Il condominio, così come qualsiasi altro soggetto individuale o collettivo, può avere la necessità di doversi rivolgere ad un tecnico (nell'ambito delle rispettive competenze ingegnere, architetto, geometra, ecc.) per la redazione di una perizia.
Si pensi alle ipotesi in cui si manifestano fenomeni infiltrativi riguardanti le parti comuni e quindi alla necessità di fare le indagini utili a comprenderne le cause. È l'esempio più lampante, altri tra i più ricorrenti:
- perizia per danni di altro genere;
- perizia di stima per la valutazione di un bene comune;
- computo metrico in relazione alla necessità/opportunità di eseguire interventi manutentivi e quindi all'opportunità d'incaricare un tecnico per le verifica delle opere effettivamente necessarie, ecc.;
- attestato di prestazione energetica;
- valutazione della esattezza delle tabelle millesimali;
- revisione dei conti;
- elaborato tecnico progettuale per la realizzazione di opere innovative.
In tutti questi casi, così come in altri non nominati, è lecito domandarsi: chi sarà legittimato a nominare il tecnico? In base a quali criteri dovranno essere ripartite le spese relative al suo onorario?
Incarico al tecnico, la competenza a deciderlo: quando è dell'amministratore?
Per rispondere al primo quesito è necessario verificare se l'intervento del tecnico è tra quelli che rientrano nelle competenze dell'amministratore o dell'assemblea.
Così ai sensi dell'art. 1130, primo comma n. 4, c.c. l'amministratore deve "compiere gli atti conservativi delle parti comuni dell'edificio". Si pensi, per tornare all'esempio di prima, all'ipotesi in cui nelle parti comuni dell'edificio si manifestino infiltrazioni.
In alcune circostanze non è agevole individuare la causa del danno. Stando così le cose, l'amministratore di condominio, ben potrà, sulla base dei propri poteri finalizzati alla conservazione nel migliore stato delle parti comuni dello stabile, incaricare un tecnico per far eseguire una valutazione dello stato dei luoghi finalizzata all'accertamento delle ragioni dei fenomeni infiltrativi.
Perizia in condominio: quali i criteri di ripartizione della spesa?
Certo, va sempre valutato il costo richiesto dal tecnico. Per una spesa molta esosa, per un esame dello stato dei luoghi che rappresenti non la soluzione del problema, ma lo studio di quello che può essere, è preferibile certamente un passaggio assembleare.
Incarico al tecnico, la competenza a deciderlo: quando è dell'assemblea?
Nel caso, invece, di lavori straordinari (siano essi o meno di notevole entità) che non rivestano carattere d'urgenza (in tal caso, infatti, l'amministratore potrebbe ai sensi dell'art. 1135, secondo comma, c.c. agire autonomamente) la competenza a deliberarli spetterà all'assemblea.
Ciò vuol dire che sarà anche compito dell'assise decidere se sia il caso, o meno, di incaricare un tecnico per una valutazione preventiva del tipo d'interventi da eseguire.
Se la decisione deve essere dell'assemblea, quali sono le maggioranze necessarie a deliberare in tal senso?
Al riguardo non è errato affermare che i quorum deliberativi sono quelli necessari per gli interventi deliberati.
Così se si tratta di opere straordinarie di notevole entità la delibera d'affidamento dell'incarico al tecnico sarà valida se riporterà il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi).
Stesse maggioranze per gli interventi straordinari che non rivestano il carattere di notevole entità se deliberati in prima convocazione mentre in seconda sarà sufficiente "un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio" (art. 1136, terzo comma, c.c.).
Si potrebbe obiettare che solo dopo la redazione della relazione peritale ci si renda conto che i lavori da effettuare sono di notevole entità: questa circostanza è influente ai fini della nomina del tecnico?
La risposta è negativa, poiché sebbene relazione tecnica e manutenzione siano tra loro strettamente connesse, si è detto che la prima viene affidata proprio per avere un quadro più chiaro della seconda e quindi può ben accadere che solo dopo la sua redazione si addivenga alla conclusione che gli interventi manutentivi siano di notevole entità.
In questo caso essi dovranno essere deliberati con le maggioranze all'uopo previste (art. 1136, quarto comma, c.c.) e ciò non avrà nessuna influenza sulla nomina del tecnico fatta in precedenza con maggioranze differenti.
Incarico al tecnico, la ripartizione delle spese
Quanto all'onorario del professionista, infine, si pone l'utilità di comprendere chi debba pagarlo e in che misura.
Se la spesa riguarda tutto il condominio, trattandosi, seppur latu sensu, di spesa inerente interventi di tipo conservativo, esso deve essere ripartito tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà ai sensi del primo comma dell'art. 1123 c.c.
Se la spesa riguarda solamente un gruppo di condòmini, trattandosi di condominio parziale la spesa andrà suddivisa tra tutti gli interessati - ergo coloro che traggono utilità dal quel servizio - sulla base dei millesimi di proprietà.
Se si tratta di perizia connessa a interventi rispetto ai quali è previsto uno specifico criterio di riparto della spesa, allora il costo per l'onorario del tecnico andrà suddiviso, secondo lo scrivente, in ragione di quello specifico piano di riparto. Si pensi, per portare un esempio su tutti, alla spesa per una perizia connessa alla manutenzione del lastrico solare in uso/proprietà esclusiva.
Scelta preventivi per lavori condominiali straordinari, alcune considerazioni
