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Che cosa vuol dire che per una delibera serve l'unanimità?
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Che cosa vuol dire che per una delibera serve l'unanimità?

Quando la delibera richieste l'unanimità, cosa vuol dire?

Avv. Alessandro Gallucci  

Delibere condominiali che necessitano dell'unanimità, che cosa vuol dire?

Ce lo ha domandato un nostro lettore che scrive:

"Quando una delibera in un'assemblea di condominio richiede l'unanimità, si intende l'approvazione di tutti i presenti o di tutti i condomini compresi gli eventuali assenti?"

La questione può apparire scontata ai più attenti conoscitori del diritto del condominio, ma non è così.

Non tutti gli abitanti di un edificio in condominio si dedicano allo studio della materia e comunque è legittimo porsi il dubbio.

Delibere condominiali e quorum, quando basta la maggioranza?

Partiamo, come si suole dire, dal principio; per l'adozione delle delibere assembleari il codice civile prevede due maggioranze:

a) quella dei presenti in assemblea (o comunque la maggioranza dei partecipanti al condominio, vedi art. 1117-ter c.c.);

b) quella parametrata in base ai valori millesimali.

Rispetto alla tipologia di convocazione, poi, è necessario uno specifico quorum deliberativo.

A questo principio di carattere generale fanno eccezione quelle decisioni che devono sempre (cioè tanto in prima quanto in seconda convocazione) essere assunte con un determinato quorum; è il caso della nomina/revoca dell'amministratore, dell'adozione/revisione del regolamento condominiale, ecc.

Maggioranza particolarmente alte sono previste per le innovazioni (salvo specifiche eccezioni) e per le modificazioni delle destinazioni d'uso delle parti comuni.

In questi casi il mancato raggiungimento di queste maggioranze rende impossibile decidere in merito sicché la decisione assunta senza la loro ricorrenza determina l'annullabilità della delibera (Cass. SS.UU. n. 4806/05).

Delibere condominiali e quorum, quando serve il consenso di tutti i condòmini

Vi sono situazioni in cui non basta la maggioranza per deliberare su determinati argomenti: si pensi all'adozione di un regolamento contrattuale, alla deroga ad un criterio legale di ripartizione delle spese, alla decisione di modificare l'estetica dell'edificio ed in genere a tutte quelle delibere che riguardano direttamente i diritti dei singoli necessitano del loro consenso.

Recentemente e per poco tempo, da ottobre a dicembre del 2020, l'art. 66 disp. att. c.c. poi appunto modificato a dicembre 2020, specificava che per svolgere assemblee condominiali in videoconferenza senza che ciò fosse previsto dal regolamento condominiale era necessario il consenso di tutti i condòmini.

Cosa succede quando non si raggiungano i quorum costitutivi in prima convocazione

Si è trattato, per poche decine di giorni, dell'unica espressione palese di richiesta di consenso unanime in relazione alle decisioni afferenti alla gestione del condominio.

Perfino la "diversa convenzione", cui fa riferimento l'art. 1123 c.c., non fa riferimento espresso al consenso di tutti i condòmini, seppure nessuno dubita che il significato della locuzione sia proprio quello.

Delibere adottate all'unanimità, il riferimento è a tutti i condòmini

Qui arriviamo al focus della domanda del nostro lettore: quando la legge, implicitamente o esplicitamente, fa riferimento al consenso di tutti i condòmini, intende riferirsi al consenso di tutti i condòmini e non solamente ai condòmini presenti in assemblea.

L'unanimità dei condòmini presenti in assemblea, che non coincide col numero di tutti i partecipanti al condominio, rappresenta comunque una loro parte.

Verbalizzare che l'unanimità dei presenti ha votato per la revoca dell'amministratore, per la nomina del sostituto, ecc. non è la stessa cosa del verbalizzare che tutti i condòmini hanno votato in un dato modo.

Nel primo caso quella decisione - se l'unanimità dei presenti non raggiunge i quorum deliberativi previsti dalla legge - può anche essere annullabile.

Nel caso di unanimità dei partecipanti al condominio, la decisione assunta con quel consenso al più potrà essere nulla per violazione di norme imperative (es. innovazioni vietate).

In relazione alle delibere adottate col consenso di tutti i condòmini è utile domandarsi quale sia il loro valore legale-

Delibere adottate all'unanimità, quale il loro valore legale?

In questi casi si sente dire che la delibera, al di là di questa forma, assume in valore di un contratto; per farlo, quindi, dev'essere adottata con il consenso di tutti i condòmini (es. la diversa convenzione cui fa riferimento l'art. 1123 c.c.).

Una delibera adottata dall'unanimità dei presenti all'assemblea in linea teorica può essere illegittima o valida a seconda del rispetto dei quorum deliberativi riguardanti l'oggetto della decisione; una delibera adottata con il consenso tutti i partecipanti al condominio è (quasi) sempre valida anche se l'oggetto della decisione non è inserito nell'ordine del giorno.

Unica eccezione?

Quelle decisioni su questioni mai derogabili, ad esempio quelle concernenti la sicurezza dell'edificio, il numero minimo dei condòmini necessari per obbligati la nomina dell'amministratore, ecc. (cfr. ad es. artt. 1138, quarto comma, c.c. e 72 disp. att. c.c.).

In questo contesto è bene ricordare che la decisione che necessita del consenso di tutti i condòmini può essere sostituita solamente da un'altra delibera che riporta lo stesso livello di adesione.

