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Che cosa vuol dire che per una delibera serve l'unanimità?

Quando la delibera richieste l'unanimità, cosa vuol dire?
Avv. Alessandro Gallucci 

Delibere condominiali che necessitano dell'unanimità, che cosa vuol dire?

Ce lo ha domandato un nostro lettore che scrive:

"Quando una delibera in un'assemblea di condominio richiede l'unanimità, si intende l'approvazione di tutti i presenti o di tutti i condomini compresi gli eventuali assenti?"

La questione può apparire scontata ai più attenti conoscitori del diritto del condominio, ma non è così.

Non tutti gli abitanti di un edificio in condominio si dedicano allo studio della materia e comunque è legittimo porsi il dubbio.

Delibere condominiali e quorum, quando basta la maggioranza?

Partiamo, come si suole dire, dal principio; per l'adozione delle delibere assembleari il codice civile prevede due maggioranze:

a) quella dei presenti in assemblea (o comunque la maggioranza dei partecipanti al condominio, vedi art. 1117-ter c.c.);

b) quella parametrata in base ai valori millesimali.

Rispetto alla tipologia di convocazione, poi, è necessario uno specifico quorum deliberativo.

A questo principio di carattere generale fanno eccezione quelle decisioni che devono sempre (cioè tanto in prima quanto in seconda convocazione) essere assunte con un determinato quorum; è il caso della nomina/revoca dell'amministratore, dell'adozione/revisione del regolamento condominiale, ecc.

Maggioranza particolarmente alte sono previste per le innovazioni (salvo specifiche eccezioni) e per le modificazioni delle destinazioni d'uso delle parti comuni.

In questi casi il mancato raggiungimento di queste maggioranze rende impossibile decidere in merito sicché la decisione assunta senza la loro ricorrenza determina l'annullabilità della delibera (Cass. SS.UU. n. 4806/05).

Delibere condominiali e quorum, quando serve il consenso di tutti i condòmini

Vi sono situazioni in cui non basta la maggioranza per deliberare su determinati argomenti: si pensi all'adozione di un regolamento contrattuale, alla deroga ad un criterio legale di ripartizione delle spese, alla decisione di modificare l'estetica dell'edificio ed in genere a tutte quelle delibere che riguardano direttamente i diritti dei singoli necessitano del loro consenso.

Recentemente e per poco tempo, da ottobre a dicembre del 2020, l'art. 66 disp. att. c.c. poi appunto modificato a dicembre 2020, specificava che per svolgere assemblee condominiali in videoconferenza senza che ciò fosse previsto dal regolamento condominiale era necessario il consenso di tutti i condòmini.

Cosa succede quando non si raggiungano i quorum costitutivi in prima convocazione

Si è trattato, per poche decine di giorni, dell'unica espressione palese di richiesta di consenso unanime in relazione alle decisioni afferenti alla gestione del condominio.

Perfino la "diversa convenzione", cui fa riferimento l'art. 1123 c.c., non fa riferimento espresso al consenso di tutti i condòmini, seppure nessuno dubita che il significato della locuzione sia proprio quello.

Delibere adottate all'unanimità, il riferimento è a tutti i condòmini

Qui arriviamo al focus della domanda del nostro lettore: quando la legge, implicitamente o esplicitamente, fa riferimento al consenso di tutti i condòmini, intende riferirsi al consenso di tutti i condòmini e non solamente ai condòmini presenti in assemblea.

L'unanimità dei condòmini presenti in assemblea, che non coincide col numero di tutti i partecipanti al condominio, rappresenta comunque una loro parte.

Verbalizzare che l'unanimità dei presenti ha votato per la revoca dell'amministratore, per la nomina del sostituto, ecc. non è la stessa cosa del verbalizzare che tutti i condòmini hanno votato in un dato modo.

Nel primo caso quella decisione - se l'unanimità dei presenti non raggiunge i quorum deliberativi previsti dalla legge - può anche essere annullabile.

Nel caso di unanimità dei partecipanti al condominio, la decisione assunta con quel consenso al più potrà essere nulla per violazione di norme imperative (es. innovazioni vietate).

In relazione alle delibere adottate col consenso di tutti i condòmini è utile domandarsi quale sia il loro valore legale-

Delibere adottate all'unanimità, quale il loro valore legale?

In questi casi si sente dire che la delibera, al di là di questa forma, assume in valore di un contratto; per farlo, quindi, dev'essere adottata con il consenso di tutti i condòmini (es. la diversa convenzione cui fa riferimento l'art. 1123 c.c.).

Una delibera adottata dall'unanimità dei presenti all'assemblea in linea teorica può essere illegittima o valida a seconda del rispetto dei quorum deliberativi riguardanti l'oggetto della decisione; una delibera adottata con il consenso tutti i partecipanti al condominio è (quasi) sempre valida anche se l'oggetto della decisione non è inserito nell'ordine del giorno.

Unica eccezione?

Quelle decisioni su questioni mai derogabili, ad esempio quelle concernenti la sicurezza dell'edificio, il numero minimo dei condòmini necessari per obbligati la nomina dell'amministratore, ecc. (cfr. ad es. artt. 1138, quarto comma, c.c. e 72 disp. att. c.c.).

In questo contesto è bene ricordare che la decisione che necessita del consenso di tutti i condòmini può essere sostituita solamente da un'altra delibera che riporta lo stesso livello di adesione.

Così, ad esempio, la deroga ad un criterio di ripartizione spese, a meno che non abbia carattere una tantum, sarà valida fintanto che non verrà nuovamente sostituita con un diverso accordo tra tutti i partecipanti al condominio.

Se invece una decisione è presa col consenso di tutti i condòmini, ma rientra nel novero di quelle deliberabili a maggioranza, salvo il caso in cui quella delibera assuma il valore di patto tra tutti i condòmini (circostanza da valutarsi in concreto), per la sua modificazione (anche revoca basterà raggiungere il quorum deliberativo specificamente previsto dalla legge.

Sostituzione della delibera assembleare: i quorum necessari

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