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Superbonus, conformità urbanistica e agibilità, alcune considerazioni

Superbonus, conformità urbanistica e agibilità: in che modo l'assenza delle ultime due può influire sulla detrazione al 110%?
Redazione Condominioweb Redazione 

Per poter usufruire del superbonus al 110% è necessario che l'edificio abbia la conformità urbanistica?

La conformità urbanistica è cosa differente dall'agibilità?

Se c'è la prima, ma non la seconda, è un problema?

Esistono soluzioni che consentano di sanare la situazione ove conformità urbanistica e agibilità siano elementi fondamentale per fruire della detrazione al 110%?

Si tratta di domande di non facile soluzione, sulle quali molto ci si sta interrogando in questi giorni. I responsi, forse per non errare, sono sempre molto netti.

Senza pretesa di avere la verità in tasca, riteniamo che la soluzione tranchant "no conformità urbanistica e agibilità, no superbonus" vada calata nella realtà.

Superbonus al 110%, per quali interventi

Come alle volte accade, insomma, la risposta generale non può prescindere da valutazioni afferenti allo specifico caso.

Una premessa è fondamentale: nessuna delle norme specificamente riguardanti il superbonus pone conformità urbanistica e agibilità quale condizione necessaria per la fruizione di questa agevolazione: ciò come vedremo non vuol dire che non siano legate. Il problema è comprendere l'indissolubilità di questo legame.

Conformità urbanistica

La conformità urbanistica attesta che l'edificio è conforme al progetto ed alle sue varianti, nonché la rispondenza del medesimo alle risultanze catastali. Ciò che esiste è ciò che è stato affermato sarebbe stato edificato.

Questa, semplificando il concetto, è la conformità urbanistica. Esistono difformità sanabili e difformità insanabili. Questa è una condizione che va valutata caso per caso. Chiaramente un immobile completamente abusivo e mai condonato non potrà essere considerato urbanisticamente conforme.

Agibilità (segnalazione certificata)

L'agibilità, rectius, la segnalazione certificata di agibilità, disciplinata dall'art. 24 del testo unico dell'edilizia è una segnalazione, sotto forma di dichiarazione asseverata, con la quale il direttore dei lavori, ovvero un professionista abilitato, assevera «la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato» e quindi la sua agibilità.

Com'è stato affermato «l'avvio della procedura volta all'ottenimento dell'agibilità avviene in un momento successivo alla realizzazione dell'immobile, stante la sua esclusiva funzione di accertare la sussistenza delle condizioni igienico-sanitarie dell'immobile.

Inoltre, in base alla vigente disciplina, la conformità del bene al progetto approvato deve esclusivamente risultare da una autodichiarazione resa dal richiedente al momento della presentazione della segnalazione di agibilità, potendo dunque al limite far sorgere una presunzione iuris tantum di conformità urbanistico-edilizia» (Zanelli e Bonora Agibilità: "incommerciabilità economica" non è incommerciabilità giuridica Notariato 2017, 3, p.275).

Superbonus per le villette a schiera

È chiaro che un edificio non urbanisticamente conforme non potrà mai ottenere l'agibilità, se non sanato. Essa è un suo presupposto, dunque.

Com'è stato efficacemente affermato e molto c'interessa - come vedremo a breve - «l'assenza di agibilità non esclude, peraltro, la preesistente regolarità urbanistica del bene» (Consiglio Nazionale del Notariato Studio n. 83-2018/P La nuova agibilità e la modulazione delle clausole contrattuali di Giuseppe Trapani).

Come dire: se manca l'agibilità nulla è perduto, ai fini del superbonus aggiungiamo noi.

Restiamo ancora un attimo sull'agibilità: per una serie di ragioni - che qui non interessano ma si pongono come problema - tantissimi edifici ne sono sprovvisti. Il fatto che non l'abbiano non vuol dire che non la si possa ottenere e ciò può essere fatto mediante la segnalazione certificata cui abbiamo fatto menzione. Ai fini del superbonus, tuttavia, l'assenza può essere un problema.

