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Invalida la delibera della assemblea generale su aspetti della gestione del condominio parziale
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Invalida la delibera della assemblea generale su aspetti della gestione del condominio parziale

Ripartizione spese condominio parziale, criteri e tabelle millesimali, legittimazione ad assumere la delibera.

Avv. Laura Cecchini  

La sentenza in commento (Tribunale di Roma 17 giugno 2020 n.8715) offre un'importante occasione di riflessione ed analisi sulla questione inerente la modalità di suddivisione delle spese nel caso di beni e/o servizi di esclusivo utilizzo o proprietà di alcuni condomini, ovvero l'ipotesi di condominio parziale.

Prima di porre l'attenzione sulla normativa vigente ed i parametri da utilizzare, è opportuno ricordare come, qualora si realizzi una tale situazione all'interno del condominio, il presupposto imprescindibile e fondamentale per la adozione di una legittima delibera è la partecipazione, sia con riferimento al quorum costitutivo che deliberativo, dei condomini che ne abbiano titolo.

Tale principio, che può apparire superfluo, trattandosi di beni atti, per la loro funzione, destinazione e/o appartenenza, a servire solo alcuni dei partecipanti al condominio, non sempre viene fedelmente rispettato.

Impugnazione delibera condominio parziale, chi può contestarla?

La dimostrazione è palese ritenuto che, il giudizio del cui esito si tratta, è l'ennesimo che vede coinvolti, come parti avverse, un condomino proprietario di un immobile e di alcuni box auto ed il condominio.

Iter Giudiziale

Nella illustrazione della vicenda de qua, è utile rappresentare che un condomino ha impugnato la delibera assembleare con la quale era stato assunto, a livello contabile nel bilancio, un riparto delle spese dei box auto in ragione della predisposizione di due nuove tabelle.

La querelle sull'argomento non era una novità, considerato che già in passato, il medesimo condomino aveva opposto altra delibera, con la quale era stato creato il condominio dei box auto, accolta dal Giudice.

Più erano stati, quindi, i tentativi operati dal condominio, nel tempo, al fine di reintrodurre il condominio parziale relativamente ai box auto, sempre respinti dalle impugnazioni sollevate avanti al Tribunale che avevano condotto all'annullamento delle delibere.

Dopo aver riepilogato l'excursus giudiziale passato, il condomino osserva e contesta, come nella presente opposizione, l'illegittimità della delibera sia configurabile nella avvenuta adozione di due tabelle, mediante le quali viene imposto, sotto un profilo questa volta contabile, il condominio parziale sui box.

Parimenti, il condomino oppone l'avvenuta imputazione di spese non dovute sulla base di dette tabelle e la contrarietà delle stesse al regolamento condominiale.

Non in ultimo, come rilevanza, il condomino attore censura l'inserimento di dette spese relative ai box nella contabilità del condominio e l'intervento dell'amministratore nella gestione amministrativa degli stessi, ad eccezione degli oneri generali di compartecipazione dei box ed immobili.

Condominio parziale e sentenze di condanna

Si costituivano sia il condominio che l'amministratore, sollevando obiezioni alla tesi dell'attore, precisando che alcuna difformità o contrarietà alla precedente sentenza resa tra le parti era stata posta in essere con la ripartizione delle spese relative ai box auto, avvenuta in aderenza al disposto dell'art. 1123 Cod. Civ.

Il condominio parziale

E' frequente, all'interno dei condomini, la presenza di beni o servizi atti, per la loro natura, collocazione o titolo, a servire solo alcuni condòmini.

Detta circostanza determina un condominio parziale, la cui gestione e organizzazione coinvolge solo una parte dei condomini, ovvero quelli che traggono un'utilità concreta dalle cose che ne formano l'oggetto.

In ragione di ciò, appare indubbio che per l'amministrazione di tali beni e ogni correllata decisione debba riguardare unicamente il gruppo di condomini coinvolto, escludendo gli altri.

Sul punto, in aderenza all'assunto esposto ed a conferma dello stesso, la Giurisprudenza ha riconosciuto che qualora si tratti di delibere assembleari che concernono interventi ovvero modifiche di beni funzionali o di proprietà di una parte dell'edificio condominiale, gli unici condomini legittimati al diritto di voto e decisionale sono solo quelli interessati dalle stesse (Cass. Civ. n.1680/2015).

Impugnazione della delibera del condominio parziale

Il tutto pare ovvio: se non sono toccato da una spesa non ho titolo per decidere sul merito della medesima.

Ripartizione spese

In materia, non possiamo ignorare il principio per cui il condominio cosiddetto "parziale" non impone un fatto od un atto costitutivo in sé ma sorge ope legis ogniqualvolta sussista una condizione concreta o funzionale giuridicamente, come quasi a comporre un sotto insieme all'interno del più ampio condominio.

Riparametrazione dei millesimi, come si effettua

Per un corretto riparto, in ausilio ad eventuali dubbi, è doveroso ricordare il criterio indicato all'art. 1123, comma III, Cod. Civ., secondo cui <Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità>.

Pertanto, nulla vieta di utilizzare anche le tabelle vigenti generali, tenuto conto della richiamata norma, per stabilire un rapporto di proporzione per i valori delle unità cui è attribuibile la spesa.

Un calcolo matematico, con la adozione dei coefficienti millesimali già esistenti e approvati.

Tuttavia, il punto dirimente, nel caso de quo, attiene al rispetto del quorum costitutivo e deliberativo di spese su beni/servizi o cose che attengono solo ad alcuni condomini.

Detto quorum, potrà e dovrà essere calcolato solo con esclusivo riferimento a quei condomini che ne abbiano titolo in considerazione della proprietà o dell'utilizzo e non alla generalità.

Condominio parziale e cause

Da ciò, ne consegue, inevitabilmente che laddove si discuta su spese che riguardano solo una parte dei condomini, gli altri non hanno alcuna legittimazione a partecipare né potere decisionale.

Nella fattispecie che ci occupa, la delibera non può assumersi corretta e, per l'effetto, è annullabile, proprio in ragione del fatto che per la sua approvazione hanno partecipato soggetti estranei a dette spese e, quindi, mancati del titolo.

In conclusione, ciò che vale a tacere un eventuale discussione è il coinvolgimento unicamente dei soggetti titolari di una utilità o proprietà del bene di cui si tratta la spesa, per la cui decisione sono privi di legittimazione coloro che, pur facenti parte del condominio, non partecipano alla stessa.

Condominio parziale: come ripartire le spese?

Scarica Trib. Roma 17 giugno 2020 n. 8715

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