Nei contratti di comodato, quando il proprietario dell'immobile può esigere la restituzione dell'unità immobiliare?
La soluzione al quesito non può tralasciare la tipologia di contratto di comodato stipulato tra le parti. Detta diversamente: la durata influenza la possibilità di poter chiedere il rilascio entro un dato termine.
Contratto di comodato, le tipologie codicistiche
È utile ricordare che il codice civile prevede due tipologie di contratto di comodato:
a) quello con determinazione di durata;
b) quello senza determinazione di durata.
In questo contesto, per rispondere alla domanda che abbiamo posto in principio, è utile guardare agli artt. 1809-1810 del codice civile.
Come si diceva, la determinazione della durata, ovvero l'assenza di fissazione di termine di scadenza del contratto sono elementi fondamentali in relazione alla possibilità di chiedere indietro il bene concesso in comodato d'uso. Torniamo alle disposizioni del codice civile.
Contratto di comodato e termine di restituzione delle cose
L'art. 1809 c.c. specifica che la restituzione della cosa deve avvenire alla scadenza del termine convenuto o, in mancanza di termine, quando il comodatario se ne è servito in conformità del contratto.
Pure nei contratti a termine, tuttavia, se durante la loro esecuzione "o prima che il comodatario abbia cessato di servirsi della cosa, sopravviene un urgente e impreveduto bisogno al comodante, questi può esigerne la restituzione immediata".
Se il contratto non ha termine, oppure, specifica l'art. 1810 c.c., se questo non risulta dall'uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede.
La norma che regola la restituzione della cosa nell'ambito dei contratti di comodato senza determinazione di durata, consentendo il così detto recesso ad nutum del comodante, prevede altresì una seconda ipotesi di contratto con determinazione di durata, ossia il contratto di comodato con durata implicita.
Contratto di comodato con durata implicita e termine di restituzione delle cose
Del contratto di comodato con durata implicita, dell'attenzione che bisogna fare per distinguerla dal contratto di comodato senza determinazione di durata e delle differenze rispetto a quest'ultimo con riferimento alla restituzione del bene s'è occupata anche la Corte di Cassazione.
Una sentenza in particolare, ad avviso dello scrivente, può essere utile per aiutarci a comprendere il da farsi nella fattispecie in esame.
Il riferimento è alla pronuncia di Cassazione n. che fu depositata in cancelleria il 20 novembre 2014. Nel caso di specie il proprietario dell'immobile lo aveva concesso in comodato gratuito senza determinazione di durata alla moglie, affinché questa vi potesse svolgere la propria attività di estetista. I due si separavano cosicché il marito chiedeva indietro il bene.
Lo scopo era chiaro, dunque: consentire alla comodante di svolgere in quei locali la propria attività lavorativa. L'uso, dunque, era connesso ad essa, non a bisogni extra lavorativi di tipo residenziale.
La moglie si opponeva alla richiesta e nella causa che ne seguiva volta ad ottenere il rilascio del bene immobile otteneva ragione: il suo, dicevano i magistrati aditi, era un contratto di comodato con determinazione implicita della durata da rinvenirsi nell'esercizio dell'attività di estetista.
In sostanza ciò voleva dire che fintanto che sarebbe esiste quell'attività non può si sarebbe potuto sciogliere il comodato.
Il proprietario non ci stava e ricorreva in Cassazione. D'altra parte, aggiungiamo noi, se è vero che il contratto può durare, come dice l'art. 1810 c.c., anche per tutto il tempo cui serve in relazione alla destinazione del bene, tale destinazione non può far sì che il contratto di comodato divenga un accordo a tempo indeterminato a favore del comodatario, svilendo di fatto il diritto di proprietà.
Rivalutando la lettura delle norme e quindi la conclusione cui si era pervenuti nella sentenza impugnata, la Cassazione ha ritenuto illegittima la soluzione cui s'era giunti nell'ambito del giudizio di merito.
Si legge in sentenza che l'apposizione al contratto di comodato d'un termine implicito derivante "dall'uso cui la cosa è destinata" non può invece ravvisarsi nel solo fatto che nell'immobile si svolga una determinata attività, commerciale o di altro tipo: per la semplice ragione che tale attività potrebbe non avere alcun termine prevedibile, nel qual caso il comodato sarebbe di fatto sine die.
Conclusione, quest'ultima, che snaturerebbe la causa del contratto (il "prestito ad uso" degli antichi) ed esproprierebbe di fatto il comodante.
Esistono infatti attività il cui svolgimento è necessariamente espressione d'un termine implicito di durata del comodato (esigenze temporanee, occupazioni stagionali, necessità transeunti); ed attività che non sono soggette ad alcun termine di durata.
Solo il primo tipo di attività, se svolte nell'immobile dato in comodato, consentono di ritenere che quest'ultimo sia soggetto ad un termine implicito" (Cass. 18 novembre 2014 n.24468)
Insomma, prestare una casa in una località balneare per far godere il mare ad un proprio amico, ad esempio, può essere un esempio di comodato con termine implicito (la stagione estiva), ma prestare l'unità immobiliare per impiantarvi un'attività commerciale non può spostare il termine implicito della cessazione alla chiusura dell'attività medesima.
Così fosse, si ripete, visto che le attività commerciali in teoria possono proseguire vita natural durante di chi le esercita, si arriverebbe alla conclusione che installata in un posto un'attività, questa verrebbe ad essere inamovibile fino alla sua cessazione ovvero al trasferimento volontario. In casi simili, quindi, il contratto di comodato va considerato senza determinazione di durata, con tutte le conseguenze che ne accedono in termini di restituzione del bene.
Revoca del contratto di comodato d'uso di un immobile
Revoca del contratto di comodato d'uso di un immobile
