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Revoca del contratto di comodato d'uso di un immobile
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Revoca del contratto di comodato d'uso di un immobile

Comodato d'uso di un immobile: come revocare il diritto di godimento personale e quali le conseguenze dell'atto? La posizione del comodante e quella del comodatario.

Avv. Alessandro Gallucci 

Comodato d'uso

Il comodato d'uso , così lo definisce l'art. 1803 c.c., è un contratto essenzialmente gratuito col quale una parte, il comodante, concede all'altra, il comodatario, una cosa mobile o immobile, «affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta». Il diritto che ne deriva per chi gode del bene è unanimemente considerato un diritto personale di godimento su cosa altrui. Classico l'esempio della concessione in comodato d'uso di una casa.

In questo contesto ci giunge il quesito di un nostro lettore, che espone e domanda: «Tempo fa ho concesso ad un mio conoscente un appartamento di mia proprietà in comodato d'uso.

Adesso mi servirebbe e vorrei chiederglielo indietro; siccome per vari motivi nel frattempo i nostri rapporti si sono incrinati, avrei necessità di agire nel migliore dei modi, cioè senza commettere errori.

Che cosa devo fare? »

=> Contratto di comodato a termine e rilascio dell'immobile

Premessa: il fatto così come esposto è estremamente generico. Dare una risposta precisa è come fare una previsione del tempo che ci sarà tra una settimana; possibile ma anche probabile che sia sbagliata.

Il quesito postoci dal lettore, tuttavia, ci consente di trattare il tema della revoca del contratto di comodato d'uso.

Contratto di comodato d'uso, la forma e la durata

Il legislatore non prevede alcuna forma obbligata , nemmeno per il comodato di beni immobili. La forma scritta è quella consigliabile perché tutela entrambe le parti rispetto allo svolgimento del rapporto contrattuale (si veda sull'argomento: D. Minussi, La forma del comodato, Il contratto di comodato gratuito dev'essere registrato?

Svolte queste doverose premesse, entriamo nel merito della questione. Prima valutazione che bisogna fare è la durata del contratto di comodato. Esso, come si è inteso leggendo il disposto dell'art. 1803 c.c., può essere stipulato:

a) per un tempo determinato;

b) senza determinazione di durata.

L'elemento temporale incide in modo sostanziale sulla facoltà del proprietario del bene di poter revocare il contratto e di conseguenza ottenere indietro l'immobile.

Revoca del comodato a tempo determinato e restituzione del bene

Recita l'art. 1809 c.c., rubricato per l'appunto Restituzione:

«Il comodatario è obbligato a restituire la cosa alla scadenza del termine convenuto o, in mancanza di termine, quando se ne è servito in conformità del contratto.

Se però, durante il termine convenuto o prima che il comodatario abbia cessato di servirsi della cosa, sopravviene un urgente e impreveduto bisogno al comodante, questi può esigerne la restituzione immediata.»

=> Comodato a termine: quando scatta l'obbligo di rilascio dell'immobile?

Di norma, quindi, nei contratti di comodato con previsione di un termine finale la restituzione deve avvenire a tale scadenza e può essere domandata prima solamente se vi sono giustificate ragioni di chiederlo indietro.

Revoca del comodato a tempo indeterminato e restituzione del bene

Nel caso di comodato senza determinazione di durata, invece, a mente del successivo art. 1810 c.c. il comodatario è tenuto a restituire la cosa che ha in uso non appena il comodante la richiede.

Si badi: se il termine pur non previsto nel contratto sia desumibile dall'uso (es. concessione della casa in comodato fintanto che non termina la costruzione di quella acquistata e simili), si applicano le norme dettate per i contratti di comodato con determinazione (in questo caso implicita) di durata

Per rispondere al lettore, quindi, non si può prescindere dalla conoscenza di questo elemento. Conoscendo egli la situazione, tuttavia, ne potrà trarre le più opportune conclusioni.

È bene che la comunicazione di revoca avvenga in forma scritta e documentabile (raccomandata a.r. o a mano) in modo tale da poter dimostrare la richiesta di restituzione nel caso di controversie in merito.

Revoca del comodato e mancata restituzione del bene, quali conseguenze?