La segnalazione certificata di agibilità può anche essere parziale, ossia riguardare solamente un'unità immobiliare sita in condomini.

A questa certezza positiva si contrappone un forte dubbio sulla possibilità di presentare la segnalazione certificata di agibilità parziale solamente in relazione alle parti comuni dell'edificio.

Eppure un dubbio, come si suol dire, sorge spontaneo: se è possibile presentare segnalazione per una o più unità immobiliari è certificare la conformità urbanistica e quindi anche l'agibilità, nonostante magari il vicino ha commesso un abuso, perché non poter presentare simile certificazione anche solamente per le parti comuni?

Superbonus: alternative alla detrazione e responsabilità di fornitori e cessionari

Superbonus e adempimenti urbanistici

Detto ciò, come si suol dire possiamo iniziare a trarre le fila.

L'intervento più significativo del superbonus, il così detto cappotto termico, necessita di una SCIA e com'è noto impatta sul risparmio energetico degli edifici. Ergo: al termine dei lavori andrà presentata una segnalazione certificata di agibilità.

Segnalazione che, ove sia mancante quella ab origine prevista, deve essere presentata per ogni altro aspetto concernente l'edificio. Tutto l'edificio o solamente le parti comuni? È evidente che laddove si ritenga impossibile presentarla solamente per le parti comuni, allora il tecnico asseveratore dovrà presentarla per tutto l'edificio.

E qui la situazione diviene più incerta, il confine tra poteri dell'assemblea e diritti dei singoli di porre il vero su attività direttamente inerenti alle loro abitazioni diviene più sfumato e sorgono dei dubbi di non facile soluzione.

Insomma se si accede alle tesi che vede l'impossibilità di chiedere l'agibilità parziale per le parti comuni, il discorso potrebbe complicarsi o divenire addirittura impossibile se nel frattempo sono intervenute opere non autorizzate (la classica veranda). Come attestare infatti la conformità urbanistica?

Senza dubbio un argomento sul quale possono avere un peso non secondario le prassi comunali: come si regolano gli uffici tecnici comunali rispetto alle così dette agibilità parziali? Valgono sole per le unità immobiliari? Oppure per singole porzioni della costruzione - che sono ben distinte dalle unità immobiliari - possono intendersi anche le parti comuni?

Ecobonus al 110 senza superbonus

Certo i condòmini potrebbero sanare lo stato dei luoghi (anche mediante smontaggio della veranda) ovvero in mancanza potrebbero andare incontro a responsabilità per danni laddove col loro comportamento ostacolassero la fruizione dei benefici agli altri.

Non ci addentriamo qui nell'intricata selva delle posizioni dottrinario-giurisprudenziali relative ad interventi manutentivi (come latu sensu va considerato il cappotto) su immobili parzialmente abusivi che in ragione di questa abusività pregressa renderebbero abusive le stesse opere manutentive.

Il ragionamento è questo: manufatto anche in parte abusivo = opere di manutenzione comunque illegittime = applicazione dell'art. 49 del d.p.r. n. 380/01 che considera revocabili i benefici fiscali fruiti in ragione d'interventi illegittimi. Una conclusione che guardata a livello generale appare fin troppo severa.

Ricapitolando: nessuna norma lega esplicitamente superbonus, conformità urbanistica e agibilità. Non sfugge che semplici considerazioni di prudenza oltre che il coacervo delle norme edilizio urbanistiche impongano di intervenire in contesti di facile gestione, contesti pienamente legali, per intendersi.

Le complicazioni che possono sorgere dinanzi a situazioni dubbie, però, non devono indurre a scoraggiare gli interventi (forse per fornire la soluzione più rapida?), ma impongono un surplus di attenzione e studio della pratica per arrivare compiutamente alla soluzione corretta.

