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Il contratto di locazione ed il deposito cauzionale: in che modo dev'essere restituito al conduttore?
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Il contratto di locazione ed il deposito cauzionale: in che modo dev'essere restituito al conduttore?

Deposito cauzionale: obblighi, clausole ed interessi.

Avv. Alessandro Gallucci  

L'art. 11 della legge n. 392/78 (la ben nota legge sull'equo canone, poi parzialmente abrogata dalla legge n. 431/98) rubricato Deposito cauzionale, recita:

Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.

Il deposito cauzionale è una somma di denaro che il conduttore, all'atto della sottoscrizione del contratto di locazione, versa al locatore a garanzia delle obbligazioni connesse al citato accordo.

Sovente sorgono motivi di attrito se non proprio di contrasto tra le parti.

Deposito cauzionale, il quesito

Ci aiuta ad affrontare il tema il quesito di un nostro lettore:

. Buongiorno amici di Condominioweb! Vi spiego il mio caso: abito una casa in affitto, con regolare contratto, da una decina d'anni.

Avendo l'occasione di comprarne una ho mandato disdetta. Nei prossimi giorni dobbiamo incontrarci col proprietario.

Ho chiesto come preferisce restituirmi il deposito, se con bonifico, per assegno o i contanti. Sono circa 1.200,00 euro. Ha detto che vedrà dopo la consegna della casa, prima deve capire se deve trattenerne una parte.

È così? Può decidere lui? Come funziona?"

Primo dato: se le parti concordano che la casa ha un danno e che per ripararlo ci vogliono X euro, nulla quaestio, il locatore d'accordo con la controparte potrà ritenere dal deposito quella somma.

Deposito cauzionale: quando va restituito.

Diverso il caso di mancanza di accordo ovvero di assenza di cause di trattenimento.

Attorno alle vicende che regolano il deposito cauzionale, com'è logico che sia intervenendo le stesse su questioni prettamente economiche, s'è sempre fatto un notevole parlare.

Parliamo d'un "chiacchiericcio" giudiziario s'è vero, com'è vero, che si segnalano molte pronunce tese ad interpretare il significato dell'articolo in esame.

In questo contesto vale la pena comprendere più da vicino qual è il significato assunto dall'art. 11 della legge n. 392/78 nel così detto diritto vivente (ossia nel diritto così come interpretato ed applicato dagli addetti ai lavori).

Funzione del deposito cauzionale e obblighi di restituzione

La funzione del deposito cauzionale previsto dall'art. 11 della legge 27 luglio 1978 n. 392, è di garantire il locatore per l'adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore, e, quindi non soltanto di quello del pagamento del canone ma anche quello di risarcimento dei danni pei l'omesso ripristino dei locali.

L'obbligazione del locatore di restituirlo sorge al termine della locazione, non appena sia avvenuto il rilascio dell'immobile locato, di talché, ove l'accipiens invece lo trattenga, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione in tutto o in parte dello stesso a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il conduttore può esigerne la restituzione (Cass., 21.4.2010 n. 9442; Cass., 15.10.2002 n. 14655; Cass., 9.11.1989 n. 4725).

Facendo applicazione di tali principi, deve affermarsi la sussistenza del diritto della società conduttrice alla restituzione del deposito cauzionale corrisposto (lire 1.400.000, di cui alla clausola n. 9 del contratto), avendo rilasciato gli immobili e in mancanza di una domanda riconvenzionale della locatrice di attribuzione, non essendo sufficiente l'eccezione di estinzione del diritto alla restituzione (Trib. Salerno 11 ottobre 2012 n. 2121).

Momento di restituzione degli interessi sul deposito

Nella vigenza dell'art. 11 della legge 27 luglio 1978 n. 392 gli interessi legali sul deposito cauzionale devono esser corrisposti dal locatore alla fine di ogni anno, senza che occorra una richiesta del conduttore, perché sono irrinunciabili, e se non si è provveduto in tal senso vanno restituiti, unitamente alla somma depositata, al momento del rilascio dell'immobile locato, dovendosi presumere, fino a prova contraria, che sia venuta meno la funzione di garanzia - che ha il deposito cauzionale - dell'adempimento degli obblighi gravanti sul conduttore (Cass. 15 ottobre 2002 n. 14655).

Nullità delle clausole che derogano all'obbligo di restituzione degli interessi sul deposito

L'obbligo del locatore di un immobile urbano, di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale, previsto dalla L. n. 392 del 1978, art. 11, ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, consistenti nella tutela del contraente più debole (individuato dal legislatore nel conduttore) e nell'impedire che i frutti della relativa somma, percepibili dal locatore, possano tradursi in un surrettizio incremento del corrispettivo della locazione.

Perciò, tale norma imperativa determina la nullità, per contrasto con la stessa, di qualsiasi clausola contrattuale difforme. (Cass. civ., Sez. 3^, 19/08/2003, n. 12117, Cass. civ., Sez. 3^, 03/05/2004, n. 8330) (Cass. 8 gennaio 2010 n. 75).

Obbligo di restituzione, per trattenere il deposito c'è bisogno di un atto del giudice

Il locatore, alla cessazione del contratto, ha un obbligo di restituzione del deposito, non può permettersi, come accennavamo in precedenza se non c'è accordo col conduttore, Al riguardo, in maniera costante nel tempo, la Corte di Cassazione ha affermato che la legge pone in capo al locatore l'obbligo di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato alla stipula del contratto e che tale obbligo insorge immediatamente dopo il rilascio dell'immobile locato.

E se il locatore, com'è normale che possa essere, accampasse diritti su quelle somme?

La stessa Corte nomofilattica specifica che "ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione (sentenze 15 ottobre 2002, n. 14655, e 21 aprile 2010, n. 9442)" (Cass. 25 febbraio 2015 n. 3882).

Detta diversamente: il proprietario che ha in mano il denaro del conduttore deve restituirglielo o chiederne al giudice l'attribuzione.

Cerca: deposito cauzionale conduttore

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