Così, ad esempio, la deroga ad un criterio di ripartizione spese, a meno che non abbia carattere una tantum, sarà valida fintanto che non verrà nuovamente sostituita con un diverso accordo tra tutti i partecipanti al condominio.

Se invece una decisione è presa col consenso di tutti i condòmini, ma rientra nel novero di quelle deliberabili a maggioranza, salvo il caso in cui quella delibera assuma il valore di patto tra tutti i condòmini (circostanza da valutarsi in concreto), per la sua modificazione (anche revoca basterà raggiungere il quorum deliberativo specificamente previsto dalla legge.

Sostituzione della delibera assembleare: i quorum necessari

Cerca: delibera unanimità partecipanti

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Carmen
Carmen 25-01-2018 20:42:11

Nell'ultima riunione del mio condominio vi era all'ordine del giorno la delibera a vendere l'appartamento del portiere. All'assemblea mancavano 4 condomini, ma l'amministratore ha acquisito il parere dei 4 condomini successivamente. È una prassi corretta? Grazie

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Nicola
Nicola 20-11-2018 17:57:10

Buonasera,io ho una loggia sul mio terrazzo in un attico e vorrei mettere delle tende trasparenti nn fosse a caduta per ripararmi dalle interperie..come funziona?nn essendo fisse e trasparenti nn modificano l’estetica del condominio,ci vuole l’unanimita’ del condominio o basta solo la maggioranza?grazie in anticipo

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Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci 26-11-2018 15:48:15

Al di là delle eventuali autorizzazioni comunali, per questo genere d'installazione, se il regolamento condominiale non specifica nulla, può agire anche senza preventivo consenso dei condòmini, anche se la loro autorizzazione (di tutti i condòmini, non dell'assemblea), le da la certezza che non vi possano essere contestazioni.

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Biagio
Biagio 05-03-2019 11:16:01

Spesso si legge nei vari verbali assembleari "... all'unanimità si approva..." senza menzionare il riferimento se dei presenti o altro. Tutto in forma generica. Unanimità non vuol dire 1000/1000?

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Carmela
Carmela 06-06-2019 11:22:53

Buongiorno, mi è stato chiesto di citare 1 delibera con le maggioranze in 1 e in 2 convocazione e inoltre di fare un esempio.. cosa intendono?

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Antonio
Antonio 17-06-2019 13:50:59

buonasera
sono proprietario un mini appartamento che ho acquistato per farne un garage.
Lo stabile è formato da 6 unità immobiliari dove non c'è un amministratore. Dovrei quindi modificare un prospetto variando una finestra in porta garage. Vorrei sapere è necessario avere una approvazione da tutti i condomini oppure dal 50%+1. grazie

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Antonella
Antonella 24-10-2019 23:12:22

Il mio amministratore insieme ad una maggioranza propone di inserire sul frontale o dei balconi una lamiera di ferro per evitare la caduta di pezzi dal frontalino della terrazza stesso e con l’occasione ha proposto il rifacimento delle porte dei garage cambiando addirittura colore di conseguenza tutto l’aspetto estetico del condominio stesso. Su 12 condomini solo 3 hanno votato no. Ci possiamo appellare art. 1121 cc com 4 ?
Serve l’unanimita per tali interventi? Faccio presente che su 16 terrazzi solo 5 presentano segni di cedimento

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Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci 28-10-2019 11:44:23

Se si tratta d'interventi conservativi, al massimo serve il voto favorevole della maggioranza dei presenti e almeno 500 millesimi, ma non mi è ben chiaro cosa è stato proposto.

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Antonella
Antonella 28-10-2019 20:00:20

Hanno proposto di inserire una lamiera grigia sul frontalino della terrazza e la dipintura delle porte del garage di colore grigio.
Ciò cambia tutta l’estetica del palazzo.
Io invece ho proposto semplicemente il ripristino dei frontalini esistenti quindi senza lamiera (come sono oggi) e la dipintura della porta dei garage come ora cioè di colore marrone. Per tali opere ammontano a oltre 40.000 euro da dividere in 12 famiglie

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Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci 29-10-2019 15:04:07

Valuta assieme al tuo legale, carte alla mano, se possano sussistere i presupposti per l'impugnazione di delibera per lesione del decoro.

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Antonella
Antonella 29-10-2019 21:22:09

Grazie mille

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Antonio
Antonio 17-07-2020 15:22:56

Buongiorno
L'assemblea ha deliberato un'integrazione al regolamento condominiale che prevede di non utilizzare il balcone per deposito cassonetti differenziata. Nonostante la mia assenza la delibera recita che l'integrazione al regolamento è stata presa all'unanimità. E'corretto o è invece impugnabile posto che nel regolamento non ho trovato riferimenti a maggioranze specifiche?
Grazie

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Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci 17-07-2020 16:15:57

Andrebbe letta la delibera per capire se hanno vietato a priori il posizionamento (senza consenso di tutti i condòmini sarebbe nulla) oppure se hanno posto solo condizioni per la tutela del decoro (insomma non hanno vietato l'uso, ma solo alcune forme, così potrebbe essere legittima).

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Annalu
Annalu 22-09-2020 23:42:59

Sono proprietaria di un appartamento in un condominio di 52 unità. Vi sono circa 4 terrazzi scrostati e a questo punto la maggioranza ha deciso di demolire tutti i terrazzi in muratura e una parte con due vetri, per sfruttare il bonus 90% . Da regolamento condominiale i terrazzi sono di proprietà esclusiva dei proprietari. Ma per fare un lavoro “ titanico” di demolizione( 48 balconi sono in perfette condizioni) occorre L unanimità x deliberare? Grazie

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