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Che cosa occorre dimostrare per chiedere la revisione delle tabelle millesimali?
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Che cosa occorre dimostrare per chiedere la revisione delle tabelle millesimali?

Contestazione in merito ad un presunto vizio delle tabelle millesimali, necessità di individuazione per la verifica e rilevanza ai fini dell'assolvimento dell'onere della prova.

Avv. Laura Cecchini  

Nella recente sentenza n.1551 emessa in data 18 febbraio 2020, il Tribunale di Milano è stato investito della vertenza che interessa la domanda avanzata da un condomino contro il condominio avente ad oggetto la denuncia di un preteso errore di calcolo nelle tabelle millesimali e conseguente richiesta di modifica delle stesse.

In proposito, è opportuno evidenziare come la disamina operata dal Giudice meneghino abbia censurato l'assenza di prova delle argomentazioni sollevate dal condomino relativamente alla mancata individuazione e puntuale circoscrizione dell'errore che avrebbe comportato al medesimo un pregiudizio nella conseguente attribuzione dei millesimi adottati, propedeutici al riparto delle spese.

Per una compiuta analisi della questione, appare, quindi, utile ripercorrere la normativa che interessa le tabelle millesimali unitamente alla regola generale dell'onere probatorio di cui all'art. 2697 Cod. Civ., riportando le pronunce rese dalla Giuriprudenza di legittimità sul tema.

Calcolo tabelle millesimali e cambio destinazione d'uso

Revisione tabelle millesimali, l'art. 69 disp. att. Codice Civile

Nella trattazione dell'argomento in esame, appare appropriato richiamare il disposto dell'art. 69 disp. att.

Codice Civile ove, espressamente, il legislatore ha previsto e affermato il diritto, anche di un solo condomino, di chiedere la rettifica o modifica dei valori indicati nelle tabelle millesimali in due ipotesi: (i) quando risulta che sono conseguenza di un errore e (ii) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Il dettato normativo è, quindi, chiaro nel delimitare l'ambito operativo in cui il condomino può esercitare legittimamente il diritto riconosciuto subordinandolo alla esistenza di uno o di entrambi i presupposti menzionati, ovvero la presenza di un errore e/o alterazione.

Quale è, allora, criterio deve essere assunto per la determinazione dell'errore o della alterazione che legittima la revisione delle tabelle millesimali?

Sotto tale profilo, la Giurisprudenza ha enunciato principio secondo cui, nell'apprezzamento della singola fattispecie sottoposta al suo giudizio, il Giudice dovrà «verificare i valori di tutte le porzioni tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi - quali la superficie, l'altezza di piano, la luminosità, l'esposizione - incidenti sul valore effettivo di esse e, quindi, adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati» (Cass. Civ. n.21950/2013; Cass. Civ. n.5942/1998).

Il "rifacimento delle tabelle millesimali". L'interpretazione del Tribunale di Foggia

Sul punto, quindi, emerge, immediatamente, come risulti indubbia la esigenza di dimostrare la sussistenza di un parametro obiettivo a sostegno della domanda formulata e la sua incidenza nel contesto afferente alle tabelle millesimali.

Al contempo, non possiamo dimenticare un importante indirizzo della Cassazione in aderenza al quale «l'errore determinante la revisione delle tabelle millesimali ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c. è costituto dall'obiettiva divergenza fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello tabellarmente previsto» (ex pluribus multis Cass. Civ. n.1848/2018).

Posto quanto sopra, appare di tutta evidenza come, per risolvere il quesito, occorra individuare l'errore in cui si è incorsi nella redazione delle tabelle.

Sotto tale profilo, è utile rilevare e considerare che, in occasione della costituzione delle tabelle, entrano in gioco due parametri, l'uno oggettivo, per la superficie e/o il volume e, l'altro, soggettivo, in quanto attinente alla applicazione di coefficienti, riferiti più propriamente alla valutazione discrezionale del consulente tecnico incaricato della redazione.

Ne deriva che, nella prospettatone della domanda avanzata dal condomino, dovrà essere dedotto e precisato l'errore, obiettivamente verificabile, che incide sulla validità delle tabelle millesimali rispetto al caso concreto, come a titolo esemplificativo, l'avvenuta inclusione di una unità immobiliare nella tabelle per la ripartizione delle spese relative alle scale, nonostante la stessa sia posta al piano terra e priva di accesso alle scali comuni.

Come si possono modificare le tabelle millesimali?

Revisione tabelle millesimali, l'onere della prova

Fermo quanto argomentato, quale naturale conseguenza, in rispondenza al principio generale sull'onere della prova, dettato dall'art. 2697 Cod. Civ., il Giudicante dovrà procedere ad accertare e valutare la sussistenza delle ipotesi disciplinate dall'art. 69 disp. att.

Codice Civile che legittimano la domanda di modifica sulla base di errori che siano obiettivamente rappresentati e passibili di riscontro.

A tal riguardo, la Giurisprudenza di legittimità ha riconosciuto che «la prova sulla sussistenza delle condizioni che legittimano la modifica incombe su chi intende modificare le tabelle, quanto meno con riferimento agli errori oggettivamente verificabili» (Cass. Civ. 21950/2013).

Pertanto, il Giudice non potrà prescindere da tale prova nell'esame del caso, dovendo, come nella sentenza emessa dal Tribunale di Milano, rigettare la domanda qualora dalle risultanze documentali e dalla esposizione delle difese non sia possibile risalire all'errore che vizierebbe le tabelle, ovvero dagli stessi non emerga alcun riferimento utile tale da indurre alla indagine sul fatto.

Invero, nella motivazione della sentenza in commento, emerge che l'attore ha avanzato genericamente la propria pretesa illustrandola in maniera talmente approssimativa da non consentire neppure astrattamente il carattere e la natura dell'errore (di calcolo o applicazione del coefficiente), tanto da rigettare la richiesta di consulenza tecnica d'ufficio stante il carattere palesemente esplorativo dell'indagine, non risultando chiaro - appunto - l'errore che dovrebbe essere verificato e, eventualmente corretto.

Coefficienti giardino per tabelle millesimali

Scarica Trib. Milano 18 febbraio 2020 n. 1551

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