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La sostituzione delle tabelle millesimali può essere deliberata dall'assemblea se non hanno natura contrattuale
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La sostituzione delle tabelle millesimali può essere deliberata dall'assemblea se non hanno natura contrattuale

Come sostituire le tabelle millesimali

Avv. Alessandro Gallucci 

Si discute spesso nel nostro forum dell'approvazione e revisione (ed eventuale sostituzione) delle tabelle millesimali. Dopo la sentenza n. 18477 dell'agosto 2010, la procedura di revisione dello strumento di ripartizione delle spese e di funzionamento dell'assemblea è stato notevolmente semplificato.

Ne abbiamo parlato abbondantemente e abbiamo dato conto dei successivi, conformi, pronunciamenti della giurisprudenza (tanto di merito quanto di legittimità).

Visto che però non sempre il tutto risulta chiaro e in considerazione dell'estrema attualità dell'argomento, torniamo ad occuparcene cercando, come si suole dire, di semplificare al massimo.

Tabelle millesimali

Esse possono essere di origine e natura contrattuale, di origine e natura assembleare o di origine contrattuale ma natura assembleare.

Le prime, che derogano ai criteri di ripartizione previsti dalla legge (artt. 1123, 1124 e 1126 c.c.) possono essere adottate e modificate solamente con il consenso di tutti i condomini.

Quanto alla seconda ed alla terza tipologia, per lungo tempo s'è dubitato della loro legittimità o meglio per un lungo periodo s'è negata la loro liceità. Le tabelle approvate a maggioranza sono nulle, si diceva.

Le Sezioni Unite, con la sentenza n. 18447, hanno specificato che " l'affermazione che la necessità della unanimità dei consensi dipenderebbe dal fat to che la deliberazione di approvazione delle tabelle millesimali costituirebbe un negozio di accertamento del diritto di propri età sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni è in contrasto con quanto ad altri fini sostenuto nella giurisprudenza di questa S.C. e cioè che la tabella millesimale serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti (sent. 25 gennaio 1990 n. 431; 20 gennaio 1977 n. 298; 3 gennaio 1977 n. 1; nel senso che non è richiesta la forma scritta per la rappresentanza di un condomino nell'assemblea nel caso in cui questa abbia per oggetto la approvazione delle tabelle millesimali, in quanto tale approvazione, quale atto di mera natura valutativa del patrimonio ai limitati effetti della distruzione del carico delle spese condominiali, nonché della misura del diritto di partecipazione alla formazione della volontà assembleare del condominio, non è idonea a incidere sulla consistenza dei diritti reali a ciascuno spettanti, cfr. sent. 28 giugno 1979 n. 3634)" (così Cass. SS.UU. 9 agosto 2010 n. 18477).

In ragione di ciò, hanno concluso gli ermellini, le tabelle millesimali che siano conformi ai criteri stabiliti dalla legge, tanto nel caso in cui sono contenute in un regolamento contrattuale, tanto se inserite in uno assembleare, possono essere adottate con le medesime maggioranze dettate per l'approvazione del regolamento.

Come mai questa scelta? Perché le tabelle sono un allegato del regolamento (cfr. art 1138 c.c.) ed è principio generale quello secondo cui gli allegati seguono le medesime regole previste per gli atti principali.

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