A seguito della definitiva conversione in legge del D.L. Rilancio, ha ben presto attirato su di sé la maggiore attenzione una delle novità più interessanti introdotte dal provvedimento.
Si tratta dell'agevolazione, ribattezzata "Superbonus", che eleva al 110% l'aliquota di detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, per specifici interventi in ambito di efficienza energetica, di interventi antisismici, di installazione di impianti fotovoltaici o delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici.
L'agevolazione fiscale consiste in detrazioni dall'imposta lorda ed è concessa quando si eseguono interventi che aumentano il livello di efficienza energetica degli edifici esistenti o riducono il rischio sismico degli stessi.
In attesa di ulteriori provvedimenti che meglio definiranno i profili del Superbonus (alcuni già emanati dalle competenti autorità), l'Agenzia delle Entrate non ha mancato di fornire una Guida particolarmente dettagliata e ricca di chiarimenti.
Superbonus anche per le villette a schiera
Il Superbonus, che si aggiunge alle detrazioni già previste (come Ecobonus e Sismabonus), potrà essere fruito direttamente oppure si potrà optare per un contributo anticipato sotto forma di sconto dai fornitori dei beni o servizi o, in alternativa, per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante.
Nel corso della conversione in legge del D.L. 34/2020, il Superbonus è stato oggetto di diversi ritocchi, compreso quello che ha di fatto reso agevolabili, a determinate condizioni, anche gli interventi effettuati sulle unità immobiliari site all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno, come nel caso delle cd. villette a schiera*.
Si rammenta, invece, che il Superbonus non spetta per interventi effettuati su unità immobiliari residenziali appartenenti alle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) nonché alla categoria catastale A9 (castelli) per le unita' immobiliari non aperte al pubblico.
La detrazione spetta ai soggetti che possiedono o detengono l'immobile oggetto dell'intervento in base ad un titolo idoneo al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio.
Si tratta, ha chiarito l'Agenzia delle Entrate, del proprietario, del nudo proprietario o del titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie), del detentore dell'immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, in possesso del consenso all'esecuzione dei lavori da parte del proprietario nonché dei familiari del possessore o detentore dell'immobile.
Per gli interventi realizzati sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari site all'interno di edifici plurifamiliari, funzionalmente indipendenti e che dispongono di uno o più accessi autonomi dall'esterno, il Superbonus spetta per le spese sostenute dalle persone fisiche per interventi realizzati su un massimo di due unità immobiliari. Tale limitazione non opera per gli interventi antisismici.
Villette a schiera e superbonus, quali interventi?
In particolare, ai sensi dell'articolo 119 del decreto Rilancio, le detrazioni più elevate
sono riconosciute per le spese documentate e rimaste a carico del contribuente, sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, per una serie di interventi (cd. "trainanti"), collegati alle differenti tipologie abitative. In base alla tipologia di edificio sono stati rimodulati i massimali di spesa per gli interventi.
Cumulo superbonus e altre detrazioni
Anche per le villette a schiera (rectius. unità immobiliare sita all'interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno), il Superbonus spetterà in presenza di interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda.
Per questi interventi su questa tipologia di edifici, il Superbonus verrà calcolato su un ammontare complessivo delle spese pari a 50.000 euro.
Altro intervento "trainante" che dà diritto al Superbonus è quello di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, e/o il raffrescamento e/o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento delegato (UE) n. 811/2013 a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all'installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo o con impianti di microcogenerazione, a collettori solari o con impianti a biomassa con classe di qualità 5 stelle (tale ultimo intervento è ammesso al Superbonus solo nel caso di sostituzione di preesistenti impianti a biomassa).
Riqualificazione energetica degli edifici. Ecco perché l'eco-bonus non piace ai condomini
La maxidetrazione trova applicazione anche qualora questo intervento trainante interessi le villette a schiera, ma la detrazione verrà calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a 30.000 euro per singola unità immobiliare.
Attenzione: ai fini dell'accesso al Superbonus, gli interventi di isolamento termico delle superfici opache o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti dovranno rispettare i requisiti previsti da apposito decreto del MISE e assicurare, nel loro complesso, il miglioramento di almeno due classi energetiche dell'edificio, incluse le unità immobiliari site all'interno di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti e che dispongono di uno o più accessi autonomi dall'esterno, o il conseguimento della classe energetica più alta qualora l'edificio o l'unità familiare sia già nella penultima (terzultima) classe.
Il miglioramento energetico andrà dimostrato dall'attestato di prestazione energetica (A.P.E.), ante e post-intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.
Infine, la maxidetrazione spetta in caso di interventi antisismici di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell'articolo 16 del decreto legge n. 63/2013 (cd. Sismabonus) con la detrazione che sarà al 110% per le spese spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021.
Il Superbonus spetta, inoltre, per ulteriori tipologie di interventi (cd. "trainati"), a condizione che siano eseguiti congiuntamente con almeno uno degli interventi trainanti precedentemente elencati. Tra questi sono annoverati gli interventi di efficientamento energetico rientranti nell'ecobonus, l'installazione di pannelli solari fotovoltaici e di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici.
Villette a schiera: la casistica
L'Agenzia delle Entrate, nella guida predisposta, ha proposto alcune casistiche esemplificative coinvolgenti anche le villette a schiera.
Nel caso di inquilino in una villetta a schiera, funzionalmente indipendente e con accesso autonomo, che vuole effettuare interventi di riqualificazione energetica agevolati, l'Agenzia spiega che questi potrà fruire del Superbonus se effettua gli interventi trainanti e trainati sulla sua unità immobiliare, se con tali interventi si raggiungono i requisiti energetici richiesti certificati dall'attestato di prestazione energetica relativa alla stessa unità.
Cosa succede, invece, per colui che è al contempo proprietario di un appartamento in un condominio in città e di una villetta a schiera al mare e di un'altra in montagna? Anche questa persona, chiarisce la guida, potrà effettuare alcuni lavori di ristrutturazione, usufruendo del Superbonus al 110%.
Tuttavia, in tale situazione egli potrà contemporaneamente fruire del Superbonus per le spese sostenute per interventi di riqualificazione energetica realizzati su massimo due delle suddette unità immobiliari, in città (se l'intervento è effettuato congiuntamente ad un intervento sulle parti comuni), al mare e in montagna.
Per gli interventi realizzati sulla terza unità immobiliare potrà, eventualmente fruire dell'Ecobonus, secondo le regole "ordinarie".
Inoltre, questi potrà fruire del Superbonus per gli interventi di riqualificazione energetica ammessi dalla normativa realizzati sulle parti comuni dell'edificio condominiale e per quelli antisismici realizzati su tutte le unità abitative, purché esse siano situate nelle zone sismiche 1, 2 e 3.
*ai sensi del decreto Requisiti tecnici, in fase di pubblicazione, la così detta villetta a schiera, per fruire della detrazione deve rientrare nell'ambito della definizione di edificio unifamiliare: per edificio unifamiliare si intende quello riferito ad un'unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno e destinato all'abitazione di un singolo nucleo familiare. Una unità immobiliare può ritenersi ''funzionalmente indipendente" qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento dì proprietà esclusiva (ad uso/ autonomo esclusivo) e la presenza di un "accesso autonomo dall'esterno", presuppone che l'unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cottile o giardino di proprietà esclusiva.
