Il condomino che non usufruisce del cortile condominiale è tenuto a pagare le spese per la sua manutenzione?

È questa la domanda che ci giunge da un nostro lettore.

Cerchiamo di comprendere meglio che cosa s'intende in questo caso per non fruizione e quindi se si possa arrivare alla conclusione dell'esonero delle spese.

Nel quesito veniva specificato che il condomino in questione - un vicino di chi ci ha scritto - è proprietario di una unità immobiliare destinata ad attività commerciale al piano terreno, che il cortile era posto sul prospetto posteriore del palazzo e che ad esso il suo vicino non aveva accesso, ma al massimo si affacciava con una finestra tra le altre cose provvista di grate.

Per risolvere la questione non si può non ricordare quello che è il concetto cortile.

Secondo la giurisprudenza - la legge non fornisce definizione in merito - il "cortile, tecnicamente, è l'area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti.

Ma avuto riguardo all'ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell'edificio - quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi - che, sebbene non menzionati espressamente nell'art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione" (Cass. 9 giugno 2000, n. 7889).

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La funzione primaria del cortile, dunque, è quella di dare aria e luce agli ambienti circostanti. La sua dimensione, poi, può incidere anche sulle altre possibili modalità di utilizzazione.

Queste, tuttavia, non fanno venire meno quella primaria e tecnicamente principale, che riguarda la luminosità e areazione delle unità immobiliari che vi si affacciano.

L'affaccio, in questi casi, non coincide con la sola possibilità del prospicere, dovendosi ritenere che anche la mera apertura che si configuri come luce (art. 900 c.c.) possa essere considerata tale.

In questi casi, pare di potersi dire senza alcun dubbio, i titolari delle unità immobiliari che vi si affacciano devono essere considerate comproprietari (rectius: condòmini) del cortile stante la sua funzione accessoria (dare luce e/o aria) alle loro proprietà.

Insomma nel caso di specie il vicino del nostro lettore, ad avviso di chi scrive, in quanto prospiciente su quella parte di edificio (cortile interno) ed indipendentemente dal fatto che non vi possa accedere e che la sua finestra si dotata di grate dovrà essere considerato comproprietario del cortile per le ragioni appena esposte.

Uniche possibilità di esonero da quelle spese:

a) una specifica clausola degli atti d'acquisto o del regolamento contrattuale o di un contratto successivo tra tutti i condòmini che lo escluda dalla proprietà di quel bene;

b) una specifica clausola degli atti d'acquisto o del regolamento contrattuale o di un contratto successivo tra tutti i condòmini che lo escluda dalle spese riguardanti il cortile.

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