Per poter usufruire del superbonus al 110% è necessario che l'edificio abbia la conformità urbanistica?
La conformità urbanistica è cosa differente dall'agibilità?
Se c'è la prima, ma non la seconda, è un problema?
Esistono soluzioni che consentano di sanare la situazione ove conformità urbanistica e agibilità siano elementi fondamentale per fruire della detrazione al 110%?
Si tratta di domande di non facile soluzione, sulle quali molto ci si sta interrogando in questi giorni. I responsi, forse per non errare, sono sempre molto netti.
Senza pretesa di avere la verità in tasca, riteniamo che la soluzione tranchant "no conformità urbanistica e agibilità, no superbonus" vada calata nella realtà.
Come alle volte accade, insomma, la risposta generale non può prescindere da valutazioni afferenti allo specifico caso.
Una premessa è fondamentale: nessuna delle norme specificamente riguardanti il superbonus pone conformità urbanistica e agibilità quale condizione necessaria per la fruizione di questa agevolazione: ciò come vedremo non vuol dire che non siano legate. Il problema è comprendere l'indissolubilità di questo legame.
Conformità urbanistica
La conformità urbanistica attesta che l'edificio è conforme al progetto ed alle sue varianti, nonché la rispondenza del medesimo alle risultanze catastali. Ciò che esiste è ciò che è stato affermato sarebbe stato edificato.
Questa, semplificando il concetto, è la conformità urbanistica. Esistono difformità sanabili e difformità insanabili. Questa è una condizione che va valutata caso per caso. Chiaramente un immobile completamente abusivo e mai condonato non potrà essere considerato urbanisticamente conforme.
Agibilità (segnalazione certificata)
L'agibilità, rectius, la segnalazione certificata di agibilità, disciplinata dall'art. 24 del testo unico dell'edilizia è una segnalazione, sotto forma di dichiarazione asseverata, con la quale il direttore dei lavori, ovvero un professionista abilitato, assevera «la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato» e quindi la sua agibilità.
Com'è stato affermato «l'avvio della procedura volta all'ottenimento dell'agibilità avviene in un momento successivo alla realizzazione dell'immobile, stante la sua esclusiva funzione di accertare la sussistenza delle condizioni igienico-sanitarie dell'immobile.
Inoltre, in base alla vigente disciplina, la conformità del bene al progetto approvato deve esclusivamente risultare da una autodichiarazione resa dal richiedente al momento della presentazione della segnalazione di agibilità, potendo dunque al limite far sorgere una presunzione iuris tantum di conformità urbanistico-edilizia» (Zanelli e Bonora Agibilità: "incommerciabilità economica" non è incommerciabilità giuridica Notariato 2017, 3, p.275).
È chiaro che un edificio non urbanisticamente conforme non potrà mai ottenere l'agibilità, se non sanato. Essa è un suo presupposto, dunque.
Com'è stato efficacemente affermato e molto c'interessa - come vedremo a breve - «l'assenza di agibilità non esclude, peraltro, la preesistente regolarità urbanistica del bene» (Consiglio Nazionale del Notariato Studio n. 83-2018/P La nuova agibilità e la modulazione delle clausole contrattuali di Giuseppe Trapani).
Come dire: se manca l'agibilità nulla è perduto, ai fini del superbonus aggiungiamo noi.
Restiamo ancora un attimo sull'agibilità: per una serie di ragioni - che qui non interessano ma si pongono come problema - tantissimi edifici ne sono sprovvisti. Il fatto che non l'abbiano non vuol dire che non la si possa ottenere e ciò può essere fatto mediante la segnalazione certificata cui abbiamo fatto menzione. Ai fini del superbonus, tuttavia, l'assenza può essere un problema.
La segnalazione certificata di agibilità può anche essere parziale, ossia riguardare solamente un'unità immobiliare sita in condomini.
A questa certezza positiva si contrappone un forte dubbio sulla possibilità di presentare la segnalazione certificata di agibilità parziale solamente in relazione alle parti comuni dell'edificio.
Eppure un dubbio, come si suol dire, sorge spontaneo: se è possibile presentare segnalazione per una o più unità immobiliari è certificare la conformità urbanistica e quindi anche l'agibilità, nonostante magari il vicino ha commesso un abuso, perché non poter presentare simile certificazione anche solamente per le parti comuni?
Superbonus: alternative alla detrazione e responsabilità di fornitori e cessionari
Superbonus e adempimenti urbanistici
Detto ciò, come si suol dire possiamo iniziare a trarre le fila.
L'intervento più significativo del superbonus, il così detto cappotto termico, necessita di una SCIA e com'è noto impatta sul risparmio energetico degli edifici. Ergo: al termine dei lavori andrà presentata una segnalazione certificata di agibilità.
Segnalazione che, ove sia mancante quella ab origine prevista, deve essere presentata per ogni altro aspetto concernente l'edificio. Tutto l'edificio o solamente le parti comuni? È evidente che laddove si ritenga impossibile presentarla solamente per le parti comuni, allora il tecnico asseveratore dovrà presentarla per tutto l'edificio.
E qui la situazione diviene più incerta, il confine tra poteri dell'assemblea e diritti dei singoli di porre il vero su attività direttamente inerenti alle loro abitazioni diviene più sfumato e sorgono dei dubbi di non facile soluzione.
Insomma se si accede alle tesi che vede l'impossibilità di chiedere l'agibilità parziale per le parti comuni, il discorso potrebbe complicarsi o divenire addirittura impossibile se nel frattempo sono intervenute opere non autorizzate (la classica veranda). Come attestare infatti la conformità urbanistica?
Senza dubbio un argomento sul quale possono avere un peso non secondario le prassi comunali: come si regolano gli uffici tecnici comunali rispetto alle così dette agibilità parziali? Valgono sole per le unità immobiliari? Oppure per singole porzioni della costruzione - che sono ben distinte dalle unità immobiliari - possono intendersi anche le parti comuni?
Ecobonus al 110 senza superbonus
Certo i condòmini potrebbero sanare lo stato dei luoghi (anche mediante smontaggio della veranda) ovvero in mancanza potrebbero andare incontro a responsabilità per danni laddove col loro comportamento ostacolassero la fruizione dei benefici agli altri.
Non ci addentriamo qui nell'intricata selva delle posizioni dottrinario-giurisprudenziali relative ad interventi manutentivi (come latu sensu va considerato il cappotto) su immobili parzialmente abusivi che in ragione di questa abusività pregressa renderebbero abusive le stesse opere manutentive.
Il ragionamento è questo: manufatto anche in parte abusivo = opere di manutenzione comunque illegittime = applicazione dell'art. 49 del d.p.r. n. 380/01 che considera revocabili i benefici fiscali fruiti in ragione d'interventi illegittimi. Una conclusione che guardata a livello generale appare fin troppo severa.
Ricapitolando: nessuna norma lega esplicitamente superbonus, conformità urbanistica e agibilità. Non sfugge che semplici considerazioni di prudenza oltre che il coacervo delle norme edilizio urbanistiche impongano di intervenire in contesti di facile gestione, contesti pienamente legali, per intendersi.
Le complicazioni che possono sorgere dinanzi a situazioni dubbie, però, non devono indurre a scoraggiare gli interventi (forse per fornire la soluzione più rapida?), ma impongono un surplus di attenzione e studio della pratica per arrivare compiutamente alla soluzione corretta.
