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Il conduttore può impugnare la delibera riguardante il riscaldamento
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Il conduttore può impugnare la delibera riguardante il riscaldamento

L'omessa convocazione dell'inquilino può portare all'invalidazione della delibera

Avv. Lucia Izzo  

In tema di Condominio, è bene prestare attenzione alla convocazione degli aventi diritto. Non si tratta dei soli proprietari, ma anche, in determinati casi, del conduttore di un bene in condominio.

Il rischio, qualora questi non venga convocato nonostante ne abbia diritto, è quello di vedere invalidata la delibera approvata dall'assemblea condominiale, potendo il conduttore impugnare, in alcuni casi, la delibera stessa. Ed è quanto accaduto nella vicenda di cui si è recentemente occupato il Tribunale di Roma, nella sentenza n. 2769 del 16 febbraio 2021.

Come noto, l'assemblea condominiale, organo fondamentale per le decisioni che coinvolgono l'intera compagine, può operare solo se validamente costituita e ciò si verifica, in primis, solo qualora tutti gli aventi diritto siano stati invitati alla riunione.

Lo prevede il codice civile che, all'art. 1136, comma 6, laddove precisa che "l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati".

Omessa convocazione, onere della prova ed interesse ad impugnare

La convocazione avviene attraverso apposito avviso, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, che andrà comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano (cfr. art. 66 disp. att. c.c.)

La convocazione del conduttore

Prima della riforma, il codice parlava di "condomini" e la sostituzione con "aventi diritto" non è affatto di poco conto, poiché non sono soltanto i proprietari (e i comproprietari) delle singole unità immobiliari a dover essere convocati per partecipare all'assemblea, ma, in alcuni casi peculiari, anche altri soggetti, tra cui gli usufruttuari, nonché i conduttori, ovvero coloro che hanno in locazione un immobile in condominio (ad uso abitazione, ufficio, locale commerciale).

Il conduttore, infatti, ha tutta una serie di obblighi derivanti dalla sua partecipazione al condominio, tra cui quello di corrispondere al proprietario le spese condominiali (salvo diverso accordo), quello di rispettare le regole contenute nel regolamento condominiale e nelle delibere approvate dall'assemblea e, in determinati casi, sussiste anche il diritto a partecipare a specifiche assemblee condominiali, nonché quello di votare al posto del proprietario.

Lo prevede l'art. 10 della legge n. 392/1978 (Disciplina della locazione di immobili urbani) a norma del quale "il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione de servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria".

Inoltre, il conduttore ha anche il "diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni".

Omessa convocazione di uno dei condomini all'assemblea di condominio. Impugnazione della delibera e onere della prova

Dunque, all'atto della convocazione è indispensabile prestare particolare attenzione ai soggetti deputati a partecipare, onde evitare spiacevoli conseguenze che rischiano di travolgere la delibera eventualmente approvata.

Infatti, l'art. 1136 del codice civile precisa che, "in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati".

Tornando alla pronuncia in commento, il Tribunale di Roma ha deciso di accogliere l'istanza di una società, conduttrice di un'unità immobiliare in un Condominio, che aveva impugnato delle delibere assembleari ritenute illegittime.

In particolare, si contesta la circostanza che l'assemblea abbia deliberato nonostante l'omessa preventiva deliberazione della conduttrice che ne avrebbe avuto diritto posto che si trattava di decisioni in tema di spese per il riscaldamento.

Quando il conduttore è legittimato a impugnare le delibere assembleari?

Il Tribunale si sofferma, in prima battuta, sulla legittimazione ad agire della conduttrice. Indubbiamente, ex art. 1137 c.c., solo i condomini, obbligati propter rem, possono adire l'autorità giudiziaria per chiedere l'annullamento delle delibere.

Anche per quanto riguarda l'azione di nullità avverso una delibera, che può essere fatta valere da chiunque, il giudice capitolino ritiene che possa essere promossa dai partecipanti all'organizzazione condominiale, poiché sono i soli ai quali può nuocere.

Omessa convocazione e impugnazione ai fini dell'invalidità della delibera

Tuttavia, questo principio generale sconta un'eccezione, introdotta dal menzionato art. 10 della L. 392/78, il quale attribuisce al conduttore il diritto di votare (e, quindi, di impugnare le conseguenti determinazioni), in luogo del proprietario, in occasione di delibere aventi ad oggetto l'approvazione delle spese e delle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento.

Dunque, si legge in sentenza, al di fuori delle richiamate situazioni, la norma richiamata non attribuisce all'inquilino un potere generale di sostituirsi al proprietario nella gestione e nella regolamentazione dei servizi condominiali (Cass. 8755/93, Cass. 869/12 e Cass. 151/17).

Pertanto, non è possibile riconoscere in via generale all'inquilino il diritto di partecipare alla formazione diretta della volontà del condominio, nonché il correlativo diritto di impugnare le delibere se non hanno ad oggetto i sopra indicati casi specifici previsti dalla legge.

Conduttore e impugnazione della delibera assembleare

Tuttavia, nel caso in esame si ricade proprio nell'eccezione alla regola, in quanto l'attrice ha documentato di essere conduttrice di un'unità di proprietà di altro soggetto (facente parte del condominio) e ha sottolineato il suo diritto di essere convocata in quanto l'assemblea aveva discusso di spese per il riscaldamento.

Tra l'altro, correttamente, la stessa conduttrice si è limitata a contestare la legittimità delle delibere impugnate esclusivamente per le determinazioni approvate in due punti dell'ordine del giorno, ovvero le sole inerenti l'approvazione di spese inerenti il riscaldamento centralizzato.

Non essendosi il Condominio convenuto costituito in giudizio, e non avendo dunque dimostrato di avere convocato la conduttrice, la domanda viene ritenuta fondata dal Tribunale di Roma stante la violazione della norma di cui all'art. 66 disp. att. c.c. prevista in tema di formazione del consesso assembleare.

Rapporti tra conduttore e sub-conduttore

Scarica Trib. Roma 16 febbraio 2021 n. 2769

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