Lavori manutenzione pavimentazione cortile condominiale

I lavori di manutenzione della pavimentazione del cortile condominiale portano con sé alcuni dubbi:

come devono essere considerate queste opere?
quali sono i quorum deliberativi di riferimento?
in che modo ripartire le spese derivanti dalla esecuzione dei lavori?

Specifichiamo che per manutenzione qui intendiamo compresa anche quell'attività di sostituzione parziale o integrale della pavimentazione cortilizia.

Manutenzione della pavimentazione del cortile, ordinarietà edilizia e straordinarietà condominiale

Rifare il pavimento del cortile condominiale è opera che dev'essere deliberata dall'assemblea?

Alla domanda quasi sempre bisogna dare risposta positiva: non si può escludere che l'urgenza dell'intervento possa legittimare l'amministratore (art. 1135, secondo comma, c.c.).

Vi sono, poi, quelle situazioni rispetto alle quali le dimensioni del cortile e l'esiguità della spesa lasciano considerare legittimi piccoli interventi di manutenzione ordinaria eseguiti su input dell'amministratore, salvo rendicontazione per la ratifica alla fine dell'anno (si veda Cass. n. 454/2017).

Tralasciati questi casi, non rari ma sicuramente non preponderanti, nelle altre ipotesi i lavori di manutenzione della pavimentazione del cortile condominiale sono da considerarsi - in termini condominiali - di natura straordinaria, tanto per la spesa, quanto perché non possono ritenersi usuali nell'ottica di un'ordinaria azione di prevenzione e contrasto dell'usura.

A livello edilizio, ossia guardando alle norme di cui al d.p.r. n. 380/01 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) ed ai successivi provvedimenti attuativi, il la manutenzione della pavimentazione cortilizia è annoverata tra le opere di manutenzione ordinaria.

In tal senso, l'allegato Decreto 2 marzo 2018 (Approvazione del glossario contenente l'elenco non esaustivo delle principali opere edilizie realizzabili in regime di attività edilizia libera, ai sensi dell'articolo 1, comma 2, del decreto legislativo 25 novembre 2016, n. 222), stabilisce che la riparazione, sostituzione, rinnovamento (comprese le opere correlate quali guaine, sottofondi, etc.) della pavimentazione esterna e interna, va considerata manutenzione ordinaria rientrante nell'ambito dell'attività edilizia libera che non necessita di alcuna comunicazione all'autorità comunale, fermo restando quanto stabilito per vincoli storici, ecc.

Manutenzione della pavimentazione del cortile e quorum deliberativi

Quali sono le maggioranze necessarie per la deliberazione d'interventi di manutenzione della pavimentazione del cortile condominiale?

La risposta dipende dalla onerosità della spesa. Se l'intervento ha un costo normale, i quorum deliberativi sono i seguenti:

in prima convocazione il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all'assemblea ed almeno la metà del valore dell'edificio;
in seconda convocazione il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all'assemblea ed almeno un terzo del valore dell'edificio.

Se, invece, si tratta d'interventi di notevole entità è sempre necessario (ovvero tanto in prima, quanto in seconda convocazione) il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio.

L'entità della spesa non incide sulla qualificazione ordinaria in ambito edilizio, se l'intervento resta confinato in quelli considerati tali dal d.p.r. n. 380/2001 e successivi provvedimenti attuativi.

Quando un intervento va considerato di notevole entità?

Al riguardo, dice la Cassazione, a valutazione «della "notevole entità" delle riparazioni straordinarie è rimessa, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito (al quale chi deduce l'illegittimità della delibera deve fornire tutti gli elementi utili per sostenere il suo assunto); il giudice, d'altro canto, può tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell'ammontare complessivo dell'esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini» (Cass. 26 novembre 2014 n. 25145)

Manutenzione della pavimentazione del cortile e ripartizione delle spese

Il costo della manutenzione della pavimentazione del cortile condominiale rientra tra quelli afferenti alla conservazione delle cose comuni e, come tale, deve essere ripartito tra tutti i condòmini secondo i millesimi di proprietà.

E se il cortile funge da copertura di un'autorimessa (come di depositi, ecc.)? in questo caso, chi paga che cosa in relazione alla manutenzione della pavimentazione? I proprietari dei locali sottostanti devono contribuire, come se si trattasse d'un lastrico solare in uso/proprietà esclusiva?

Anche se il cortile appartiene a un altro fabbricato il singolo condomino deve pagare le spese per i lavori

Per qualche tempo la Corte di Cassazione s'è anche pronunciata in tal senso, ma ormai da qualche anno, contrariamente, i giudici di piazza Cavour affermano che il cortile condominiale che funge da copertura a sottostanti locali va considerato alla stregua di un solaio interpiano (art. 1125 c.c.).

Come tale, la spesa per la pavimentazione va sostenuta dal proprietario del piano di calpestio, ossia tutti i condòmini ovvero quelli che ne sono proprietari in ragione dei millesimi di proprietà (Cass. 14 settembre 2017, n. 21337).