Superbonus 110 e cessione credito

Cerca: agibilità conformità urbanistica superbonus

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Arch. Luciano Martucci
Arch. Luciano Martucci 29-08-2020 08:28:42

L'ho sempre affermato.
In presenza di illeciti non è possibile ottenere benefici fiscali.
In urbanistica è consentito fare opere edili escludendo dal permesso, e quindi dai lavori, la parte realizzata in assenza di permessi ed evidenziando graficamente l'abuso.
Per analogia si potrebbe applicare il concetto al cespite.
Mi spiego meglio, se in un involucro da trattare ci sono una in più verande abusive le superfici da esse interessate vanno sottratte dal computo del cappotto termico.
Bisogna capire se il condomino 'reo' ha diritto alla detrazione per le parti condominiali trattate.

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Geom. Placido Salvatore Musso
Geom. Placido Salvatore Musso 01-09-2020 15:40:03

Buongiorno,per quanto riguarda la conformità urbanistica, ricordo che, per procedere alle lavorazioni dell'ecobonus bisogna accendere una SCIA, quindi l'immobile dovrà assolutamente essere conforme, in quanto il professionista non può operare su di un fabbricato che non sia conforme, quindi sarà necessario, in primis, un accesso agli atti, ed eventualmente una richiesta di sanatoria, prima di ogni altra operazione.

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Geom. Luca Pellegrin
Geom. Luca Pellegrin 24-09-2020 22:10:22

Ma io invece ho un'altro dubbio...in caso di condominio appurato che lo stesso è conforme da punto di vista urbanistico devo verificare che lo siano anche tutte le singole unità immobiliari che lo compongono?

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Paolo
Paolo 27-10-2020 08:15:18

Buongiorno, avrei una domanda. Sto facendo realizzare una Relazione di Conformità Urbanistica e Catastale (cosiddetta ARE, Attestato di Regolarità Edilizia) ad un geometra. Lo sto facendo per essere sicuro che l'immobile non abbia irregolarità edilizie. Infatti, voglio procedere a realizzare un cappotto termico esterno accedendo al Superbonus 110%.

Le spese per l'ARE sono detraibili (in generale)? Le spese per l'ARE sono detraibili al 110%, visto che le faccio come attività preliminare alla realizzazione di un cappotto termico che rispetta i criteri del Superbonus? La fattura dell'ARE va pagata come bonifico ordinario o come bonifico parlante "ai sensi dell'art. 1, commi 344-347, legge 27 dicembre 2006, n. 296"? Quale causale devo inserire? Grazie

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Placido Salvatore Musso
Placido Salvatore Musso 27-10-2020 10:26:50

Per la conformità edilizia è necessario che sia conforme soltanto l'involucro, le singole unità immobiliari sono private e quindi non richiedono la conformità, era stato chiarito nell'ultimo D.L., per quanto riguarda le spese, queste non rientrano nel 110% perchè l'immobile dovrebbe essere conforme a prescindere.

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GIUSEPPE
GIUSEPPE 28-10-2020 18:37:53

Buonasera, avendo un fabbricato costruito nel 79 e aver provveduto a sanarlo(già sono in possesso della concessione edilizia in sanatoria) per poter accedere al Bonus 110%, è necessario che prima abbia ottenuto l'agibilità oppure si può richiedere a fine dei lavori?

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Francesco
Francesco 02-12-2020 21:46:06

E' sufficiente la concessione edilizia in sanatoria perchè il D.L. 34/2020 non vincola la detrazione del 110% di cui all'art. 119 alla presenza dell'agibilità ab inizio. La circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 24/E dell'8 agosto 2020 dispone solamente, al par. 1.2 - persone fisiche, che la data di inizio dei lavori deve risultare dai titoli abilitativi.
L'art. 8 comma 1 del D.Lgs. 192/2005 dispone che il progettista deve depositare una relazione tecnica attestante la rispondenza alle prescrizione per il contenimento del consumo di energia da depositare presso il Comune contestualmente alla dichiarazione di inizio lavori o alla domanda di concessione edilizia. Si tratta di un relazione con la quale il tecnico verifica che ciò che verrà realizzato risponde alle prescrizioni di contenimento energetico. L'eventuale inagibilità iniziale sarebbe irrilevante anche perchè gli interventi avrebbero proprio l'obiettivo di dotare il fabbricato dei requisiti per certificarla.

