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Le spese per la consulenza tecnica disposta dal condominio devono essere ripartite secondo i millesimi
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Le spese per la consulenza tecnica disposta dal condominio devono essere ripartite secondo i millesimi

Le spese per l'intervento del consulente tecnico, come ripartirla?

Avv. Alessandro Gallucci  

Quante volte accade che un condominio, per la decisione di una questione che importa la risoluzione di particolari problematiche tecniche, decide di affidare l'incarico a un tecnico esperto del settore d'intervento?

Si pensi, uno fra tanti, alla necessità d'individuare le soluzioni più appropriate per risolvere problemi strutturali o, allargando lo sguardo, alla necessità d'un parare legale o a perizie fonometriche, ecc.

A fronte dell'incarico, deliberato dall'assemblea, v'è nella maggior parte dei casi, la normalità consiglierebbe di dire nella totalità, l'onere della spesa consistente nel compenso dovuto al professionista incaricato di fornire la consulenza.

Ci si pone dunque il problema di come ripartire questa spesa.

A ben leggere la giurisprudenza sul punto, si tratta di un non problema.

Ripartizione della spesa per la consulenza tecnica

Come sempre leggere le sentenze in materia di condominio è sempre utile in ragione della sinteticità delle norme che disciplinano l'istituto, specie in materia di ripartizione delle spese.

Nel caso di consulenza (tecnica, legale o contabile è indifferente), a ribadirlo è stata la Corte di Cassazione con la sentenza n. 27233 depositata in cancelleria il 4 dicembre 2013, le spese per l'intervento del consulente, cioè per il pagamento del suo compenso, devono essere ripartite tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.

Non solo: qualora l'assemblea . una tantum. dovesse decidere, senza il consenso di tutti i comproprietari, una diversa suddivisione, la delibera in questione dovrebbe essere considerata nulla e come tale impugnabile in ogni momento.

Nel caso risolto dalla Cassazione con la sentenza in esame, l'assemblea di un condominio aveva deciso la ripartizione "capitaria" (ossia in parti uguali) del compenso del consulente tecnico. La relativa delibera era stata impugnata ed invalidata tanto in primo quanto in secondo grado.

=> Ripartizione spese condominiali

A nulla è valso il ricorso per Cassazione del condominio.

Si legge nella sentenza n. 27233 che . le delibere delle assemblee di condominio aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni, con le quali si deroga "una tantum" ai criteri legali di ripartizione delle spese medesime, ove adottate senza il consenso unanime dei condomini, sono nulle.

Deve, quindi, riaffermarsi il principio di diritto alla stregua del quale, in mancanza di diversa convenzione adottata all'unanimità, espressione dell'autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali generali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell'art. 1123, comma primo, c.c., e, pertanto, non è consentito all'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire con criterio "capitario" le spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune".

Spese condominiali generali, ossia costi sopportati dal condominio nell'interesse di tutti quanti perché riguardanti la gestione e conservazione della compagine. Certo, se poi, si verte in un'ipotesi di condominio parziale, la spesa dovrà essere ripartita solamente tra chi è interessato alla consulenza (art. 1123, terzo comma, c.c.).

Un esempio: condominio con più terrazze e consulenza tecnica per individuare le cause di un'infiltrazione. La spesa per il compenso del tecnico dev'essere ripartita solamente tra i comproprietari del terrazzo interessato.

Le consulenze ed il caso della revisione contabile

Quello di cui ci siamo occupati in questo caso trova riscontro chiarissimo nella fattispecie di revisione contabile.

Al primo comma dell'art. 1130-bis c.c. è specificato che:

. L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà [?]. .

=> Consulenza tecnica preventiva ex art. 696-bis c.p.c.

D'altra parte la revisione contabile altro non è che una particolare forma di consulenza sulla contabilità del condominio.

Consulenza, studio di fattibilità e superbonus

Com'è noto ai sensi dell'art. 119, terzo comma, d.l. Rilancio, per godere del superbonus è necessario "il miglioramento di almeno due classi energetiche dell'edificio o delle unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari le quali siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno, ovvero, se ciò non sia possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l'attestato di prestazione energetica (A.P.E.), di cui all'articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, prima e dopo l'intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata".

È altrettanto noto che non basta ciò, ma che sia necessario che l'edificio abbia una serie di altri requisiti quali la regolarità urbanistica.

Per valutare la fattibilità, dunque, è caldamente consigliato fare eseguire uno studio preliminare.

Il costo di questo studio, se si eseguiranno i lavori, rientrerà nella detrazione del 110% e/o nello sconto in fattura o cessione del credito, a seconda che il contribuente abbia deciso per la fruizione diretta della detrazione o per l'opzione di cui all'art. 121 d.l. Rilancio.

Ove non si addivenga ai lavori, il costo rimarrà in capo ai condòmini.

In ogni caso, salvo diversa decisione dell'assemblea, così come previsto dall'art. 119 comma 9-bis d.l. Rilancio, il costo andrà posto in carico ai condòmini sulla scorta dei millesimi di proprietà.

Superbonus, conformità urbanistica e agibilità, alcune considerazioni

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Arduini Massimo
Arduini Massimo 25-02-2016 10:36:32

Buongiorno, come viene pagato un geometra,che effettua il calcolo per i millesimi di proprietà. Grazie. Distinti saluti.

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