle millesimali, quali le condizioni

L'errore va inteso come errore di calcolo in conseguenza tanto dell'errore materiale nella sommatoria dei dati, quanto nella scelta di applicazione dei criteri di valutazione dell'unità immobiliare (es. si è usato il coefficiente di esposizione "est" mentre l'abitazione è esclusivamente esposta a sud).

In questi casi, la modificazione delle tabelle errate/non più attuali può anche essere ottenuta per via giudiziale, citando in causa solamente l'amministratore (art. 69 disp. att. c.c.).

Tabelle millesimali, le competenze dell'amministratore

Tornando al quesito del nostro lettore, va detto che in effetti nel 2010 le Sezioni Unite dissero qualcosa di simile a quanto affermato dall'amministratore, ma in via del tutto ipotetica.

Si legge in un passaggio della sentenza n. 18477/2010, che in relazione alla revisione delle tabelle millesimali, "non si comprenderebbe per quale motivo le tabelle millesimali dovrebbero essere necessariamente approvate all'unanimità o formate in un giudizio da svolgere nel contraddittorio di tutti i condomini, potendo, in teoria, addirittura provvedere l'amministratore" (Cass. SS.UU. 10 agosto 2010 n. 18477).

Si tratta di un passaggio argomentativo che non afferma nulla di specifico, ossia non afferma in via di principio che la modificazione delle tabelle possa essere operata d'ufficio dall'amministratore.

La legge non lo consente, per la revisione serve un passaggio assembleare. Certo, se l'errore esiste e l'amministratore ha emendato correttamente le tabelle, per quanto vi siano delle conseguenze, le stesse saranno recuperabili; diverso il caso dell'iniziativa errata del mandatario.

Millesimi ridotti d'iniziativa dell'amministratore, quali conseguenze per le delibere?

Sull'argomento, errore o deroga dei criteri di riparto delle spese condominiali, le Sezioni Unite della Cassazione, il 14 aprile 2021, con la sentenza n. 9839 hanno affermato che: . in tema di deliberazioni dell'assemblea condominiale, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135 c.c., nn. 2) e 3), e che è sottratta al metodo maggioritario; sono, invece, meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio delle dette attribuzioni assembleari, che non sono contrarie a norme imperative, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137 c.c., comma 2. .

Nel caso di specie pare che il tutto sia avvenuto nell'inconsapevolezza dei condòmini, ma la sostanza non cambia: l'applicazione di una tabella diversa da quella in vigore rende quelle delibere nulle.

Certo, se l'amministratore, errando nella forma ma non nella sostanza, ha sistemato correttamente una situazione da modificare, la questione si risolverà o meglio dovrebbe risolversi con una presa d'atto e ratifica.

Diverso il caso dell'amministratore che d'ufficio provveda ad una ingiustificabile, in quanto errata, modifica dei criteri: in tal caso egli risponderà dei danni occorsi al condominio ed ai condòmini, singolarmente intesi. Forse più un caso di scuola, ma non è detto.

E' annullabile la delibera che attribuisce ai condòmini millesimi sbagliati

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