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Placido Salvatore Musso
Placido Salvatore Musso 03-12-2020 17:13:08

Anche se il fabbricato non fosse stato conforme urbanisticamente non è detto che sia stato privo di agibilità, in caso non avesse questo requisito le consiglio di istruire immediatamente una SCIA per ottenerlo al di là del 110%

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Paolo Giunta
Paolo Giunta 12-11-2020 00:32:57

Nel caso di sismabonus al 110% le spese per determinare gli interventi da realizzare, mi riferisco ai carotaggi così come all'analisi geologica,rientrano nel 110% ?
E se SI solo nel caso di detrazione o anche nel caso di cessione del credito ?

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Roberta
Roberta 31-01-2021 14:58:01

Mi vogliono vendere una casa singola senza abitabilità posso rifiutare anche se firmato proposta d'acquisto preciso che l'abbiamo saputo dopo.

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Placido Salvatore Musso
Placido Salvatore Musso 01-02-2021 09:27:45

L'abitabilità, nella compravendita può anche non essere obbligatoria, ovvio che comprende un notevole deprezzamento del bene, ma non è detto che questo non sia commerciabile, in questo caso è necessario vedere cosa sia stato citato nella caparra confirmatoria, se il cedente ha dichiarato che l'immobile è in regola a livello urbanistico si potrebbe invalidare il tutto, consiglio, in ogni caso di rivolgersi ad un legale.

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Roberta
Roberta 01-02-2021 10:34:06

Citato solo impianti dell'epoca...

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Placido Salvatore Musso
Placido Salvatore Musso 01-02-2021 10:41:13

Ripeto il consiglio....chieda un parere legale. E' stata seguita da un immobiliare nelle operazioni?

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Mauro Silvi
Mauro Silvi 06-02-2021 14:29:45

Su un immobile con agibilità rilasciata nel 1970 con altezze interne al PT di 2,6 m e al piano 1 di 2,3 m, qualora si volesse procedere col bonus 110, ci sarebbero problemi a ripresentare l'agibilità dal momento che oggi l'altezza interna non risponde ai requisiti minimi in entrambi i piani?

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Placido Salvatore Musso
Placido Salvatore Musso 06-02-2021 17:38:48

Mi sembra strana un un'agibilità rilasciata con queste altezze...a meno che non si tratti di paesi montani...ma comunque oltre che l l'agibilità è richiesta la conformità urbanistica

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Mauro Silvi
Mauro Silvi 08-02-2021 13:28:49

@Placido Salvatore Musso: Trattasi di villette facentiparte di un villaggio turistico progettato e realizzato ai tempi in cui era in vigore il CMLP 1820/60.

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Placido Salvatore Musso
Placido Salvatore Musso 08-02-2021 15:43:27

@Mauro Silvi: Quindi un intervento particolare......probabilmente assoggettato ad altre norme che non le solite per edifici residenziali normali..

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Luigi
Luigi 09-02-2021 18:07:20

Ma quindi anche se la planimetria è difforme (per lavori rientranti in "edilizia libera" o anche con necessità di CILA) ma senza abusi, intesi come previsti ed indicati nella norma (differenze di altezze, cubature, ecc. superiori al 2%)... ha ugualmente la conformità urbanistica?

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Raffaella
Raffaella 15-09-2021 00:15:55

Buonasera, ho una casa dell'85. Nel '90 è stata fatta domanda x rilascio abitabilità, è uscito l'ufficiale sanitario x la verifica e ha firmato che era tutto ok. Il problema é che non è mai arrivata approvazione ufficiale del Comune con la firma del sindaco. È un problema x il superbonus? Grazie

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