Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
105350 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
Che cosa vuol dire che per una delibera serve l'unanimità?
Problema condominiale? Inviaci un quesito

Che cosa vuol dire che per una delibera serve l'unanimità?

Quando la delibera richieste l'unanimità, cosa vuol dire?

Avv. Alessandro Gallucci 

Delibere condominiali che necessitano dell'unanimità, che cosa vuol dire? Ce lo ha domandato un nostro lettore che scrive:

Quando una delibera in un'assemblea di condominio richiede l'unanimità, si intende l'approvazione di tutti i presenti o di tutti i condomini compresi gli eventuali assenti?

La questione può apparire scontata ai più attenti conoscitori del diritto del condominio, ma non è così. Non tutti gli abitanti di un edificio in condominio si dedicano allo studio della materia e comunque è legittimo porsi il dubbio.

Partiamo, come si suole dire, dal principio; per l'adozione delle delibere assembleari il codice civile prevede due maggioranze:

a) quella dei presenti in assemblea (o comunque la maggioranza dei partecipanti al condominio, vedi art. 1117-ter c.c.);

b) quella parametrata in base ai valori millesimali.

Come redigere il verbale dell'assemblea di condominio

Rispetto alla tipologia di convocazione, poi, è necessario uno specifico quorum deliberativo. A questo principio di carattere generale fanno eccezione quelle decisioni che devono sempre (cioè tanto in prima quanto in seconda convocazione) essere assunte con un determinato quorum; è il caso della nomina/revoca dell'amministratore, dell'adozione/revisione del regolamento condominiale, ecc.

In questi casi il mancato raggiungimento di queste maggioranze rende impossibile decidere in merito sicché la decisione assunta senza la loro ricorrenza determina l'annullabilità della delibera (Cass. SS.UU. n. 4806/05).

Vi sono situazioni in cui non basta la maggioranza per deliberare su determinati argomenti: si pensi all'adozione di un regolamento contrattuale, alla deroga ad un criterio legale di ripartizione delle spese, alla decisione di modificare l'estetica dell'edificio ed in genere a tutte quelle delibere che riguardano direttamente i diritti dei singoli necessitano del loro consenso.

In questi casi si sente dire che la delibera, al di là di questa forma, assume in valore di un contratto; per farlo, quindi, dev'essere adottata con il consenso di tutti i condòmini. Si badi: il riferimento alla totalità dei condòmini ha come parametro di riferimento il numero complessivi dei partecipanti al condominio e non solamente quello dei presenti all'assemblea.

Una delibera adottata dall'unanimità dei presenti all'assemblea in linea teorica può essere illegittima o valida a seconda del rispetto dei quorum deliberativi riguardanti l'oggetto della decisione; una delibera adottata con il consenso tutti i partecipanti al condominio è (quasi) sempre valida anche se l'oggetto della decisione non è inserito nell'ordine del giorno.

Unica eccezione? Quelle decisioni su questioni mai derogabili, ad esempio quelle concernenti la sicurezza dell'edificio, il numero minimo dei condòmini necessari per obbligati la nomina dell'amministratore, ecc. (cfr. ad es. artt. 1138, quarto comma, c.c. e 72 disp. att. c.c.).

In questo contesto è bene ricordare che la decisione che necessita del consenso di tutti i condòmini può essere sostituita solamente da un'altra delibera che riporta lo stesso livello di adesione.

Così, ad esempio, la deroga ad un criterio di ripartizione spese, a meno che non abbia carattere una tantum, sarà valida fintanto che non verrà nuovamente sostituita con un diverso accordo tra tutti i partecipanti al condominio.

Delibere condominiali che necessitano dell'unanimità, che cosa vuol dire? Ce lo ha domandato un nostro lettore che scrive:

Quando una delibera in un'assemblea di condominio richiede l'unanimità, si intende l'approvazione di tutti i presenti o di tutti i condomini compresi gli eventuali assenti?

La questione può apparire scontata ai più attenti conoscitori del diritto del condominio, ma non è così. Non tutti gli abitanti di un edificio in condominio si dedicano allo studio della materia e comunque è legittimo porsi il dubbio.

Partiamo, come si suole dire, dal principio; per l'adozione delle delibere assembleari il codice civile prevede due maggioranze:

a) quella dei presenti in assemblea (o comunque la maggioranza dei partecipanti al condominio, vedi art. 1117-ter c.c.);

b) quella parametrata in base ai valori millesimali.

Come redigere il verbale dell'assemblea di condominio

Rispetto alla tipologia di convocazione, poi, è necessario uno specifico quorum deliberativo. A questo principio di carattere generale fanno eccezione quelle decisioni che devono sempre (cioè tanto in prima quanto in seconda convocazione) essere assunte con un determinato quorum; è il caso della nomina/revoca dell'amministratore, dell'adozione/revisione del regolamento condominiale, ecc.

