Le spese condominiali, salvo diverso accordo tra tutti i comproprietari delle porzioni di piano, debbono essere ripartite in base al valore proporzionale dell'unità immobiliare di ciascuno.
Sono chiari sul punto i primi due commi dell'art. 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile che recitano:
. Per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini.
I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio".
Tradotto nel linguaggio corrente ogni condominio, per la ripartizione delle spese, deve dotarsi delle così dette tabelle millesimali, che serviranno tra le altre cose anche ai fini della regolare costituzione dell'assemblea nonché per la possibilità di deliberare.
Tabelle millesimali sempre obbligatorie
Le tabelle millesimali possono essere adottate dai condomini ovvero con provvedimento dell'Autorità Giudiziaria anche su ricorso di uno solo dei comproprietari.
La loro adozione è obbligatoria.
A differenza, ad esempio, del regolamento di condominio non è necessario che sia superata una soglia minima di condomini per poterne chiedere la redazione al tribunale.
Questa, quanto meno, è la linea espressa dal Tribunale di Trapani, che, con una sentenza del 28 febbraio 2008, ha affermato che "anche nel c.d. condominio minimo, in cui la proprietà degli immobili può appartiene a due soli soggetti ed essere ipoteticamente uguale (50%-50%), le tabelle millesimali possono rilevare dei valori differenti, che giustificano, di conseguenza, una diversa ripartizione delle spese ordinarie.
La precipua funzione riconosciuta alle tabelle, quindi, giustifica l'intervento giudiziale, in considerazione dell'esigenza normativa di consentire ed attuare una ripartizione delle spese per il mantenimento ed il godimento delle cose comuni che sia effettivamente rispondente al valore, espresso in millesimi, delle diverse proprietà" (così Trib. Trapani 28 febbraio 2008).
Ciò vuol dire che un'assemblea condominiale non può decidere, a meno che non vi sia il consenso espresso da tutti i condòmini, che non si debbano approvare tabelle millesimali conformi ai criteri di legge, ossia rispettose dei principi contenuti nei citati artt. 1123, 1124, 1126 c.c.
Tabelle millesimali, approvazione, revisione e calcolo
Quanto all'adozione in sede assembleare la questione per anni è stato oggetto di contrasto la maggioranza necessaria per la loro approvazione.
Da un lato v'era chi considerava le tabelle millesimali un negozio di accertamento del valore dell'unità immobiliare, come tale sempre necessitante del consenso di tutti i condòmini.
Più recentemente si è fatta strada ed ha poi prevalso quella tesi che vedi nelle tabelle un mero atto ricognitivo di un valore numerico esprimenti un rapporto proporzionale già esistenti nei fatti e valido ai meri fini del funzionamento dell'assemblea condominiale e del riparto delle spese, senza alcuna possibilità d'incidere sui diritti dei singoli.
Redazione delle tabelle millesimali, a chi affidare l'incarico?
È questo, in sostanza, ciò che portò, nel lontano 2010, le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione (sent. n. 18477) a considerare legittima la delibera che a maggioranza (quella di cui al secondo comma dell'art. 1136 c.c.) approvasse tabelle millesimali conformi ai criteri legali dettati dalla legge.
L'impostazione così data dalla Corte nomofilattica sembra reggere anche alle modifiche introdotte nel codice civile dalla legge n. 220 del 2012, provvedimento che ha riguardato espressamente la revisione (ma non l'approvazione) a maggioranza delle tabelle.
Tabelle millesimali, approvazione e affidamento dell'incarico ad un tecnico
Ci si domandava anche in passato e in assenza di certezze sul punto se, indipendentemente di quorum deliberativi, anche per il conferimento ad un tecnico dell'incarico di redazione delle tabelle (e del regolamento) sia necessaria l'unanimità dei consensi.
Sul punto sicuramente interessante anche oggi (non esiste una norma che affermi con assoluta certezza che anche l'approvazione delle tabelle millesimali possa essere deliberata a maggioranza) è utile menzionare una pronuncia del Tribunale di Bari, la n. 505 del 12 febbraio 2010.
Nel caso di specie che portò a pronunciare quella sentenza, secondo il condomino, che impugnava la deliberazione assembleare, adottata a maggioranza, di affidamento dell'incarico ad un tecnico, per la redazione delle tabelle e del regolamento, la decisione dell'assise era da considerarsi nulla in quanto trattandosi di questione attinente alle tabelle millesimali doveva essere adottata a maggioranza.
Il Tribunale Barese, nel respingere il ricorso del comproprietario, ha afferma: "considerato, a differenza di quanto sostenuto dall'attore, che la decisione in questione non comportando né approvazione di tabelle millesimali né modifica di quelle convenzionali preesistenti non richieda il consenso unanime di tutti i proprietari, ma piuttosto la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 II, co. c.c. trattandosi dell'approvazione di una spesa finalizzata alla redazione di regolamento e tabelle da sottoporre, in seguito, all'approvazione dei proprietari" (così Trib. di Bari 12 febbraio 2010 n. 505).
Il ragionamento è: un conto è l'approvazione di un atto, altro l'attività preparatoria.
Come dire: un conto è dire all'amministratore, mediante delibera ed a maggioranza, predisponi uno schema di riparto convenzionale, altro farglielo applicare.
Ciò nel presupposto che per l'approvazione delle tabelle sia necessario il consenso di tutti i condòmini. Presupposto ad oggi escluso dalla giurisprudenza.
