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Contratto di comodato senza determinazione di durata
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Contratto di comodato senza determinazione di durata

Contratti di comodato, quando è possibile esigere la restituzione dell'appartamento

Avv. Alessandro Gallucci  

Nei contratti di comodato, quando il proprietario dell'immobile può esigere la restituzione dell'unità immobiliare?

È utile ricordare che il codice civile prevede due tipologie di contratto di comodato:

a) quello con determinazione di durata;

b) quello senza determinazione di durata.

In questo contesto, per rispondere alla domanda che abbiamo posto in principio, è utile guardare agli artt. 1809-1810 del codice civile.

Il primo dei due specifica che la restituzione della cosa deve avvenire alla scadenza del termine convenuto o, in mancanza di termine, quando il comodatario se ne è servito in conformità del contratto.

Pure nei contratti a termine, tuttavia, se durante la loro esecuzione “o prima che il comodatario abbia cessato di servirsi della cosa, sopravviene un urgente e impreveduto bisogno al comodante, questi può esigerne la restituzione immediata”.

Se il contratto non ha termine, oppure, specifica l'art. 1810 c.c., se questo non risulta dall'uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede.

=> Beni condominiali in comodato e caso di lite per la restituzione

La norma che regola la restituzione della cosa nell'ambito dei contratti di comodato senza determinazione di durata, consentendo il così detto recesso ad nutum del comodante, prevede altresì una seconda ipotesi di contratto con determinazione di durata, ossia il contratto di comodato con durata implicita.

Di questa particolare tipologia contrattuale, dell'attenzione che bisogna fare per distinguerla dal contratto di comodato senza determinazione di durata e delle differenze rispetto a quest'ultimo con riferimento alla restituzione del bene s'è occupata la Corte di Cassazione con la sentenza n. 24468 depositata in cancelleria il 20 novembre 2014.

Nel caso di specie il proprietario dell'immobile lo aveva concesso in comodato gratuito senza determinazione di durata alla moglie, affinché questa vi potesse svolgere la propria attività di estetista. I due si separavano cosicché il marito chiedeva indietro il bene.

La moglie si opponeva e nella causa che ne seguiva otteneva ragione: il suo, dicevano i magistrati aditi, era un contratto di comodato con determinazione implicita della durata da rinvenirsi nell'esercizio dell'attività di estetista. Come dire: fintanto che esiste quell'attività non può sciogliersi il comodato.

Il proprietario non ci stava e ricorreva in Cassazione. D'altra parte, aggiungiamo noi, se è vero che il contratto può durare, come dice l'art. 1810 c.c., anche per tutto il tempo cui serve in relazione alla destinazione del bene, tale destinazione non può far sì che il contratto di comodato divenga un accordo a tempo indeterminato a favore del comodatario, svilendo di fatto il diritto di proprietà.

In effetti la Cassazione ha ritenuto illegittima la soluzione cui s'era giunti nell'ambito del giudizio di merito.

Si legge in sentenza che l'apposizione al contratto di comodato d'un termine implicito derivante "dall'uso cui la cosa è destinata" non può invece ravvisarsi nel solo fatto che nell'immobile si svolga una determinata attività, commerciale o di altro tipo: per la semplice ragione che tale attività potrebbe non avere alcun termine prevedibile, nel qual caso il comodato sarebbe di fatto sine die.

Conclusione, quest'ultima, che snaturerebbe la causa del contratto (il "prestito ad uso" degli antichi) ed esproprierebbe di fatto il comodante.

Esistono infatti attività il cui svolgimento è necessariamente espressione d'un termine implicito di durata del comodato (esigenze temporanee, occupazioni stagionali, necessità transeunti); ed attività che non sono soggette ad alcun termine di durata.

Solo il primo tipo di attività, se svolte nell'immobile dato in comodato, consentono di ritenere che quest'ultimo sia soggetto ad un termine implicito” (Cass. 18 novembre 2014 n.24468)

Insomma, prestare una casa in una località balneare per far godere il mare ad un proprio amico, ad esempio, può essere un esempio di comodato con termine implicito (la stagione estiva), ma prestare l'unità immobiliare per impiantarvi un'attività commerciale non può spostare il termine implicito della cessazione alla chiusura dell'attività medesima.

=> Impossibile risolvere il contratto anche se il comodatario non paga le spese condominiali

Scarica Cass. 18 novembre 2014, n. 24468

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Giuseppe
Giuseppe mercoledì 02 agosto 2017 alle ore 01:31

Salve Avvocato. Le chiedo cortesemente di fornirmi una sua consulenza in merito alla seguente questione. Mia madre possiede un ettaro di terreno che viene coltivato da suo fratello in regime di comodato ad uso familiare. L'affitto annuo è di Euro novanta. Il comodatario in questione è un coltivatore diretto che percepisce anche dei contributi economici poichè lavora il suddetto terreno. In questi giorni il comadatario sta ultimando i suoi lavori stagionali che consistono nella raccolta di un tipo di graminacea. Una Società attiva nel settore delle energie rinnovabili è interessata ad acquisire il terreno ed ha proposto un contratto preliminare per poter svolgere uno studio di fattibilità finalizzato all'installazione di un parco eolico. Le chiedo quindi se mia madre può ottenere immediatamente la restituzione del bene immobile e procedere alla stipula del contratto preliminare. Il comodatario sostiene che la firma del contratto non può avvenire prima della scadenza dell'anno agrario che è in novembre.

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