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Quali sono i lavori straordinari in condominio?
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Quali sono i lavori straordinari in condominio?

Lavori straordinari in condominio, perché è importanti riconoscerli e come vanno deliberati. Quali i poteri dell'amministratore?

Avv. Alessandro Gallucci 

Lavori straordinari in condominio: riconoscerli per deliberare. Potremmo sintetizzare così, parafrasando una nota massima, l'importanza della distinzione tra lavori ordinari e lavori straordinari in ambito condominiale.

Quando un'opera può dirsi rientrante nel novero dei lavori straordinari?

Rispondere al quesito vuol dire, principalmente:

  • sapere chi può predisporre l'intervento;
  • conoscere i quorum deliberativi per l'adozione delle relative decisioni.

Lavori straordinari in condominio e differenze con quelli straordinari in ambito edilizio

Partiamo dal primo elemento, che traccia una distinzione teorica sostanziale e profonda tra il gergo tecnico condominiale e quello di altri settori del diritto: i lavori straordinari in condominio sono cosa differente dai lavori straordinari per come definiti nel settore edilizio.

Come sempre un esempio può essere chiarificatore. L'art. 3 lett. b) d.p.r. n. 380/01 definisce, tra le opere straordinarie, quelle necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici.

Tra queste, per espressa disposizione del medesimo art. 3 lett. a) e successive disposizioni di attuazione, non rientra, ad esempio, il rifacimento della pavimentazione di un ambiente; intervento che, attenendo alle finiture dell'edificio, deve essere ricondotto nell'ambito della manutenzione ordinaria.

Ebbene, se l'assemblea , come alle volte accade, dovesse decidere per la sostituzione della pavimentazione del cortile condominiale, allora quell'opera, pur ordinaria dal punto di vista edilizio, andrebbe annoverata tra quelle straordinarie in ambito condominiale.

Ancora un esempio per passare dalla struttura agli impianti. Ai sensi dell'art. 2 lett. d) d.m. n. 37/08, sono interventi di manutenzione ordinaria sugli impianti tecnologici a servizio degli edifici quelli «finalizzati a contenere il degrado normale d'uso, nonché a far fronte ad eventi accidentali che comportano la necessità di primi interventi, che comunque non modificano la struttura dell'impianto su cui si interviene o la sua destinazione d'uso secondo le prescrizioni previste dalla normativa tecnica vigente e dal libretto di uso e manutenzione del costruttore».

=> Lavori straordinari e urgenti condominiali

Eppure, per portare un esempio, la sostituzione di componenti di un impianto elettrico, di autoclave ovvero dell'ascensore potrebbe essere considerata opera di manutenzione straordinaria urgente.

Lavori straordinari in condominio, l'urgenza legittima l'ordine dell'amministratore

Urgente , nell'accezione comune del termine, è qualcosa che non può essere rimandata, che richiede una soluzione immediata.

In ambito condominiale non vi sono variazioni: la giurisprudenza, per connotare concretamente l'urgenza, specifica che essa esiste quando l'intervento non può essere rinviato senza danno o pericolo di danno (si veda, tra le tante, Cass. 8 giugno 2017 n. 14326).

Tornando a quanto detto fin qui: si rompe il galleggiante dell'autoclave e questo necessita della sostituzione: intervento ordinario secondo l'accezione specificata dal d.m. n. 37/08, ma sicuramente straordinario in ambito condominiale.

La sua urgenza (non è urgente il ripristino della normale erogazione dell'acqua corrente nelle unità immobiliari?) legittima la predisposizione dell'opera da parte dell'amministratore di condominio.

Questi, ai sensi dell'art. 1135, secondo comma, c.c. ha il dovere di riferire alla prima assemblea: dovere di relazionare che, ce lo dice la più consolidata ed autorevole giurisprudenza (es. Cass. 2 febbraio 2017 n. 2807), non va confuso con la necessità della ratifica di quanto disposto: se l'intervento è urgente non c'è bisogno di ratifica.

Se sorgono contrasti sulla qualificazione dell'opera, allora sarà l'Autorità Giudiziaria a dover dare risposta.

Lavori straordinari in condominio, il parametro economico ha rilevante importanza

Un elemento che, si sarà capito, è fondamentale per valutare se un'opera può considerarsi straordinaria è la sua normalità nell'ambito della gestione di un condominio.

È normale, per ragioni di usura, che periodicamente le lampadine possano fulminarsi. Non lo è la necessità di sostituire il quadro elettrico, la pulsantiera dell'ascensore ed in generale tutto ciò che per natura è destinato alla lunga durata.

Un altro elemento fondamentale, in determinati casi forse anche di più della distinzione fin qui indicata è l'impegno economico derivante dall'intervento.

Come ha avuto modo di affermare la Corte di Cassazione, infatti, un criterio che dev'essere utilizzato per operare una distinzione tra atti di ordinaria amministrazione, che come tali rientrano nel novero delle competenze dell'amministratore e che sono vincolanti per tutti i condomini in ragione di quanto disposto dall'art. 1133 c.c., ed atti di amministrazione straordinaria (nel quale novero rientrano i lavori straordinari), che, salvo urgenza, devono essere deliberati dall'assemblea va cercato nella «"normalità" dell'atto di gestione rispetto allo scopo dell'utilizzazione e del godimento dei beni comuni, sicché gli atti implicanti spese che, pur dirette alla migliore utilizzazione delle cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere economico rilevante, necessitano della delibera dell'assemblea condominiale (Cass. Sez. 2, 25/05/2016, n. 10865).

Trattasi, peraltro, di valutazione da compiersi avendo riguardo non alla singola voce di spesa, ma all'intervento complessivamente approvato […] l'accertamento della straordinarietà o ordinarietà dell'attività gestoria discende, in ogni caso, dall'apprezzamento di fatto rimesso ai giudici del merito» Cass. 17 agosto 2017 n. 20136).

Come dire: è normale spendere € 500,00 e non € 5.000,00, ma comunque l'ultima parola, vista la necessità di valutare ogni caso con le proprie specificità, va lasciata al giudice investito della questione.

Lavori straordinari in condominio, i quorum deliberativi

Quali le maggioranze necessarie per la deliberazione di lavori straordinari in condominio?

In prima convocazione è sempre necessario il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti alla riunione che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell'edificio.

In seconda convocazione se le riparazioni straordinarie non comportano una spesa rilevante, allora sarà sufficiente il voto favorevole della maggioranza dei presenti ed almeno un terzo del valore millesimale dell'edificio.

Se ricorre tale notevole entità, allora anche in seconda convocazione saranno necessarie le maggioranze testé indicate per la prima.

Quale il parametro di valutazione?

Al riguardo, la Cassazione, in più occasioni, ha affermato che agli «effetti dell'articolo 1136, quarto comma, cod. civ. (approvazione con maggioranza degli intervenuti rappresentanti metà del valore dell'edificio), della "notevole entità" delle riparazioni straordinarie è rimessa, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito (al quale chi deduce l'illegittimità della delibera deve fornire tutti gli elementi utili per sostenere il suo assunto); il giudice, d'altro canto, può tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell'ammontare complessivo dell'esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini» (Cass. 26 novembre 2014 n. 25145).

=> Lavori straordinari di notevole entità: il parametro distintivo per l'identificazione del quorum assembleare

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