Ipotizzando che sia tutto lineare, ovvero che sia stato concesso un bene in comodato con o senza determinazione di durata è indifferente e che alla scadenza ovvero alla revoca legittima non sia seguita la restituzione del bene.

Che cosa accade in questi casi?

Al riguardo, in tante occasioni, la giurisprudenza ha avuto modo di affermare che una volta scaduto ovvero revocato il comodato, l'occupazione dell'immobile oltre termine diviene occupazione senza titolo.

Da ciò ne consegue che ai proprietari del bene spetta il risarcimento del danno consistente nella perdita di disponibilità del bene e quindi nella impossibilità di conseguire l'utilità generalmente ricavabile dagli immobili in considerazione della natura normalmente fruttifera di essi.

Dato questo contesto, come quantificare il danno? Questione di non poco conto, visto che il comodato è essenzialmente gratuito.

Al riguardo la Corte di Cassazione ha affermato che:

  • il danno subito dal proprietario si può dunque ritenere in re ipsa, discendendo automaticamente dall'indisponibilità del bene, cioè non c'è bisogno di dimostrazione dell'esistenza del danno, bastando dimostrare la mancata riconsegna;
  • in conseguenza di ciò, è stato detto che il risarcimento può essere parametrato al così detto danno figurativo pari al valore locativo dell'immobile e quindi alla perdita corrispondente a tutto il periodo di ritardo nella riconsegna (cfr. Cass., sez. III, 8.5.2006, n. 10498; Cass., sez. III, 18.1.2006, n. 827; Cass., sez. II, 7.6.2001, n. 7692).

Come dire: se il valore locatizio è 10 e l'immobile è stato riconsegnato 12 mesi dopo la data dovuta, il proprietario avrà diritto ad un risarcimento pari a 12.

=> Occupazione sine titulo della proprietà altrui e quantificazione economica del danno arrecato

Cerca: comodato revoca immobile

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Felice
Felice giovedì 11 febbraio 2016 alle ore 14:07

buongiorno
qualche anno fa abbiamo concesso in comodato d'uso gratuito un terreno. Contratto fu fatto tra mia nonna ed un'altra persona. Mia nonna è deceduta ed ha lasciato in eredità il terreno a me e mio fratello. Il contratto ha sempre validità o deve essere ristipulato con i nuovi proprietari ? Grazie della risposta

Ilario
Ilario giovedì 11 febbraio 2016 alle ore 20:32

Buonasera,
qualche anno fa ho dato in comodato d'uso ad una cognata con la quale ho stipulato un contratto di comodato e registrato.

Attualmente vorrei la restituzio
ne dell'immobile dalla comodataria.
Alla luce di quanto esposto dopo aver notificato la miarichiesta di restituzione all'ufficio delle entrate devo pagare qualcosa? Ringrazio vivamente e porgo distinti saluti...grazie.....

Nicola
Nicola sabato 02 aprile 2016 alle ore 17:46

buongiorno,volevo chiedere se il comodante che ha stipulato con me un contratto d'uso gratuito per ventanni registrato,puo ora recedere al contratto prima del termine,la casa è tenuta perfetta e le utenze sempre pagate l'unica cosa ho preso un cane con il libretto in ordine e ha lui non gli piace,come posso comportarmi?posso mettere delle reti nel giardino per tenere il cane senza domandare niente?GRAZIE per l'attenzione

Gianni
Gianni venerdì 28 aprile 2017 alle ore 21:05

Salve io mi trovo in una situazione strana ,mi spiego (ho dato in comodato d'uso senza scadenza au apartamento di mia proprietà a mio fratello cira 20anni fa,negli ultimi ani i rapporti si sono raffreddati causa una visita improvvisa da parte mia a casa sua se cosi si puo' dire,ho visto degli opera lavorare e lui di tutta risposta non mi ha fatto entrare ma dalla strada si vede qualcosa di strano del tibo abusivo,posso richiedere l'immediata restituzione dell'immobile ed eventualmente denunciare l'abuso da lui eseguito?

Giovanni
Giovanni sabato 20 luglio 2019 alle ore 10:13

Ciao io o lasciato il comodato dusu per andare a affittarmi un altri appartamento posso fare la residenza o debbo comunicare io o il proprietario che o dato le chiavi

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