L'ordinamento giuridico italiano prevede una serie di adempimenti quando si tratta di operazioni che hanno a oggetto beni immobili. Ad esempio, tutti sanno che, quando bisogna effettuare una compravendita immobiliare, occorre un rogito notarile e la successiva trascrizione dell'atto all'interno dei registri della conservatoria immobiliare.
A seguito di alcuni interventi normativi, quando si tratta di compiere operazioni giuridiche che riguardano beni immobili (non solo compravendita, ma anche locazione, comodato, interventi edilizi, ecc.) c'è bisogno di allegare la documentazione che attesti quali sono le caratteristiche energetiche dell'edificio. In pratica, c'è bisogno del famoso Ape, cioè dell'attestato di prestazione energetica.
Cos'è e a cosa serve questo documento?
Chi lo redige?
In quali sanzioni si incorre se non si ottempera agli obblighi di legge?
Attestato di prestazione energetica: cos'è?
L'attestato di prestazione energetica (acronimo Ape) è un documento che descrive le caratteristiche energetiche di un immobile.
L'attestato di prestazione energetica, introdotto nel 2013 con il decreto legge numero 63, è un documento fondamentale e imprescindibile ogni volta che bisogna acquistare un immobile oppure procedere alla sua concessione in locazione o in comodato.
Ma non solo: sussiste l'obbligo di produrre tale documento anche nell'ipotesi di donazione, di ristrutturazione dell'edificio e in molte altre che di seguito vedremo.
L'Ape fornisce le informazioni relative alla prestazione energetica dell'immobile, ovvero alla quantità di energia necessaria per soddisfare annualmente le esigenze legate a un uso standard dell'immobile per il riscaldamento, il raffrescamento, la ventilazione, la produzione di acqua calda sanitaria, ecc.
Attestato di prestazione energetica: a cosa serve?
L'attestato di prestazione energetica sintetizza il livello delle prestazioni energetiche di un bene immobile. In poche parole, l'Ape indica il livello di efficienza energetica degli edifici, tenendo conto di diversi parametri, quali l'isolamento termico dell'appartamento, la posizione dell'immobile e la presenza di tutti quegli impianti che garantiscono la salubrità all'interno degli ambienti domestici.
L'attestato di prestazione energetica ha validità decennale, ma deve essere aggiornato nel caso vengano effettuati lavori di riqualificazione o di ristrutturazione dell'appartamento che ne modifichino la struttura (sostituzione della caldaia, della pavimentazione, modifica degli infissi, ecc.).
Attestato di prestazione energetica: quando è obbligatorio?
L'attestato di prestazione energetica è obbligatorio nelle seguenti ipotesi:
- compravendita immobiliare. Per gli edifici esistenti, l'Ape è obbligatorio in caso di compravendita e di nuovo contratto di locazione.
Se un immobile messo in vendita o locato possiede già un Ape o un Ace (attestato di certificazione energetica, ormai superato dall'Ape, ancora valido solamente se ottenuto prima del 2013) in corso di validità e l'immobile non ha subito lavori di ristrutturazione che ne abbiano modificato la classe energetica, non è necessario produrre un nuovo Ape;
- donazione di un immobile;
- affitto o comodato di immobile;
- vendita edifici di nuova costruzione;
- annunci immobiliari;
- ristrutturazioni importanti, ovvero interventi che superino il 25% della superficie dell'intero edificio;
- per ottenere il Superbonus 110%.
In effetti, anche in precedenza, per fare la richiesta del normale Ecobonus al 65%, serviva comunque far redigere l'attestato di certificazione o l'Ape, non richiesto solo in caso di sostituzione delle finestre e per i pannelli solari.
I contratti di prestazione energetica
Ape: cosa succede se non è allegato all'atto?
Se l'attestato di prestazione energetica non è allegato all'atto (di compravendita, di locazione, di comodato, ecc.), si rischia di andare incontro a severe sanzioni.
Secondo la legge (D. lgs 192/2005, art.6, comma 2) nel caso di vendita, di trasferimento di immobili a titolo gratuito o di nuova locazione di edifici o unità immobiliari, ove l'edificio o l'unità non ne sia già dotato, il proprietario è tenuto a produrre l'attestato di prestazione energetica.
In mancanza, l'atto è giuridicamente valido, ma scatta la sanzione: la mancata allegazione, infatti, comporta non la nullità del contratto ma una sanzione amministrativa da 3mila a 18mila euro, che le parti devono pagare in solido. Stessa sanzione è prevista in caso di omessa dichiarazione nel contratto.
Attestato di Prestazione Energetica. In Italia si spende mediamente 120 euro
Attestato di prestazione energetica: chi lo redige?
Il soggetto incaricato di compilare l'attestato di prestazione energetica è un certificatore energetico, la cui formazione ed il cui accredito professionale vengono gestiti dalle Regioni secondo quando stabilito dalla legge (D.P.R. n. 75/2013).
In parole povere, il certificatore energetico è un tecnico abilitato a progettare edifici ed impianti, quali ingegneri, geometri o architetti o periti industriali.
Si tratta in genere di professionisti in possesso del titolo di studio previsto dalla normativa, abilitati all'esercizio della professione e iscritto all'albo professionale, ovvero di professionisti che, anche se iscritti nel rispettivo albo professionale, devono seguire un corso abilitante di 80 ore previsto dalla legge.
Il tecnico può redigere e rilasciare l'attestato di prestazione energetica solo dopo avere effettuato almeno un sopralluogo (obbligatorio per legge).
Attestato di prestazione energetica: per quanto tempo è valido?
Come ricordato in precedenza, la validità temporale dell'attestato di prestazione energetica è di 10 anni, tranne che non si effettuino interventi di ristrutturazione o riqualificazione che riguardino gli elementi edilizi o gli impianti tecnici in maniera tale da modificare la classe energetica dell'edificio o dell'unità immobiliare. In questa ipotesi, occorre il rilascio di un nuovo attestato di prestazione energetica.
Ape condominiale: è sufficiente per locare l'abitazione?
in caso sia stato redatto un Ape condominiale, cioè un attestato di prestazione energetica relativo all'intero edificio, è possibile consegnare al conduttore, all'atto della stipula del contratto di locazione, l'attestato condominiale (purché non sia scaduto).
In altre parole, se si intende dare in locazione il proprio immobile sito in condominio, è sufficiente allegare al contratto l'Ape ottenuto dall'intero edificio, non essendo necessario quello relativo al singolo immobile. E infatti, secondo la legge, l'attestazione della prestazione energetica può riferirsi a una o più unità immobiliari facenti parte di un medesimo edificio.
L'attestazione di prestazione energetica riferita a più unità immobiliari può essere prodotta solo qualora esse abbiano la medesima destinazione d'uso, la medesima situazione al contorno, il medesimo orientamento e la medesima geometria e siano servite, qualora presente, dal medesimo impianto termico destinato alla climatizzazione invernale e, qualora presente, dal medesimo sistema di climatizzazione estiva.
