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Nulla la delibera della assemblea generale se il tema riguarda il condominio parziale
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Nulla la delibera della assemblea generale se il tema riguarda il condominio parziale

Gestione condominio parziale, attribuzione spese e ripartizione, quorum per la delibera.

Avv. Laura Cecchini  

La pronuncia in commento (Tribunale di Messina 1 febbraio 2021 n.186) consente di affrontare il tema afferente alla attribuzione e ripartizione delle spese relative al condominio parziale con particolare riferimento alla individuazione dei soggetti legittimati ad assumere la relativa delibera.

A tal riguardo, certamente preliminare alla analisi della indicata questione è la determinazione della nozione di condominio parziale.

Il condominio parziale rappresenta una situazione che si realizza ogniqualvolta beni e/o servizi possano essere ricondotti ad esclusivo utilizzo o proprietà solo di alcuni condomini, quali ad esempio scale ed ascensore di pertinenza di un'unica palazzina.

Il condominio parziale. La ripartizione delle spese e l'assemblea parziale

In tale contesto, relativamente alla gestione, è opportuno ed utile rilevare che per l'adozione di una delibera legittima è necessaria ed indispensabile la partecipazione dei condomini che ne hanno titolo, ovvero coloro che sono proprietari di unità immobiliari facenti parte del condominio parziale.

Se tale assunto è logico e condivisibile, in considerazione del fatto che i beni costituenti il condominio parziale sono atti a servire, per la loro stessa funzione e destinazione, solo alcuni dei partecipanti al condominio, sovente sono insorte vertenze per una errata applicazione del medesimo.

Un esempio pratico, la controversia portata all'attenzione del Tribunale di Messina.

Assemblea e condominio parziale. Iter Giudiziale

Nella fattispecie che interessa, alcuni condomini, proprietari di immobili ad uso abitativo posti in una palazzina facente parte di più ampio condomino, hanno impugnato due delibere condominiali lamentando, per la prima, la intervenuta violazione dell'art. 1123, comma III, Cod. Civ., essendo stata adottata con una maggioranza che rispecchiava i millesimi generali dell'intero condominio e non degli aventi diritto sulla singola palazzina, e per la seconda, la violazione dell'art. 1105 Cod. Civ. in quanto relativa ad un argomento non indicato nell'ordine del giorno ed avente ad oggetto la revoca della precedente delibera.

Il condominio si costituiva in giudizio contestando la tesi degli attori all'uopo sollevando eccezione di improcedibilità per l'avvenuta cessazione della materia del contendere con la adozione della seconda delibera, che revocava la prima e, comunque, per il mancato esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria.

Si può svolgere l'assemblea parziale durante quella generale?

Il Giudice ha accolto l'impugnazione, per i motivi in appresso esposti, respingendo la eccezione di improcedibilità rilevando che la mediazione era stata attivata tra la notifica dell'atto di citazione e la prima udienza.

Il condominio parziale e la giurisprudenza

Il condominio parziale si configura qualora all'interno di un edificio condominiale vi siano beni o servizi destinati ad essere utilizzati solo alcuni dei condomini per le loro caratteristiche e/o natura e/o collocazione.

Più semplicemente, il condominio parziale rappresenta, quindi, uno strumento di gestione e ripartizione delle spese secondo il criterio posto dall'art. 1123 comma 3 Cod. Civ., proprio per l'ipotesi in cui gli impianti ed i servizi comuni siano deputati ad essere fruiti soltanto da una parte del fabbricato.

Invalida la delibera della assemblea generale su aspetti della gestione del condominio parziale

Pertanto, è chiaro che, in dette ipotesi, la amministrazione dei beni facenti parte del condominio parziale è riferibile solo ad gruppo di condomini che si identificano in coloro che ne traggono un'utilità concreta.

In conseguenza, ogni decisione che coinvolge beni, il cui godimento ed uso è esclusivo di un determinato numero di condomini, può essere validamente assunta solo dai condomini utilizzatori degli stessi, con esclusione di tutti gli altri.

Ad avallare tale principio si riporta una recente sentenza della Giurisprudenza di merito secondo cui «Le spese attinenti alle parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1123, comma III, c.c. ove la destinazione oggettiva del bene non è funzionalizzata a fornire utilità a tutte le unità immobiliari comprese nel condominio, ma solo ad alcune di esse si costituisce ex lege il cd. "condominio parziale" e da ciò derivano rilevanti implicazioni inerenti non solo l'imputazione delle spese, ma anche il diritto di voto» (Tribunale Roma sez. V, 15/04/2020, n. 6145).

Legittimità delle delibere e condominio parziale

Il principio cardine che investe il condominio parziale attende ad una condizione di fatto o giuridicamente funzionale idonea a circoscrivere un insieme di beni la cui fruizione è riferibile solo ad alcuni degli immobili che compongono il condominio.

Condominio parziale: chi è legittimato ad impugnare la delibera?

Ebbene, il corretto e giusto criterio di ripartizione delle spese nell'ipotesi di condominio parziale è codificato all'art. 1123, comma III, Cod. Civ., secondo cui «Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità».

Sul punto, è confacente rimarcare che, in materia di condominio parziale, per l'assunzione di una valida delibera occorre la partecipazione dei soli condomini le cui proprietà ricadono nella palazzina e/o parte dell'edificio che forma lo costituisce.

Invero, il rispetto del quorum costitutivo e deliberativo relativamente a spese su beni/servizi o cose dovrà essere calcolato computando solo i millesimi dei condomini che fruiscono degli stessi.

Da ciò, ne discende che qualora degli oneri attengano solamente ad una parte dei condomini, gli altri non possono avere alcuna legittimazione a partecipare ad una delibera sugli stessi né può valere il loro voto a costituire il quorum sia costitutivo che deliberativo.

Nella vertenza de qua, la prima delibera assunta dal condominio è stata dichiarata illegittima in quanto è stata approvata anche con i voti dei condomini che non fanno parte del condominio parziale e, per l'effetto, carenti di titolo per poter esprimere il voto.

Revoca parziale delibera assemblea condominiale

A conferma, la Giurisprudenza ha riconosciuto che «Con specifico riguardo alla ripartizione delle spese nel caso di condominio parziale, è da considerare che il quorum, costitutivo e deliberativo, dell'assemblea nel cui ordine del giorno risultino capi afferenti la comunione di determinati beni o servizi limitati solo ad alcuni condomini, va calcolato con esclusivo riferimento a costoro ed alle unità immobiliari direttamente interessate.

Ne deriva che non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose, ai servizi, agli impianti, da parte di coloro che non ne hanno la titolarità» (Tribunale Roma sez. V, 17/06/2020, n.8715).

Parimenti, per quanto attiene alla seconda delibera, anche quest'ultima è stata annullata in quanto la revoca della prima delibera non era stata indicata nell'ordine del giorno.

Condominio parziale: come ripartire le spese?

Scarica Trib. Messina 1 febbraio 2021 n. 186

Cerca: condominio parziale delibera assemblea

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Aldo
Aldo 25-02-2021 19:13:19

Salve. Chi ci capisce in questa giurisprudenza é un genio !!! Ho perso una causa ove il GOP non ha preso proprio in considerazione quanto oggetto dell'articolo. Chi ha ragione ? Boh ! Cordiali saluti.

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