In questi casi il mancato raggiungimento di queste maggioranze rende impossibile decidere in merito sicché la decisione assunta senza la loro ricorrenza determina l'annullabilità della delibera (Cass. SS.UU. n. 4806/05).

Vi sono situazioni in cui non basta la maggioranza per deliberare su determinati argomenti: si pensi all'adozione di un regolamento contrattuale, alla deroga ad un criterio legale di ripartizione delle spese, alla decisione di modificare l'estetica dell'edificio ed in genere a tutte quelle delibere che riguardano direttamente i diritti dei singoli necessitano del loro consenso.

In questi casi si sente dire che la delibera, al di là di questa forma, assume in valore di un contratto; per farlo, quindi, dev'essere adottata con il consenso di tutti i condòmini. Si badi: il riferimento alla totalità dei condòmini ha come parametro di riferimento il numero complessivi dei partecipanti al condominio e non solamente quello dei presenti all'assemblea.

Una delibera adottata dall'unanimità dei presenti all'assemblea in linea teorica può essere illegittima o valida a seconda del rispetto dei quorum deliberativi riguardanti l'oggetto della decisione; una delibera adottata con il consenso tutti i partecipanti al condominio è (quasi) sempre valida anche se l'oggetto della decisione non è inserito nell'ordine del giorno.

Unica eccezione? Quelle decisioni su questioni mai derogabili, ad esempio quelle concernenti la sicurezza dell'edificio, il numero minimo dei condòmini necessari per obbligati la nomina dell'amministratore, ecc. (cfr. ad es. artt. 1138, quarto comma, c.c. e 72 disp. att. c.c.).

In questo contesto è bene ricordare che la decisione che necessita del consenso di tutti i condòmini può essere sostituita solamente da un'altra delibera che riporta lo stesso livello di adesione.

Così, ad esempio, la deroga ad un criterio di ripartizione spese, a meno che non abbia carattere una tantum, sarà valida fintanto che non verrà nuovamente sostituita con un diverso accordo tra tutti i partecipanti al condominio.

=> Impugnazione di una delibera, ecco cosa devi sapere

Cerca: delibera unanimità partecipanti

Commenta la notizia, interagisci...
Carmen
Carmen giovedì 25 gennaio 2018 alle ore 20:42

Nell'ultima riunione del mio condominio vi era all'ordine del giorno la delibera a vendere l'appartamento del portiere. All'assemblea mancavano 4 condomini, ma l'amministratore ha acquisito il parere dei 4 condomini successivamente. È una prassi corretta? Grazie

Nicola
Nicola martedì 20 novembre 2018 alle ore 17:57

Buonasera,io ho una loggia sul mio terrazzo in un attico e vorrei mettere delle tende trasparenti nn fosse a caduta per ripararmi dalle interperie..come funziona?nn essendo fisse e trasparenti nn modificano l’estetica del condominio,ci vuole l’unanimita’ del condominio o basta solo la maggioranza?grazie in anticipo

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci lunedì 26 novembre 2018 alle ore 15:48

Al di là delle eventuali autorizzazioni comunali, per questo genere d'installazione, se il regolamento condominiale non specifica nulla, può agire anche senza preventivo consenso dei condòmini, anche se la loro autorizzazione (di tutti i condòmini, non dell'assemblea), le da la certezza che non vi possano essere contestazioni.

Biagio
Biagio martedì 05 marzo 2019 alle ore 11:16

Spesso si legge nei vari verbali assembleari "... all'unanimità si approva..." senza menzionare il riferimento se dei presenti o altro. Tutto in forma generica. Unanimità non vuol dire 1000/1000?

Carmela
Carmela giovedì 06 giugno 2019 alle ore 11:22

Buongiorno, mi è stato chiesto di citare 1 delibera con le maggioranze in 1 e in 2 convocazione e inoltre di fare un esempio.. cosa intendono?

Antonio
Antonio lunedì 17 giugno 2019 alle ore 13:50

buonasera
sono proprietario un mini appartamento che ho acquistato per farne un garage.
Lo stabile è formato da 6 unità immobiliari dove non c'è un amministratore. Dovrei quindi modificare un prospetto variando una finestra in porta garage. Vorrei sapere è necessario avere una approvazione da tutti i condomini oppure dal 50%+1. grazie

    in evidenza

Dello stesso argomento


Approvazione di nuove tabelle di ripartizione

Approvazione di nuove tabelle di ripartizione. La nuova tabella di ripartizione delle spese, per essere deliberata ed approvata, deve essere inserita nell'ordine del giorno.Alcuni condomini di uno stabile