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Condominio senza tabelle? È il giudice a decidere la quota millesimale
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Condominio senza tabelle? È il giudice a decidere la quota millesimale

Ripartizione delle spese in condominio privo di tabelle millesimali: non è possibile violare i criteri legali di cui all'art. 1123 c.c.

Avv. Mariano Acquaviva  

Le tabelle millesimali esprimono, in proporzione, la quota di proprietà posseduta da ciascuno in condominio. Uno strumento utilissimo che consente di attuare il principio di cui all'art. 1123, primo comma, c.c., secondo il quale, salvo diversa convenzione, le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ogni condomino.

Cosa succede nel caso di condominio senza tabelle? È il giudice a decidere la quota millesimale.

Tanto ha stabilito la Corte d'Appello di Milano (sent. n. 1780 del 7 giugno 2021) la quale, con recente pronuncia, ha ricordato che, nel caso di ripartizione delle spese in una compagine condominiale priva di tabelle, il giudice può determinare le quote millesimali utili alla suddivisione degli oneri.

La ripetuta ripartizione delle spese in parti uguali costituisce una modifica tacita delle tabelle millesimali

Poiché la questione coinvolge anche la portata dei criteri di ripartizione stabiliti dall'art. 1123 c.c., è appena il caso di ricordare che suddetti princìpi sono sempre valevoli, anche in assenza di tabelle millesimali, salvo espresso accordo di segno contrario.

Non a caso, per pacifico orientamento giurisprudenziale (ex multis, Cass., sent. 09/08/2010, n. 18477), le tabelle hanno natura contrattuale solo quando sono stabiliti i criteri di ripartizione delle spese in deroga a quelli dettati dall'art. 1123 c.c.

Approfondiamo questo argomento e vediamo quando, in un condominio senza tabelle, è il giudice a decidere la quota millesimale.

Condominio privo di tabelle: il caso

Un condominio proponeva appello avverso la sentenza che aveva dichiarato nulla la delibera assembleare con cui era stato stabilito che le spese inerenti ai lavori sulla parte fognaria comune si sarebbero dovute ripartire secondo le tabelle di gestione del servizio in uso presso il condominio.

Secondo l'appellante, la ripartizione delle spese sulla scorta delle tabelle di gestione era legittima in quanto:

  1. la compagine condominiale era priva di tabelle millesimali;
  2. le tabelle di gestione dei vari servizi comuni erano richiamate nell'atto di acquisto del condomino che aveva impugnato la delibera;
  3. la suddivisione di alcune spese precedenti era avvenuta mediante analogo criterio, che pertanto le parti hanno approvato per fatti concludenti.

Tabelle di ripartizione delle spese secondo i criteri previsti dalla legge e tra proprietario ed inquilino

Secondo il condominio appellante, dunque, è pienamente valida la delibera assembleare che, in mancanza di tabelle millesimali, suddivide le spese in ragione delle tabelle di gestione dei servizi.

Condominio privo di tabelle e ripartizione spese: la decisione

La questione sottoposta all'attenzione della Corte d'Appello riguarda la legittimità della delibera che, in assenza di tabelle millesimali, suddivide le spese tra condòmini sulla scorta delle tabelle di gestione dei servizi comuni.

Secondo il giudice di prime cure, l'applicazione di questo criterio avrebbe comportato una violazione dei princìpi contenuti nell'art. 1123 c.c., i quali possono essere derogati solamente se i condòmini approvano una convenzione di segno contrario.

Secondo la Corte d'Appello di Milano (sent. n. 1780 del 7 giugno 2021), il fatto che le tabelle di gestione (redatte dall'originale proprietario unico dello stabile) sulla cui base è stata assunta la delibera impugnata in primo grado, siano richiamate nell'atto d'acquisto, non vale né a modificare la singola quota di proprietà né a costituire quella "diversa convenzione" nella ripartizione delle spese rispetto al criterio del valore proporzionale fatta salva dall'art. 1123 c.c.

Per quanto riguarda, poi, la possibilità che i criteri di ripartizione legali vengano modificati da reiterati comportamenti concludenti, la Corte d'Appello meneghina ricorda che la condotta a tal fine necessaria deve essere inequivoca, come nel caso di ripetute delibere assunte e mai contestate, mentre di ciò non è stata fornita prova, risultando al contrario che il singolo condomino appellato avesse in passato impugnato plurime delibere per la stessa ragione.

Non basta il cambio della destinazione d'uso per giustificare la revisione delle tabelle millesimali

La nomina del Ctu per determinare le quote

Per stabilire se la delibera impugnata avesse violato i criteri di ripartizione dettati dall'art. 1123 c.c., il giudice di prime cure aveva disposto Ctu che stabilisse le effettive quote di proprietà dei vari condòmini.

Da tale perizia era emerso che la proprietà del condomino appellato era ben inferiore a quella (pari a 437 millesimi) attribuitagli nella delibera impugnata.

Di qui l'accoglimento dell'impugnazione in primo grado: la delibera era infatti risultata lesiva dell'effettiva quota di proprietà posseduta dal condomino, con conseguente violazione dei criteri di cui all'art. 1123 c.c.

La Corte d'Appello, peraltro, specifica che la quota di proprietà individuata dal Ctu non costituisce una tabella millesimale da applicarsi per il futuro, ma solo un calcolo che consente di stabilire se la delibera relativa all'esecuzione delle opere sull'impianto fognario sia stata assunta a maggioranza (portando in questo caso a una risposta positiva) e se quella relativa al riparto delle conseguenti spese sia stata assunta nel rispetto del criterio di proporzione tra la quota di spesa posta a carico dell'appellato e la sua quota di proprietà esclusiva (portando in questo caso ad una risposta negativa).

Condominio senza tabelle: il giudice può decidere la ripartizione?

In sintesi, la Corte di Appello di Milano, con la sentenza in commento, ha espresso il seguente principio: in assenza di tabelle millesimali, non possono essere adoperati criteri che violano i principi stabiliti dall'art. 1123 c.c. Il giudice, chiamato a decidere sulla validità della delibera, può individuare la quota di proprietà del singolo condomino mediante idonea Ctu, valevole tuttavia solo per il caso concreto e non a stabilire una tabella millesimale da adoperare anche in futuro.

Revisione tabelle millesimali, quali le condizioni

Sentenza
Scarica App. Milano 7 giugno 2021 n. 1780

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