In tema di condominio, il cortile è, in base all'articolo 1117 del c.c., una parte condominiale in comune il cui utilizzo spetta indistintamente a tutti i condomini. Ne consegue che i contributi necessari alla conservazione del bene condominiale si dividono in base alle quote a prescindere dal vantaggio soggettivo connesso.
Così si è pronunciato il Giudice di Pace di Milano con la sentenza del 23 gennaio 2016 n. 804, ove è stato precisato che è corretta la partecipazione alle spese condominiali delle parti in comune, in base alla propria quota millesimale, anche se i lavori da eseguire giovano altri condomini e non c'è un proprio godimento diretto.
L'esclusione dalla partecipazione alle spese può avvenire solo attraverso una decisione unanime dell'assemblea condominiale.
Questi i fatti di causa. Una Condomina, con ricorso, conveniva in giudizio il proprio Condominio (composto da due fabbricati separati e autonomi con cortile comune) chiedendo l'invalidità della delibera assembleare.
In particolare, la ricorrente eccepiva che con tale deliberazione, le sarebbe stata addebitata, su base millesimale, le spese straordinarie dei lavori da effettuare nel cortile per i danni provocati nell'altro fabbricato (rifacimento di una grondaia per lo scolo dell'acqua piovana); inoltre, la ricorrente chiedeva l'invalidità della deliberazione impugnata nella parte in cui non era stata accolta la sua richiesta di rideterminare la ripartizione dei costi per le spese generali e per le spese di proprietà, in proporzione all'uso, od a carico del gruppo di Condomini che ne traeva utilità, ai sensi dell'art. 1123, secondo e terzo comma, c.c., anziché su base millesimale.
Costituendosi in giudizio, il Condominio resistente, contestava in toto le difese della ricorrente condomina Orbene, nella pronuncia in commento, l'oggetto della discussione riguarda la validità della delibera assembleare in merito alla partecipazione alla spese straordinarie di tutti i condomini anche se i lavori da eseguire privilegiano i condomini di un altro fabbricato.
A tal proposito, giova ricordare che in ordine agli oneri condominiali deve porsi la distinzione tra le spese che sono necessarie per la conservazione dell'immobile e le spese funzionali al godimento dello stesso, in quanto hanno ciascun tipo di dette spese una diversa funzione ed esigenza.
In particolare le spese necessarie per la conservazione del bene condominiale sono dovuti in ragione dell'appartenenza e si dividono in proporzione alle quote, a prescindere dal vantaggio soggettivo connesso alla destinazione della parte comune alle esigenze di singoli piani o porzioni di essi, in quanto necessarie a custodire e preservare il bene comune in modo duraturo senza che si deteriori.
Lespese funzionali (di uso) traggono invece origine dal godimento soggettivo e personale, ripartendosi in proporzione alla concreta misura di esso, indipendentemente dalla misura dell'appartenenza, riguardando l'utilitas che la res comune offre in concreto. (In tal senso Cass. Civile n. 21020/2015)
Premesso ciò, nella vicenda in esame, a seguito delle risultanze istruttorie, è emerso che l'intervento interessava non solo lo scolo delle acque del pluviale del fabbricato esterno ma anche il cortile comune; sicché, le spese sono state addebitate alla ricorrente, sulla base della tabella cortile mentre quelle inerenti al pluviale sono state addebitate ai condomini del solo fabbricato esterno.
Difatti, a parere del Giudice di Pace milanese, posto che il cortile rientra ex art. 1117 n. 1 c.c. tra le parti comuni dell'edificio in condominio il cui utilizzo spetta indistintamente a tutti i condomini dei due fabbricati (esterno ed interno), la ripartizione delle spese dell'intervento inerente la parte comune del cortile va ripartita tra tutti i condomini degli stabili interessati, atteso che risulta scorporata la parte di spesa di competenza del fabbricato esterno; da ciò discende che la spesa è apparsa correttamente ripartita sulla base dei millesimi di proprietà delle parti comuni.
Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il Giudice adito, ha respinto l'impugnativa della delibera assembleare in quanto infondata in fatto e in diritto; per l'effetto, ha revocato la sospensione della delibera con la condanna della condomina al pagamento delle spese processuali.
Cortile comune a più condominii? Possibile se gli atti non dicono di no.
